股价、美债异动背后，绿城的“贴牌”生意
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撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1150篇原创
近期绿城中国的股价波动幅度明显，仅本周就回撤了近20%。
虽说目前的大行情蜜友们都深有体会，蜜姐也不好做过多评价，但让人匪夷所思的是就在昨天（10月20日），绿城中国发公告与一家央企达成合作。
据绿城中国公告的《持续关连交易建造框架协议》披露，公司与中交集团订立建造框架协议，内容有关中交集团或其附属公司向集团不时提供建造服务，期限为自建造框架协议日期至2024年12月31日。
此外，于公告日期，中交集团及其附属公司持有绿城中国708,947,293股股份，相当于绿城中国已发行股份约28%，为绿城中国的主要股东。
然而截至公告发布当日（10月20日）收盘，绿城中国的股价当天却跌了12.14%。
今天蜜姐不聊股价，来聊聊其中涉及的“建造服务”，以及背后绿城中国“轻资产”转型的生意经：代建+“贴牌”。
01
房子“贴牌”是门好生意？
前几年媒体大量曝光了南极人的贴牌生意模式，绿城堪称是房企中的南极人。
本月，绿城中国发布了《截至2022年9月30日止九个月未经审核营运数据》，其中的数据可见其代建+贴牌的速度有多快。
公告称，今年9月，绿城的自投项目当月销售金额约为157亿元，销售均价约每平方米27,450元，销售房子4,186套，销售面积约57万平方米；
同期，以绿城品牌销售的代建管理项目合同销售额约为114亿元，合约销售面积约75万平方米。
从9月合约销售面积来看，如果你买绿城的房子，买到“贴牌”房子比买到绿城自投项目的几率大不少，当月其“贴牌”的代建项目合约销售面积是其自投项目的1.3倍。
如果从1-9月的合约销售面积来看，你买到绿城“贴牌”房子的几率大约为43%。
今年1-9月，绿城集团合约销售金额约为1,423亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为782亿元，取得合约销售面积约534万平方米；
而同期，绿城集团代建项目累积合约销售金额545亿元，取得合约销售面积400万平方米，占总销售面积的比例约为43%，比去年同期增加了3个百分点。
今年1-9月，绿城集团累积取得总合约销售面积约934万平方米，同比下滑约20%；总合同销售金额约为1,968亿元，比去年同期减少约653亿元，同比下滑约25%。
这样的业绩表现并不算差，毕竟去年同期它的业绩好不少，现在的大行情如此，房企能好好活着就挺好。
02
房企贴牌的生意，不出问题皆大欢喜，而一旦牵扯到房子质量问题或债务问题，似乎对购房人和投资者的伤害就显得更大些。
蜜友们只要稍微用搜索引擎检索下，就能发现，在青岛、西安、成都、宁波、济南、重庆等地，绿城都曾因“贴牌”的代建项目被维权或因广告问题被罚，甚至也有因施工问题被行政处罚。
“贴牌”生意的通病，就是品牌价值面临不断被消耗的风险，绿城也不例外。
今年6月，绿城子公司绿城颐合房地产有限公司(曾用名: 西北绿城房地产有限公司)，因出现在上海票据交易所披露的《截至2022年5月31日持续逾期名单》（出现3次以上付款逾期才会上这个名单）中，被媒体质疑绿城集团的表外负债问题。
天眼查显示，今年9月，杭州绿城致臻投资有限公司退出了绿城颐合的持股，转而由绿合房地产有限公司100%持股。
有意思的是，这家公司似乎仍然和绿城是剪不断理还乱。天眼查显示，绿城颐合的李晓芳在51家企业任职，其中担任法人的公司有28家（目前存续的有24家），而这些公司中又有10家的公司名字中含有“绿城”二字。
但更多的问题是难以通过股权转让的。
今年以来，青岛市城市管理局、青岛市人防办发布相继对绿城在当地的一些项目做出了行政处罚，其中涉及的正是一些子公司，如青岛绿城华川置业等。
据青岛晚报报道，有业主投诉当地绿城明月听澜项目单方面违约、不予退款，但维权的时候才发现，牌子打的是“绿城”实际上开发商又为本地房企，业主遭遇维权难。
青岛晚报对于绿城在青岛的状况评价为：“从频繁挨罚到‘贴牌’输出名号，绿城在青岛的口碑已经每况愈下”。
类似的情形近年来相继在重庆、宁波等地上演。
03
“代建之王”烦恼不少。
代建+“贴牌”的问题并非绿城独有，只是它最为突出，毕竟是业内赫赫有名的“代建之王”。
据中指研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》显示，2010—2020年，我国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超24%。
不少大型房企都通过“贴牌”+代建来实现“轻资产”转型的尝试。而绿城这一步走得特别早。
早在2010年，绿城集团就启动了代建业务，2016年，绿城通过内部整合绿城管理集团，进一步扩大代建规模，号称是形成了引领行业的[代建4.0]完成标准体系。
2022年中报披露，绿城的代建业务连续6年市占率超22%。
绿城也早已意识到要与代建“划清界线”降低风险，2020年7月，其正式分拆绿城管理控股有限公司赴港上市，主要就是管理代建业务板块。但只要“贴牌”绿城，对于品牌价值的损耗在所难免。
此外，代建似乎并未让绿城的负债问题改善，转向轻资产之路。在房地产行业去杠杆降负债的背景下，绿城中国的负债仍是不降反增。
2021年报披露，绿城中国当年的代建累积合约销售面积占比约4成，但负债依然在攀升。
比如，2021年，绿城中国的总负债同比增加25.39%；其中，流动负债同比增加31.1%；
非流动负债同比增加10.4%。
2022年中报显示，截至今年6月30日，绿城中国的总借贷额为1,398.49亿元，净负债为766.28亿元，净资产负债率为71.5%，比2020年底的52.0%继续上升，对标“三道红线”属于黄档企业。
据久期财经消息，10月21日，绿城中国的美元债有所异动，当天其发行的GRNCH 5.95 12/22/24现价96.284，下跌-2.669%，收益率7.849%。
对于普通购房人来说，现在买房真的是超级技术活，尤其是期房，你不仅要懂得分析基本的配套、位置，还要了解房企的财务状况预判能否如期交房，还要仔细研究是否属于“贴牌”房子，提前搞清楚万一有质量问题谁来解决......
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