昆明到底一年卖多少套房？
本周没有项目开盘。
而整个地产圈弥漫着一种开庆功宴、答谢会、年终总结的气氛中。
本文关键词：
2018新房成交量被“腰斩”的两大原因
预售证
不过就算是年末过节放假氛围笼罩，上周同样下发了四张预售许可证。
其中西城时代、远洋青云府已经在之前就开过盘了。
去年楼市成交量怎么下降了这么多？
说到年终总结，上周，昆明锐理（一家数据研究机构）发布了2018年的楼市年报。
（数据包括昆明主城及呈贡的商品住宅、商业和办公）
根据昆明锐理数据，2018年昆明卖出了商品房81260套，同比下降14.3%；
（去年成交量不是13万套吗，怎么才同比下降14%，此处有疑问）
成交面积913.12万平方米，同比下降10.9%；成交金额1289.95亿元，同比增长10.4%。
而昆明的房价，也从2017年10281元/㎡，涨到了2018年14127元/㎡。
但房价涨了，成交量却是腰斩？
听过量价齐跌，也见过量价齐升，却头一次见到这样“房子卖都没卖出去，成交价却涨了好几千”的超级笑话。
（最近几年的昆明，商品房成交量都在10万套以上，上千万平方米；上图2018数据根据克而瑞前11月数据预估）
而我们昆明楼市，在昨天刚刚结束到2018昆明楼市购房者盛典中同样用到了这样一份数据：来自克而瑞。
“截止11月底数据，平均每月新房成交套数4376套，可以看出新房成交量最高的是5月份（成交套数：6648套、成交面积：79.06万㎡），另外作为传统的“金九银十”里10月份的成交套数6499套，成交面积为76.09万㎡；7月份受到限购新政影响（“暂停网签”）仅成交套数1362套，成交面积16.79万㎡。（数据来源：克而瑞，数据截止11月底）
截止今年11月底，全年成交48134套。
注意：这里的数据量不含酒店式公寓、车库、工业、配套商品房、动迁安置房、经济适用房、限价房（后面这四类统称为政策性住宅）。”
假设这样，12月成交量再怎么冲，也和8万套相距甚远，但成交量大幅萎缩确实是不争的事实。
这不是我理解的昆明楼市。
不过，统计数据有一定的滞后性。很多人买了房现在没有网签备案，那就不算成交量了？
但这种情况一直存在，每年都有，并不能直接代表今年的数据缩水的原因。
实际上，以昆明此前的楼市来看，政策性住宅占到35-50%之间。
比如2016年的销冠榜单，就非常明显了。
（图片来自搜狐焦点）
前三项目都是当年为了“拓荒呈贡”而开发的单位房项目，实际上，即使网签时间是2015年，但很多还是2014年甚至更早就已经办了团购手续。
而今年，类似的项目已经不多了。（但是，还是有“昆铁锦绣家园”等，甚至我们不太知道的楼盘）
否则，我们提到的这48134套占昆明前11月“实际”总成交套数的一半左右，加之年末翘尾行情和房企冲量，今年整体成交应该会在10万套以上。
与其说今年的成交量缩水，不如说之前的成交量充满了“水分”。
这是去年楼市成交大幅缩水的一大原因。
去年年底，昆明楼市也做了2018购房者行为数据报告，我们注意到一个非常关键的原因：去年房价涨幅过大，治好了昆明人的“新房癌”。
刚需人群不再是因为没钱而购买二手房，相反由于首付比例较低，资金压力相对较小更加偏向于新房。
各类购房者选择偏向分析
从咱们昆明楼市自己的调查数据显示，愿意选择“新房二手房都可以”的小伙伴占到绝大多数。
当然，整体的购房人群还是以“号称自己是刚需的小伙伴”居多。
对于改善型的购房者，新房和二手房并不是这类型客户的敏感点。
需求也愿意开始转向二手房（其中又包括类似关键词“带花园/带露台”、“名校学位”、“同小区小换大/家庭父母居住”、“低价别墅”）因为改善型用户的置业预算相对比较充裕。
其次，已经交付的小区对于物业质量，物管服务质量都可以进行客观的评价。同时，已入住业主口碑也可成为改善型购房者做出决定的参考指标。
大家也学聪明了，不再盯着新房：
2017年7月，昆明当月总体二手房成交3000多套，而到了2018年8月，昆明光是三大中介的二手房成交量就在4000套+。
（以三家大中介rc、xy、zy市场份额70%以上预估推算，没有准确数据）
保守估计，2017年年中到2018年年中，每月超出一两千套。（但在11月后，二手房的成交量开始下降，也伴随着实际成交价10%左右下降）
买二手房的人多了，新房成交量自然被分流了。
不过，就算这样，昆明的二手房市场还没真正开启。
在我们针对庞大的楼粉数据调查中发现，认为自己5年内再次买房比率占比高达76.01%。
昨天，我也在咱们的购房者盛典中提到——你以为你买一套房要住一辈子，实际上可能等你期房装修好入住的时候，你已经在考虑买下一套房了。
购一套房，只是阶段性的选择。
因此，对于购房者我们给到的建议是“在珍惜房票和贷票的前提下，首套买大，二套学区“这将是较为合理的资产配置方式。
频繁的再购和换房将为市区的“老破小”和临地铁的“远大新”带来新的机会。
（本文部分选自昆明楼市2018购房者行为数据报告，感恩这一年来支持我们的楼粉，感谢昨天到场的朋友，谢谢支持！）
购房咨询欢迎添加文锋老师微信号：kmwf002
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