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撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1095篇原创
7月26日，宝龙地产披露内幕消息，公司未能在2022年7月25日到期日前，偿还应付美元票据本金及应计利息，涉及本金额2129.4万美元。12天前，宝龙地产曾发公告，称有两批票据近90%的本金总额已获得展期，但最终还是被2000多万美元债“绊倒”，造成违约。今年房企们的偿债高峰期还未过去，下一个爆雷的会是谁？蜜友们可能对类似消息都见怪不怪了，同样是千亿房企，同样是美债违约。恒大、融创、花样年、华夏幸福、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、阳光城、祥生地产、正荣地产......从头部房企到区域龙头房企，美债违约的雷持续不断。2022年，房企们债务压顶，市场早有预期，但真正发生的时候，情况却比预期的更糟。早在2019年，据华泰证券统计的数据显示，2020—2022年房企们将进入偿债高峰期。楼市调控的持续，叠加疫情反复的黑天鹅，房地产行业经历转型阵痛，从降负债去杠杆、狠抓销售和回款，到变卖资产、股份，再到“保交楼”，房企们面临生死之战。6月，房企美元债新增违约9只；而7月，据克而瑞统计，房企有51笔债券到期，境内房企偿债额达1047亿元。同花顺的数据显示，今年境内房企仅境内债券，6-8月的到期债券数量分别为：124、124和112只，12月106只。而从债务规模来看，今年10月也将是房企们的偿债高峰期，规模近千亿。据Wind数据显示，房企们2020—2023年的到期债务规模分别为：8795亿、12822亿、9603亿和8348亿元，这意味着明年，房企们依然面临生死淘汰赛。而从美元债的到期情况来看，房企们的偿债高峰期则将持续到2025年。实际上，宝龙地产的危机也早有迹象，但本月曾一度发“喜报”，似乎要扭转局面了。7月4日，宝龙地产曾发公告，就今年7月及11月到期的两笔美元票据进行交换要约，已延长公司债务的到期日。7月14日，宝龙地产再发布公告，称两批票据交换要约已获本金总额89.35%和87.58%同意展期，获得“喘息”之机。两笔美债近90%的本金喜提展期，但12天后，宝龙地产最终还是被2000多万美元债“绊倒”，造成违约。有媒体认为，宝龙地产此次的公告算不得违约，毕竟两笔美元债近90%的总本金获得展期，相比都难以获得债权人信任拒绝展期的房企来说，这个结果已经相当不错。但蜜姐却难以认同，正是仅10%左右的到期美元票据，宝龙地产依然难以应对，构成违约，已完成的交换要约，确实是好消息，争取到了更长的还款时间，但危机并未解除。7月26日的公告中，宝龙地产还发出预警，将于今年11月8日到期的美元票据，尚未偿付本金额3725.9万美元，公司未必能在到期日偿还本金及利息。据年报披露，截至2021年底，宝龙地产的总负债高达1800亿元，比2020年增加近400亿元；总利息开支51.93亿元，比2020年增加了8.82亿，同比上升20.5%；净负债比率76.7%，比2020年上升2.8个百分点。相比房地产行业普遍去杠杆、降负债，宝龙地产的债务是不降反增，压力可想而知。宝龙地产的爆雷也改变了此前房地产行业的一个普遍认知：重仓一二线城市及热门区域的房企更为安全。宝龙地产是一家老牌房企，1990年在澳门成立，2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年成功赴港上市，2019年分拆宝龙商业在香港上市。截至2021年底，宝龙地产在全国布局的项目达220个，其中，在长三角地区布局的项目多达158个，占其全国项目量的71.8%，其67.1%的土地储备也位于长三角地区。今年上半年，因疫情反复，长三角地区，特别是上海受影响尤甚，重仓该区域的宝龙地产销售大幅下挫。宝龙地产的主营产业包括：地产、商业和文旅，物业开发是其主要收入来源。其特色是开发运营综合性商业地产项目，今年上半年受影响更甚。据公告披露，今年1-6月，宝龙地产的合约销售总额为232.41亿元，比2020年同期的530.39亿元，减少了297.98亿元，同比下滑128%。而宝龙地产的2021年报不仅更换了审计师，更是延迟到了今年5月才披露。2021年报显示，截至2021年底，宝龙地产的借款总额约为729.58亿元，同比增长9.6%；其中，一年内到期的借款约为220.23亿元，一年后到期的借款约为509.35亿元。本金总额为1.698亿美元的新票据，利息须在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月14日到期；本金总额为2.627亿美元的新票据，利息须在2023年1月和7月，以及2024年1月每半年支付一次，并于2024年1月15日到期。也就说，未来一年中，宝龙地产还需加紧腾挪、发债、处理资产......尽管公开报道中，宝龙地产强调，此次违约不会造成其他美元债交叉违约或其他债务提前到期，但或影响之后的融资。今年6月，穆迪下调就已经下调了其评级，且评级展望为“负面”。原因中提及，宝龙地产未来6-12个月内有大量债务到期，以及融资渠道受限等。如今，不少房企都面临宝龙地产同样的困境，下一个违约的会是谁？往期好文
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