80%满意+20%冲动=买房成功（产品和价格篇）

小陈有话说在前头

之前发了文章《80%满意+20%冲动=买房成功（品牌地段配套篇） 》，没有想到的是，很多网友都表示自己是“百分百冲动”。

本文关键词：

1、产品和价格迷惑性太强

2、关注产品不是去看样板房

3、房价低并不代表性价比高

本文撰文：地产小陈，购房咨询欢迎添加小陈微信号：c13769123878

再次回顾购房五大要素

其实，以品牌、地段和配套来看，确实不是“冲动”的因素，而产品和价格却是最能让人冲动的地方。

品牌和地段，一目了然，就算是置业顾问说破了天，心中都有定数。

配套，如果不是市中心，所有的配套都需要时间来检验，反正现在都看不到，大家都是半信半疑。

而产品，都是期房，也看不到楼间距和真实采光，看过样板房以后都容易冲动。

最后是价格——高超的营销技巧和挤压策略，只会让你产生“现在不买房，后悔一辈子”的感觉，想不冲动都难。

(来自前文网友的回复)

再次强调“没有十全十美，只有相对适合”。

品牌是一个楼盘能否入我眼的根本（小陈基本不会推荐小开发商的楼盘，因为我也怕烂尾）；

地段要么根据你自身的生活区域，要么根据市政规划和发展；（这里直接区分自住和投资两类需求）

配套是决定未来你在这里生活的方便程度以及周边大繁荣的基础（升值保值的决定因素）；

产品是决定自身居住的舒适程度，更影响了这个项目的价格是与周边持平还是稍高一点（升值保值的次要因素）

价格，是你最终掏腰包的关键。（你要买房，请先大概预估一下自己打算拿多少钱出来买房，一切量力而行）

80%满意+20%冲动=买房成功

关注产品到底是关注啥？

对于产品，我们来看几个项目。

户型不错同时样板房加分的项目——来自zhxy跃层109㎡户型。

(只是，好看的不是这个房子，而是这种装修风格吧)

也有小伙伴跟我反映，他看过这个样板房后的评价。

（基本上就是“啊啊啊啊太好看了太喜欢了我要买啊要买啊”）

户型做到这样，已经非常成功了——能够让人忽略掉产品的其他因素比如小区容积率、楼间距等等问题。

(图片拍摄于zhxy，确实密了一点，不像话不像话，昆明的天空蓝得不像话)

强调一下，下次你去样板房的时候先问下置业顾问，“你们这个样板房装修花了多少钱”——能瞬间让自己回归理智。（有时候，素颜和美颜，完完全全是两个人哦）

这是新项目xxwglh的样板房，可能做的不咋地，把好好的大户型做出了卧室非常小的感觉（这是比较【实诚】的装修公司，实际交付和样板房就不会差别太大）。

（主卧，有不起衣柜）

卧室不能放衣柜、床是缩小版、沙发是只够坐两人的mini版本……已经成为样板房装修的惯例。

同样以zhxy109㎡户型来说，置业顾问强调“109㎡的户型，我们赠送了30多个平米呢”，南市区hpjy也是如此，“78㎡户型最后实得面积一百零几个平米呢”。

“本来房价是1万3，算上赠送面积这些，就只要1万/平了”——啊啊啊啊好便宜啊太划算了我要买啊要买啊！

理智一点。

产品的几大要素中，其实，户型只是产品中的一部分，但是却成为了最令人冲动的因素——迷惑性太大了。

点楼还是板楼？容积率多少？楼间距多大？（问一下这些问题，是多少就是多少，一梯两户的才是真板楼；高层住宅容积率超过3.5就密；除非是别墅和洋房，南北楼间距二三十米的楼，中下楼层只能活在“阴影”中）

不要在楼栋还没起来，完全打地基的时候去看工地，这样你基本啥也看不出。

钱，到底要准备多少

就算买车一样，预算10万元，最后分期付款买了20多万的车。

在不超出预算太多的情况下，优先考虑自己能够承受范围内的房子。

价格，是你最终掏腰包的关键。

假设你是预算有限的首套房，面积不超过100平，那么100万，是你购买新房的门槛价。（可参考前文《没有100万？你拿什么资格去挑三室两厅！》，不过时间已经过去两个多月，具体价格也有新的变动，说白了，有些项目一百万也买不到了，涨价了）

假设你需要两个卫生间，大一点的户型，那么就得准备150万左右的预算。

如果需要洋房/小高层，还要求环境要好，那么对应的预算已经需要200万。

又想要环境好，又要求地段，还预算有限，那么只能看二手房。

（二手房中房龄年限和后期维护又决定了卖价，这里又可参考前文《让二手房升值的六大因素：你家房子占几条？》）

当然，价格，最让人冲动了——买房那一刻还以为自己捡到了千年不遇的大便宜，回过头来看，你是不是被套路了。

我从来不会因为“便宜”去做投资。

最近二环边上的热门楼盘，mlct，以9000多一平还送装修送车位的【超级低价】吸引客户到访售楼部，不过开盘的时候却是将近1万1（不过这也算是非常低价了）。

买，虽然贵了一点，但这个价格在别处还真没有；

不买，说好的送装修变成了只有大户型才送。

客户常常因此陷入纠结，可能开盘的时候已经交了定金，最后又后悔了。

再以南市区wkmlzc为例，2017年年底的时候，确实搞过一阵子购房节，当时的正常优惠是6.2-7.2%，不过也在特定时段为了冲刺业绩，疯狂促销（优惠点10%以上 ）。

元旦一过，优惠结束，现在只有5.2%的优惠了。（这样的优惠变动，才是正常房企会做出来的销售政策）

（开发商为了急于回笼资金，而做出的不符合市场基本行情的优惠，只会让人觉得更不靠谱）

完全不同的地段，价格相差很多属于正常；大概相同的地段，价格相差很多，那么，事出反常必有“妖”。（有可能是产品标杆就是要最贵，也有可能是问题楼盘只能降价处理）

这里你又可以查看前文《从炒股的角度看楼市：楼市概念股真不适合屌丝》，将有新的收获。

以上为正文

楼盘美颜，是门技术活

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