昆明车位市场均价多少？到底买还是租更划算？
我在昆明地产11年中，
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2018年伊始，昆明有多个小区业主因调高停车费而抗议维权，其中北市区同德昆明广场因停车费从15元/天调整到30元/天，让业主们很闹心。
结合最近有很多网友咨询车位租或购的问题，我就简单把昆明市场的车位情况简单做个梳理，希望对大家有所帮助。
近年来，昆明市机动车保有量一直处于高增长状态，目前，昆明市机动车保有量已超过223万辆并以每年12%左右的速度在递增，是全国继哈尔滨、济南、北京之后，第四大“堵城”。据数据统计，昆明主城五区的小微型客车就有120余万辆，而主城区路外公共停车设施仅有60余万个泊位，按照车辆与停车泊位的合理配置标准，每辆车应配置1.21至1.3个停车泊位计算，停车设施缺口约80多万个，存在动静态交通矛盾。
图片来自网络
为了缓解停车难的问题，地方政府在先后出台很多规定，并直接作为建设项目规划审批指标，其中在2009年8月，昆明市就发布了“关于建设项目规划审批‘二十不’规定”，其中，规定商品住宅项目地下车位配置每户不得少于1个车位。而在2012年8月份正式实施的《昆明市城乡规划管理技术规定》，要求：“每百平方米商品房配一个车位。”
但万万没想到，在新小区明确车位指标规划建设，能解决机动车快速增长下部分停车难的问题，却引出更大的难题，那就是昆明巨大的车位库存。
在昆明中原“2016年房地产市场分析”报告中指出，2016年昆明市累计存量1760万方，其中车位存量最高，占市场存量的40%左右，共约707万平米，全部消化完需要56个月。
昆明中原关于2016年昆明商业存量及去化周期统计情况
究竟原因，昆明巨大的车位库存，主要是车位配置的严重错位：老旧小区普遍车位不足，停车难问题突出，而新小区车位相对充足，但因为售价较高，业主并没有直接购置车位，导致昆明新小区的车位库存积压严重。
要知道，建筑地下部分的建设成本都要比地上部分的成本高出80%左右，表面一个12-15平方米的地下停车位按整个地下室面积除以车位数来计算，实际大小均为24-30平方米左右，甚至更高。最重要的是，地下停车位，每滞销1平方米就相当于滞销2平方米的住宅，对开发企业的压力巨大，这也是为什么开发商在车位销售策略上，只售不租最主要的原因，而且车位的定价弹性也比较小。
车位，一般分为产权车位（签署购销合同，进行网签和备案）和人防车位（即没有产权只有使用年限的车位，一般是与物业公司签署租赁协议）。
在昆明市场，产权车位大致保持在10-36万元/个不等，而人防车位售价5-8万元/个左右。如北市区蓝光林肯公园车位15万元/个，德润朗悦湾负一楼车位17-18万元/个，负二楼14-16万元/平，南市区的俊发九夏云水车位从13-19万元/个，南市区恒大云报华府产权车位售价17-18万/个，非产权车位售价15-16万/个，金科江湖海人防车位6-8万/个。
如果大概知道这个售价，我们再看看昆明市场上那些买房送车位的楼盘，如hpjy、mlct，看是赠送，其余是套路，首先，车位售价早就捆绑到房子里去了；其次；赠送的车位一般仅仅是一定期限的使用权，再者就是不指定具体车位位置，等交房之后，你就知道你下车到回家要走很长很长的路。
而，同德昆明广场的部分业主闹心，一方面是同德昆明广场的车位售价算在昆明数一数二了，A区负三楼的车位售价26万元/个，负二楼的售价36万元/个。殊不知，26万在昆明按照首套房的标准，可以支付100总房款的首付款了，36万相当于昆明一套loft公寓的价格了。
说到这里，相信矛盾很清楚了，这个车位从开发建设到租售环节，基本都是错位需求：车位配比属于规划审批，车位销售定价是开发商说的算，而车位租赁价格，物业参照发改委指导价。
那么，就目前，车位的售价够高造成的车位空置，那么新小区的车位1:1或者100平米配一个车位的配比标准还科学吗？以当前的市场情况是否需要适当调整呢？业主无法接受高价的产权车位，人防车位能否的价格是不是更适合？空置车位这种闲置资源如何被共享和利用？
以同德昆明广场负三楼26万元/个车位，算一下租售比，26万住满40年，每年6万元，每月租金是500元。换句话说，只要租金低于500元都还可以接受的，但同德昆明广场的部分业主在被告知从2018年1月1日起，停车费封顶30元/天，相当于900元/月（只能单进单出，如果频繁进出费用就更高），这个收费比去年翻了一番，业主们无法理解和接受，也能意料之中。
同德昆明广场业主抗议物业上调停车费
当然，车位的价值也应该根据实际情况而定，一方面小区的位置直接影响车位租售价，位置越靠近商圈，售价和租金高是正常的，如顺城车位目前售价36万，月租金可达到900-1000元/月；另一方面，小区本身的车位配比度也是参考指标，配比度越高，车位租售价格就相对较低，反之越高，如二环外的金色俊园车位不及0.6:1，目前地下车位售价25万元上下，租金500-600元/月。
所以，车位到底是租还是买，并没有标准，学会自己算账，看看到底哪个更划算：
买：有能力的有车一族，有自己的车位可以不用看别人脸色，哪怕车都没有车位值钱，但却是爱车的地盘；后期房子转售可以将车位捆绑销售，更有溢价空间。
我们以购置一个15万元的车位计算，除此车位款之外，还需要缴纳其他税费，由于车位属于商业性质，税费均按照商业税费来缴纳，契税为成交价的3%，即15万x3%=4500，合同印花税85元，产权印花税5元，产权工本费80元，维修基金（车位面积x60元）差不多2000元，买个车位，单税费就接近7000元，当然，还有后续每个年的物业管理费呢。
租：房子有刚需之说，车位却没有，即使租车位没有什么丢人的，别把自己活得太累，在租和买都能解决停车问题情况下，资金的利用率会更高，另外，很重要的是现在的网约车都要求10万元以上的车型了，方便又安全。
以上为正文
车位共享会不会成为一种可能？
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