新春跑盘（东、西北片区）：售楼部还“冷”吗
导语
昨天开始下雨，路上堵成了“猪肝红”，而我们昆明楼市的小团队开始全城跑盘了。
跑盘路线：
中海云麓九里、东原璞阅。和悦铭著、新希望白麓城
中海云麓九里
上午雨还下的很大，车开到中海的时候，两边山上的雾气还很重，连置业顾问都说“山上”的温度比市区更低。
整个小区坐落在一个缓坡上，而像周边的万科白沙润园、紫东苑、云通嘉园等等，实际上都算是“藏”在世博园整个高植被覆盖的森林背后。
这一片区已经脱离于传统的东市区，自成天地。
从花之城处拐弯开始，这一大片，从银海白沙郡开始，全是洋房+别墅，每个小区也非常好区分，有英伦风格的红砖（银海）、美式风格的褐色（万科白沙）、甚至昆明2015年以前最流行的粑粑黄（云通、紫东苑等）……
当然，可能是我去的比较早，明明是双向四车道，路边停满了车，生生被挤成了双车道。
下雨+上午+非周末，售楼部内，自然是只有我一个人看房。（接待我的置业顾问太牛了，专业热情周到）
小区优势：
1、准现房（今年交房）、可以去小区里面参观，洋房楼间距约1:1，中式风格耳目一新，纯低密度小区，下居住舒适度确实较高。
2、小区户型赠送较大，折算单价下来较有优势。
5栋三跃四，130㎡户型赠送后170㎡，折后总价2223131元；10栋楼王，也就是视频中那一栋，同户型，折后总价3098337元。（注意，5栋是新春特惠）
一跃二，带地下室和花园，价格330w+；五跃六，比相同楼栋三跃四贵出20w+，视野和采光更好，但空间上还多了一个北向、三面都是高墙的小露台，在我看来，鸡肋空间。
（洋房，售楼部也叫叠加，户型图，建面131-133㎡ ）
缺点如下：
1、地王项目，土地价格金贵，只能增加“赠送面积”来提高溢价，户型以跃层+联排为主。单层面积小，尤其联排中户，上下五层，L型别墅，单层面积60-70㎡。
2、洋房产品三跃四层明显看出外墙装饰线条对客厅外窗的影响（目测部分外部窗户墙体高达1.2米，但还好是准现房，不喜欢此类的可以挑）
3、花之城，对整个小区甚至对整个片区的景观，影响太大。
4、周边交通、教育、商业配套一般
（有小伙伴说，看惯了昆明粑粑黄，再来看这样的徽派建筑，实在耳目一新，实际上是昆明本土一颗印的建筑风格；远处还隐隐约约看得到一大片森林（世博园），下雨之后雾气蒙蒙，我当时脑子里就蹦出来“天青色等烟雨”的曲调了）
东原璞阅
这个项目算是传统的东市区了，离二环三四百米，又是上高架下高架的，把我也弄晕了。
进去之前，数了一下，售楼部门口停着四辆车，进去之后，整个售楼部同样只有我一个客户。
纯新项目，本来是要准备1月开盘的，但是此前施工进度还没达到7楼以上的预售证下发标准，而现在马上又要过年了，干脆了就推迟到春节后开盘。
（早知道这个项目还没准备开盘，我甚至有了换一个项目看的念头）
东原，重庆地产三巨头之一（另外还有龙湖、金科），但实际上昆明人对它完全不熟，不过看了项目之后确实发现开发商对要把入昆第一个项目做成高端盘的执拗。
（要是有些本土小开发商，明明才7栋房子，很有可能就租一个大点的铺面就当售楼部了，而这里，比巫家坝有些售楼部还要高大上；而从设计和景观上，也能推测出这个项目将是一个非常精致的项目，但效果图暂时不能称为优势，只是小陈推测。）
查询规划局网站后发现，小区楼间距25-36米，容积率3.73，与普通高层小区没有差别。
带装修，3梯4户1.35w，3梯7户1.3w。由于没开盘，没有具体房价信息。
（图片来自云南房网）
优势如下：
1、整个小区最小面积107㎡，最大户型160㎡，四房三卫，蝶式高层3梯4户，整个小区定位偏改善。（类似3梯4户的高层设计，昆明比较少见，一般多2梯4户；但是还有3梯7户的改良型塔楼）
2、临三号线金马寺站三四百米；离市中心也很近，沿太平路到二环仅1公里，到延安医院/拓东体育馆也只有2个地铁站；未来还有地铁8号线，双地铁。
缺点如下：
这个地段，高层还是做成刚需型产品好卖一些。
（注意书房和次卧之间的卫生间，连通设计，昆明这类设计真的很少见，用处还蛮多）
和悦铭著
下了一场大雨后，又在地图上穿越“猪肝红”的大半个昆明，来到了西北片区。
