房企20强光环下，赴港上市的金茂物业成色不佳？

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撰文|蜜姐&编辑|凯

本周，中国金茂发公告称建议分拆物业板块赴港上市。港交所网站显示，金茂物业已递交招股书。

中国金茂是一家老牌房企，在房企排行榜中，近年来常位于前20强，其物业板块是否也是如此给力？

01

首先来看下行业大背景。

物业企业的蓬勃发展是建立在房地产行业大发展的基础上。

中指研究院数据显示，国内的在建住宅商品房总建筑面积由2016年的76亿平方米增加到2020年的93亿平方米，符合年增长率为5.1%。

随着我国城镇化率提高，城市化进程的速度有所放缓，但国内物业管理行业按在建建筑面积计的历史及预测市场规模前景依然不错。

图片来源|中指研究院（特此感谢！）

中指研究院预估到2025年，国内物业管理行业按在建建筑面积计约增长至34.8十亿平方米。

目前国内物业管理行业服务多类物业，除了我们常说的住宅物业、商业物业、写字楼等， 还包括公共物业、产业园、学校、医院及其他物业。

而物业企业的发展特点之一，也与房企颇为相似，就是马太效应越来越明显，尤其是百强物企的扩张速度不降反增。

图片来源|中指研究院（特此感谢！）

中指研究院数据显示，2016-2020年，百强物企的在管建筑面积复合年增长率高达15.7%；在管物业数目复合年增长率为10.1%；市场份额更是由2016年的29.4%增加到了2020年的49.7%！

自2018年以来，房企加快了分拆物业板块上市的步伐。

一方面，物业公司具有轻资产的优势，通常比房企更能获得资本市场的青睐，房企也乐于甚至迫切希望有更多便宜的融资渠道。

另一方面，物业行业的马太效应也使得有抱负心的物企不得不扩大规模、搞上市。毕竟机不可失。

中物研协的数据显示，2018-2020年及截至今年一季度，上市物企的数量分别为6家、12家、18家及4家。其中，主要以港交所上市为主。

图片来源|中物研协（特此感谢！）

值得注意的是，2020年风向已有所变化。

去年虽说上市的物企数量最多，但相比此前资本市场的态度，一些物企出现了破发，今年更是有冲击上市失败的案例（详见：赴港上市风口在消失？年内首家IPO失败物企，为何是世纪金源服务？）

02

再来看金茂物业的基本面。

招股书披露，金茂物业的主要为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

2018-2020年，其收入分别为：5.75亿元、7.88亿元和9.44亿元，复合年增长率为28.2%；同期，其利润分别为1748.7万元、2262.4万元和7712.4万元，三年复合增长率为110%。

截至今年3月31日，金茂物业的在管总建筑面积为1810万平方米，包含67个住宅项目及34个非住宅项目；合约建筑面积约4130万平方米，涵盖国内45座城市，其中71.4%位于一二线城市。

对比目前已有的上市物企来看，金茂物业的规模较小，营收增速也低于平均水平。

据中物研协的统计数据显示，2020年上市物企营业收入均值和增速均值分别为30亿元和38.6%，而金茂物业的年营收未破10亿，收入增速低于上市物企增值均值10.4个百分点。

这或许与金茂物业的定位有关，招股书中称其是中国增值迅速并领先的高端物业管理及城市运营服务提供商。

让人意外的是，定位“高端”的金茂物业，其毛利率和净利率水平也不及上市物企均值。

2018-2020年，上市物企毛利率和净利率持续增长，截至2020年底，上市物企的利率和净利润均值分别为29.4%和14.3%。

金茂物业2018-2020年及截至今年3月底，其毛利率分别为20%、19.2%、24.9%和25.1%；净利润率分别为3%、2.9%、8.2%和4.6%。

即便是对比近三年来表现最好的2020年，金茂物业的毛利率低于上市物企均值4.5个百分点，净利润率低于均值6.1个百分点。

分业务板块来看，金茂物业的收入中，物业管理服务占比最高，2018-2020年占比分别为58.3%、58.6%、60.1%，但同期其毛利却不及占比仅31%左右的非业主增值服务。究其原因正是毛利率太低！

2018-2020年，金茂物业的物业管理服务毛利率分别为11.1%、11.9%和17.8%，截至今年3月31日止三个月更是降低到了9.3%。对此，招股书的解释是受疫情影响采取控制措施有关的成本增加。

也就是说，其主营业务的毛利率是受突发事件的影响，如何变化还有待进一步观察。

好在其非业主增值服务的毛利率表现相当不错，呈持续增长态势。招股书披露，主要是由于新增了咨询及其他增值服务产品（例如前期规划及设计）以及维保服务的收入增加。

而其社区增值服务的毛利率则起伏较大。

03

此外，和大多数物企相似，金茂物业也存在依赖母公司和重仓某一区域的问题。

2018年-2020年，金茂物业物业管理服务收入中来自金茂集团及中化集团（以及彼等各自的合营企业及联营公司）开发的物业分别占比高达92%、93.3%及92.5%。

实际上，大部分物企都会在上市前“突击”改善独立第三方开发的物业收入占比。常见的方式如通过收并购其他物企等。

金茂物业对母公司的依赖程度确实挺明显，与同行相比十分不利。

显然，金茂物业也意识到了问题所在，在招股书中，用了长达30页的篇幅来解释与中国金茂的关系，比如金茂集团直接销售物业与金茂物业的销售代理服务等。

同时表态，将努力把服务扩张至独立第三方。2020年，其获得了16个外部项目，但占比仍然较低。

区域方面，金茂物业主要依赖于华东地区，截至今年3月31日，其在管建筑面积占总在管建筑面积的比例达47.2%，其次是华北地区占比17%，华中地区占比15.6%。

总的来看，对比已上市的物企，金茂物业无论是规模、营收增速还是毛利率、净利率都低于均值，冲击上市的压力不小。

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今日词汇：关联方

指一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上受同一控制、共同控制的，构成关联方。比如企业的母公司、子公司、合营及联营公司等。

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