冷热不均的昆明楼市
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撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
在最近的几次主题分享里，我几乎都会提到昆明市场分化的问题。最近昆明有多个楼盘调价被拉横幅，却有部分楼盘价格很稳，捷报频传，还有个别楼盘涨价通知，甚至挂起倒计时，确实一种冰火两重天的感觉。
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昆明的市场变化是从7月份出台调控政策开始的，尤其对新房房价的控制起到了很好的抑制作用。根据昆明锐理数据，7月份昆明主城区新建商品住宅均价（不含呈贡、空港）达到15205元/平，8月份下滑到13881元/平，10月份有爬升到14887元/平，11月份14069元/平。
受整个市场行情变化影响，昆明部分楼盘都纷纷调价，南市区是调价的重灾区，从guanyunhai到huatian再到tianbo和runcheng，基本都把价格的变化演绎到极致，从精装卖到毛坯，掉了瓷砖的外墙刷上涂料，从商品房包装成工程抵款房，改了规划的户型补签协议，内部认购的要预交几十万，“不交2万不让选房，内部交4万可以锁房”等诸多怪现象。
如果调价能带来销售量的增加，可以说明最大的抗性在于价格，但目前调价后的楼盘的销量并没有比之前有多大的提升，可以说明价格肯定不是唯一的敏感因素，还有可能是产品本身。
在调价的产品上，除了住宅，昆明在售的一些公寓也在调价，起价5888元/平，我说：“这是一套永远买不到的公寓。”还有更夸张的，用“实得套内面积”算价格，6500元/平起。但实际上按产权面积计算基本在11000元/平，因为这是loft公寓。
什么时候“起”字也能和数字一样大
还有，车位也调价了，南市区某小区，车位配比1:1.2，首个车位15万，第二个车位55折，买两个相当于11.8万元/个。
如果投资买公寓还能理解，买两个车位投资，我总觉得哪里不对。
奇怪的是，昆明有一边调价也卖不掉的楼盘，另一边却有价格越卖越高的楼盘，而且还卖得特别好。
在巫家坝同一区域，同类型产品、同类目标客群、同一时间供应的残酷竞争之下，有一楼盘可以在10天内销售9.6亿，而且价格一直很坚挺；同样的，也是在昆明南市区，一住宅楼盘12月单月销售额突破10亿，在昆明这样的市场行情（按照某集团昆明公司营销负责人的说法，转化率不足5%）均可堪称神盘。
昆明近期的几个神盘
为此，如果把所有的问题和怪事都归咎于政策的调控所带来的市场的变化，这是不科学的。
我们把调控放到整个市场去看，今年以来，全国房地产调控次数达405次之多，同比上涨近80%。不过，今年前三季度，一二线城市房价增速却同比显著下滑。一线城市房价基本保持负增长率，二线城市同比增速也渐降至今年7月的-3%。调控之严，实属罕见。
但从上周开始，严控了两年多的楼市似乎有慢慢松绑的迹象了，从山东菏泽松限售开始，继而广州松公寓商铺，珠海松社保，深圳降房贷利率.....一时间，多个城市的调控变化似乎让市场的信心大振，到处都弥漫着井喷的气息，据说北京一周成交一百亿，深圳11月份成交创2年当中新高。
昆明市场的"火"是从2017年初开始烧起来的，直至今年8月份才开始"冷却"，也就是说，昆明是先热了20个月后冷却了4个月，作为区域市场，昆明显然是有慢半拍的节奏的，在遵循住建部从（2016年）调控以来一直倡导的原则--因城施策，一城一策中，昆明的调控显然是很温柔的，受全国市场的影响是相对迟缓的。
受多个调控松绑城市的预期影响，昆明部分楼盘反而变得超级“灵敏”了，逆势涨价，基本从500-1000元/平不等，有意思的是一些楼盘还明确调价的最后期限。这种“神“”操作也算是反套路营销了。从目前来看，往下调价之路行不通，但又必须为营销结果负责，为此，限期涨价背后的逻辑除了有提振市场信心之味，更为重要的是有催促上车之意。
无论出于何种目的，这种方式至少比降价所带来的影响更有正面意义。毕竟很多人都是抱着增值的思维买房的，即使再刚的刚需也不希望自己买的房子连保值都做不到的，这是他们内心最无法接受的（莫让契约精神背锅），涨价总能掩盖一些产品上的瑕疵。
当然，想要有前些年的暴涨收益是不太可能了，因为“房住不炒”的主基调都不会改变。
就昨天举行的全国住房和城乡建设工作会议，住建部就明确指出：明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
可以说，“稳“就是未来房地产市场的核心。”某房产大V评价，“这个‘稳’字用得好，在下跌的时候，‘稳’代表保护，在上涨的时候，‘稳’代表抑制。 ”
无论怎么样，在我看来，2019年的昆明市场不会像今年下半年这么差了。
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