招商蛇口利润下降！2021年房企的凋零，已经不分贵贱
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撰文|蜜妹儿&编辑|凯
2021年房企的凋零，已经不分贵贱。
2月24日，千亿大佬招商蛇口发布业绩快报，利润情况不太好。与业绩快报一同披露的还有计提资产减值准备43.72亿元，以及为三家公司提供合计约1.19亿元融资担保。
01
先来看看这份业绩快报。
2021年，招商蛇口营收1606.4亿元，同比增加23.93%；利润总额228.4亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.7亿元，同比减少15.35%。
对此，招商蛇口公告里也简单说了几点理由：
其一：期内房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；
其二：根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元；
其三：公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。
其中的存货跌价准备和我们关系最大，主要由于部分房地产项目销售价格未达预期。
关于计提减值，招商蛇口给出了另一份公告进行详细说明，如下图。具体包括信用损失准备9.81亿元、存货跌价准备17.19亿元、投资性房地产减值准备7.79亿元、长期股权投资减值准备8.93亿元。
2020年招商蛇口也进行了计提减值，大概30来亿元，导致归母净利润受影响20亿元出头。
其他更具体数据还需要等到年报发布。
但从上述几项核心数据里，蜜妹感受到了2021年楼市的寒意——尽管同比的是黑天鹅打击下惨淡的2020年，但2021年似乎更难。大佬也不例外。
02
招商蛇口是谁？想必不用蜜妹多说，蜜友们大都有所耳闻。
很多人都说，招商蛇口名字很怪。“蛇口”两个字，是为纪念深圳当年开发的蛇口工业区。这家公司的名字传承了两段历史，一段清末的自强自救，一段改革开放。
这家公司的全称叫“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”，是的，这不仅仅是一家房企。它主要有三大业务板块：园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营。和大多数房企一样，虽然业务很综合，但还是以房地产开发为主。
早在2007年，招商地产就成为了内地第一支破百的地产股（曾一度高达102.89元/股）。2015年12月，重组后的招商蛇口在深交所上市。
30年河东30年河西，如今的招商蛇口股价已今非昔比。
截至2月24日收盘，其每股价格为13.82元，这还是在今年股价回升较大的基础上，去年部分时候甚至跌破10元。
如中信证券所言，公司在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源，整售了一些历史开发成本低，售价较高的项目，实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后，公司整售项目告一段落，而市场化开发的项目盈利能力又较为有限。
从现有的数据来看，招商蛇口的2021年营收方面稳健增长，但赚钱能力方面确实颓势明显。
2022年初招商蛇口延续颓势，1月的签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。
03
标杆房企都这样了，更别提其他。
此前中指院统计了A股69家已发布2021年业绩快报的房企，其中亏损28家，占比40.6%，亏损额超过10亿元的有11家。
2022年1月，销售额超过百亿的房企为15家，较去年同期减少14家，几乎腰斩；超五十亿的房企22家，较去年同期也大幅减少31家。
黑铁时代，销售额什么的都显得太浮云，活下去才是关键。在蜜妹的印象里，这两年相继暴雷的大小房企大概接近50家，进入ICU的千亿大佬亦不在少数。
2022年也是房企偿债大年，房企压力并没有减弱。目前来看，一系列宽松政策已经落地，并且持续在释放，市场行情是否因此转向？
亿翰智库的观点蜜妹颇为认同。这两年于房企的频繁爆雷，购房者信心已经开始缺失，而消费者的行为决策正是市场行情的重要主导因素之一。
虽然如今在逐渐宽松，但房企暴雷的情况仍未明显缓解，同时需求端的现状未有改变，市场底不会因为极个别的“小阳春”而转向。
即使对房企融资开闸、预售资金监管放松、开发贷充分支持，市场的持续性也难实现。只有当需求端政策支持到位，再配合供给端扶持政策，市场秩序稳定，企业有能力自救或救他人，房地产业的良性循环才有实现的可能。
房地产长效机制，任重道远。
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今日词汇：勒纳指数
也称为勒纳垄断势力指数。它通过对价格与边际成本偏离程度的度量，反映市场中垄断力量的强弱。
阿贝·勒纳（A.Lerner）提出了一种以垄断势力强弱来衡量市场结构的方法，反映产业绩效量度指标，表示价格与边际成本的偏离率。该方法避免了必须从销售资料推算垄断势力的问题。
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