当代置业委屈：好业绩仍踩“红线”，排名下滑|中报观察④

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撰文|蜜姐&编辑|凯

8月16日晚，当代置业发布了今年的中期业绩报告，增速方面表现不错，负债方面亦有所改善。

当代置业中报发布第二天，截至8月17日收盘，其股价上涨了2.86%。而当天不仅A股市场表现不佳，恒生指数也下跌1.66%，南向资金净卖出47.31亿港元。

当代置业是否已真的解决“三道红线”踩线，融资及还债压力，实现了“安全着陆”，让投资者们能有所期待？

01

首先来看业绩方面。

财报显示，今年上半年当代置业实现：

合约销售额约215.62亿元，同比增长51.8%；

收入95.43亿元，同比增长9.6%；

毛利22.11亿元，同比增长4.2%；

净利润6.76亿元，同比增长21.6%。

不过，这也与2020年同期基数低不无关系。

彼时，当代置业录得净亏损1.49亿元。同时，今年上半年其毛利率比2020年同期减少了1.2个百分点。

值得肯定的是其合约销售额的增长，不仅逆转了去年的颓势，也赶超了2019年同期。

收入构成方面，当代置业主要还是靠卖房子（物业销售），另外还有物业投资、酒店经营、房地产代理服务及其他服务。

今年上半年，其物业销售收益93.16亿元，同比增长8.6%，占总收益（95.43亿元）的97.6%，平均售价约为8951元/平方米，车位平均售价88457元/个。

有意思的是，当代置业在房地产代理服务方面，今年1-6月，收益约为1.31亿元，同比大增了79.2%。

不过，另外4个业务板块虽增速不错，但加在一起的占比不足3%，影响不大。

区域方面，当代置业主要依赖二三线城市。今年1-6月，其合约销售金额排名前五的区域分别为：湖北、江苏、安徽、重庆和陕西。

大概是尝到甜头又或者是拿地成本相对较低，今年上半年其新增项目也主要是二三线城市。

上半年其在西安、重庆、青岛、苏州、合肥和呼和浩特等地新获取了20个项目，新增计容建筑面积356.4万平方米。

对比2020年全年，当代置业才一共新增24个项目，新增总建筑面积462.6万平方米。可见其今年上半年拿地并不手软。

02

再看房企们备受关注的负债方面。

上半年，当代置业的负债有所改善。比如其净负债率由去年底的95.7%下降至今年6月底的93%，虽在红线之内，但也很接近，仍然较高。

实际上，当代置业近几年的资产负债率一直处于高位，2017-2020年，分别为84.47%、85.86%、87.45%和86.6%。

图片来源|东方财务网（特此感谢！）

值得警惕的是融资成本方面，今年上半年其银行及其他贷款、优先票据及公司债券的利息合计为13.73亿元，扣除发展中的待售物业的资本化金额为2.06亿元，同比增长了23.5%。占净利润的比例高达30.5%。

上半年其加权平均借贷利率为9.73%，比去年底略低一点，但也高于行业平均水平。

同期，当代置业的贸易及票据应付款2020底为21.04亿元，今年6月底增加至54.5亿元，增长了159%。

另外，同期其他应付款高达73.53亿元，比去年底增长约20.7%，这部分主要包括客户按金及潜在股权投资伙伴的现金垫款。

截至今年6月30日，当代置业的总借款账面余额为287.55亿元，比2020年底增加了约16.9%。

其中，银行及其他借款192.82亿元，优先票据85,34亿元及公司债券9.39亿元。

截至今年6月30日，当代置业分别拥有以美元及港元计值的负债96.45亿元及3.58亿元，存在承受汇率波动的风险。财报中称，还未实施外币对冲政策，不过管理层会持续监控外汇风险。

图片来源|乐居财经（特此感谢！）

据乐居财经统计，截至6月25日，当代置业目前仅有5只存续美元债，总发行金额约为14亿美元，但借债成本并不便宜，平均票息为11.58%。

据亿翰智库数据显示，上半年，当代置业剔除预收款项后的资产负债率为83%，仍然踩中一道红线。

总体而言，当代置业的债务压力并不轻松。

近年来，房企们为了冲规模、高增长以及调节负债等，通常都会不断拓展合营、联营企业，但此举是有利有弊，明面上是业绩和规模齐飞，背面是隐性债务等问题。

上半年，当代置业向合营企业作出的贷款扣除分占超出投资成本的收购后亏损为68.08亿元，比去年底增加了约18%。

03

尽管上半年当代置业的业绩不错，但行业竞争加剧，其销售排名反而明显下滑。

据中指研究院发布的今年1-6月房企销售排行榜，当代置业排在第82名，较去年同期下降了6个名次。

对于未来的预期，当代置业也颇为谨慎甚至危机感十足，用了“三低”来形容：低杠杆、低利润和低增长。

实际上，从去年到今年的房企“三道红线”融资新规，银行的“两道红线”房地产相关业务贷款的限制再到土地两集中，以及限贷限售限二手房价格等，房地产政策的持续收紧，从供给端、需求端、金融端加强房地产全生命周期的监管，房企持续承压是必然的。

不过，从目前当代置业的负债情况来看，降负债及优化资本资金结构依然是其重要任务。

当代置业的执行董事兼董事局主席张雷在财报中直言：“对于房地产而言，风大浪大、水大鱼大的时代注定成为历史，以往高杠杆、高毛利、高增长的蒙眼狂奔模式一去不复返。”

对于企业尚且如此，对于个人投资买房更是如此，需要慎之又慎。

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今日词汇：债券存续期

债券存续期：指综合影响债券价格对利率变动敏感度的各个因素而计算出来的一个指标，可看作是投资人收回其债券投资的资金所需时间的一个指标。存续期越长，债券价格对利率的变动越敏感。

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