西山同样云雾缭绕，融创春风十里和恒大名都作为西北片区的门户位置，还真是市区前往西北片区的必经之路。
（海屯路上，左恒大，右融创，前面是西山；恒大和融创住宅部分接近售罄，所以我直接没去这两个项目）
整个片区由于新规划，路宽，车少，完全不堵。（来过的人都知道，学驾照练车的好地方）
可能是时间已经到了下午，加之这一片区的楼盘偏刚需，我总算在售楼部里发现了除我之外的客户。
和悦铭著的停车场上停着9辆车！（可喜可贺）
该项目位于陈家营路旁边，香树花城对面，距离刚刚说的海屯路已经有了1公里的距离。
龙湖、金科、中南、海伦堡联合开发（我们戏称为“四大名著”），这样的排序代表了各大房企的占股排序？（应该是这样，不然海伦堡为啥不放在第一个？）
“物业是龙湖的，龙湖的物业好啊”，随即我也在售楼部发出了“天问”：假设以后房子出了问题，到底找谁？
不过，该项目在整个西北片区占有一定垄断地位：只有他有11层的1梯2户纯板楼。
洋房户型135㎡和143㎡，毛坯，算了一下，3栋4楼的单价，135㎡折后总价，1912730元，单价1.41w；5栋143㎡折后总价2103140元，1.45w左右。（其他高层产品最小110㎡）
（当然，每周末都有特价房，可能还会有其他1-2%的优惠，此处待定；售楼部里面还摆放了公寓的特价房源，带装修，loft，39㎡，总价39w左右）
优势实在太明显：
当我去看新希望，2梯4户高层，1.25w，为什么不添一千多快买洋房？
当我再去碧桂园玺台，看了1.3w的高层，带装修，为什么不添一千多快住洋房？
当然，道理大家都懂，问题是没钱。
优势如下：
1、板楼、11层，小区容积率、绿化、采光等舒适性优势，此处不再多提；
2、整个西北片区都被四号线环绕，距离地铁陈家营站三百米左右；
3、龙湖物业，比周边项目的物业，确实高出一个档次
劣势：
1、四大开发商集体开发有优势，也有弊端，此处不再多提；
2、小区一期49亩，较小，洋房只有4栋。西南侧还有一栋高的公寓，可能会对第五栋洋房产生压抑感。（看了一下规划局的日照分析图，日照倒是没遮挡）
（143㎡四房三卫，发现没有，现在的新项目越来越多三卫户型了）
新希望白麓城
临近和悦铭著的，旁边是新希望白麓城。而和悦铭著售楼部旁边的路口，则是“新希望白麓城营销中心由此进”的大型招牌。
而新希望白麓城营销中心斜对面的路口上，同样写着“不看和悦不买房，营销中心xxx米”。
哎呀，房企的小心机呀。
进去新希望白麓城，终于进入到今天跑盘所有项目中，唯一有100㎡以下户型的楼盘了。（这时候天都快黑了，有两三组客户，是已经买了房来这里办手续的）
没想到，售楼部的沙盘上各个售罄的牌子挂满了小区各个楼栋，一进去便被告知“最小户型95㎡卖完了，现在最小的102㎡户型只有最后两套，二楼和三楼”。
现在想买个小户型这么难了么？
102㎡的二楼和三楼，这已经是西北片区最小户型了呀。其次的户型114㎡，平层，这个户型楼层还可选。
其他剩下的全部是大户型。（也就是见面120平多，而赠送后150㎡以上的跃层类产品）
毛坯交付，平层单价，也就是刚刚说的三楼，2栋102㎡中户，折后总价1284446元，折后单价1.25w；3栋114㎡平层户型，12楼，只有西端头，折后总价1464814元，折后单价1.28w。
跃层，单价1.4-1.6w。
（建面114㎡户型）
优势如下：
1、中型社区，自身配套和规划齐全，拥有学校用地，但目前不敢保证是哪所学校（现在有两个版本，之前是签约中央民族大学附属、后有传言是莲花小学搬迁，此处待定）；
2、户型赠送面积较大，平层2梯4户，设计不错，公摊小；
劣势如下：
1、楼间距小；
（请把卖完的楼栋模型，撤掉吧，看上去气势虽大，但显得太密了）
2、目前属于西北片区最靠里面的一个小区，比起其他项目，也是离二环最远。
（置业顾问表示西侧“铁路主题公园”？我憋不住笑了，我一直“以为”是地铁列车的停车场啊）
我都给你一张50块的法拉利代金券了
你为什么不买一辆车？
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