房价涨！成交涨！江门楼市真相，冒死曝光！

2022进度条过半，江门楼市还好吗？

回顾上半年，全国疫情反复下，经济压力仍在，而楼市依旧是“难”字当头。

6月初，江门盼来了房地产新政、首付比例下降、房贷利率下调等一系列救市“大招”，提振楼市发展，楼市信心开始得到修复。

那么，上半年，江门楼市具体表现如何？房价涨了还是降了？哪些楼盘最受欢迎？下半年楼市会怎样？一起往下看！

▲蓬江区房展现场

至暗时期已过？6月量价齐升扭颓势

房价方面，据江门住建局数据显示，20221-5月，江门全市住宅成交均价8219元/㎡，同比下跌3.4%。（6月官方数据暂未公布）

从月度均价走势来看，据江门房协网数据，除2月房价下行外，其他月份价格一直趋稳，尤其6月，受新政刺激影响，价格略微反弹。

▲江门全市1-6月房价走势

再来看看成交数据。

2022上半年，江门全市商品房网签面积约321.4万㎡，环比下降23.8%。（综合江门住建局1-5月数据、江门房协网6月数据）

其中住宅受大环境影响，全市上半年仅网签22869套，对比2021年同期，下降幅度高达27.9%。

▲江门近一年住宅成交套数

值得一提的是，虽然上半年整体数据不太理想，但6月份表现仍可圈可点。

据江门住建局数据，6月全市商品房网签约63万平，连续两月环比增长，为年内单月最高，同比基本持平（-0.4%），结束连续12个月同比减少的势头。

这其中，6月住宅网签约4782套，网签面积约52万平，环比增长29%，同比增长14%，为自去年6月以来首次出现同比增长和单月最高，这也侧面论证了新政对楼市的影响正在发酵。

▲江门全市1-6月住宅成交套数走势

至于各区域成交情况，上半年蓬江区住宅网签约4767套，占据榜首位置；新会成交3839套位居第二，台山住宅成交了3676套位居第三。

而具体到6月份，蓬江住宅网签面积约18万平，环比增长61%，江海区网签约8万平，环比增长35%。

▲江门1-6月各区住宅成交统计，

数据来源：江门住建局、江门房协

最后，再来看看库存去化周期方面。据江门住建局数据统计，截至6月底，江门新房库存去化周期为19.2个月，比5月底、4月底分别减少0.5个月。

单盘卖502套！

上半年住宅网签TOP10曝光

那么，纵观整个上半年，哪个项目最受市场欢迎呢？

翻开江门市1-6月住宅网签套数排行TOP10，台山富居悦公馆成交502套，占据网签榜首；

新会碧桂园凤凰城、蓬江区龙光龙湖双龙天著紧随其后，分别成交428套、385套。

▲江门市1-6月住宅网签套数排行

低迷的上半年，谁在逆市拿地？

再来回顾土拍市场。

今年上半年，江门土地市场肉眼可见十分沉寂，三区共3幅商住地挂牌，其中1幅取消，2幅底价成交，成交面积75.2亩，揽金6.3亿。

▲江门三区上半年土地成交

6月29日，骏景湾以总价41169万元，折合楼面价5010元/㎡，拿下枢纽新城明德二路北侧、 梅江北路东侧（中集智库南侧）49亩地块。

显而易见，江门本土房企逆市发力，让市场略感惊喜。

6月30日，蓬江国资又以总价21790万元，折合楼面价5000元/㎡，拿下滨江新区26.15亩商住地。

这也是今年蓬江、新会首宗地成功出让，拿地房企一个为国资企业，一个为本土房企，不过皆为底价成交，这也侧面反应出房企对江门楼市信心，还有待恢复。

政策底！金融底！信心何时回升？

对于上半年楼市的具体表现，我们不妨从以下几大关键词回顾。

①成交低迷：整个上半年，市场经历了从下行到筑底趋稳的过程，1-5月持续保持低位，6月随着新政实施出现回弹。

但与往年对比，上半年成交仍表现萎靡，不过，这并非江门表现欠佳，只因全国市场大势如此，传统金三、银四、小阳春，集体失约。

②项目冷热分化严重：市场趋冷的大环境下，热门区域依然有热盘现象，例如北新区的万科金域国际，上半年卖337套，而一些地段较为边缘的项目，成绩却十分暗淡，分化进一步加剧。

③房贷利率一降再降：今年来，江门房贷利率不断下调，现在首套房贷利率最低4.25%为普遍现象，且首付最低20%。

▲江门最新房贷利率

④政策底已现：6月初，江门正式实施房地产新政，“大招”频频发出，购房的窗口彻底打开：

1.蓬江区、江海区、新会会城街道限购改限售3年。

2.首付最低20%全面铺开，购房利率触底

3.全市范围内派发购房消费券

4.新会出台购房补贴政策

▲江门房贷政策

综上，只能感叹一句，今年上半年楼市实属不易。

开发商方面，受困于自身资金压力和融资困境，一边采取降价或者特价房等优惠措施自救，一边盼望着高层救市大招，非常被动。

而购房者方面，对楼市信心不足，多数处于观望状态，即便6月初迎来了限购松绑等利好政策，但从6月市场表现来看，刺激效果刚开始显现，预计仍需一定时间来提升信心。

此外，在大环境下，热门板块楼市表现较为坚挺，受到的关注度也较高，如滨江新区等。

展望下半年：稳步复苏

目前市场筑底趋稳，下半年在政策持续发酵下，预计楼市整体会稳步复苏，购房者信心也会慢慢提升。

房价方面：稳楼市、稳房价“工具箱”作用已显现，江门全市房价基本徘徊在8字头上下，房价基本完成筑底，未来走势也是“稳”字当头。

成交方面：在一系列重磅利好政策作用下，购房者对市场信心正不断修复，预计下半年，江门网签数据将有所回升。

政策方面：随着江门房地产新政实施，降低首付款比例、下调房贷利率、派发优惠券等一揽子措施的推出，江门楼市政策底已呈现，市场底有望加快到来。

供应方面：过去近一年时间，江门鲜少土地挂牌出让，所以预计下半年将难见纯新盘入市，不过随着市场信心的修复，房企整体推盘入市积极性，或将得以提高。

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