别回老家买房！
导语
前几天，楼粉“希望的田野”喊话小陈“赶紧写一篇让大家不要回老家乱买房子的文章，功德无量”。
正有此意。
本文关键词：
1、返乡置业≠返乡投资
2、小城市房子为何会涨
3、珍惜购房和贷款资格，别在老家买房
过年了，小陈也要回老家过年了——老家坐标江西省某地级市（已经不知道是几线城市了），大多数亲戚常居住地已经不在江西省内，但都会回老家过年。
每个城市都是一面镜子，我想并不是所有小伙伴的老家都在一二线城市，而大多数人常居住地可能是一二线城市（昆明也是二线，弱二线）。
这也意味着春节，都是一场从一个城市到另一个城市的“短期迁徙”。
（2600元/㎡的房子，心不心动！）
老家房价涨得飞起，你妈喊你回去买房？
小陈老家的房子是我老爸当年单位集资的房子，1993年交房入住。放在现在来看，这是“明厨明卫一梯两户低密度住宅”——当然也改变不了“老破小”的事实。
由于靠近江边，还是市中心，2012年，老家房子以及周边的破旧广场+老式商场，都被某个浙江老板看上，大笔一挥，高档社区的规划跃然纸上，我妈打电话告诉我“老房子这里要拆了，要盖电梯房呢！”
当时赔付标准是1:1.08（按照面积赔付），每个月还有拆迁安置费打到我妈存折上，我家被光荣地打上了“拆迁户”的标签。
当时，临近的高档无电梯小区房价大概7k。
（这里是市中心比较贵的楼盘，那时候昆明的房价也才七八千，在此对比之下，小陈的老爸说同等价格肯定买昆明，所以小陈当时第一次有了在昆明买房的想法）
如果你觉得小陈还真变成了“拆二代”，可能你要大错特错了——6年过去了，房子拆了一半就“歇菜”了，安置费也没影子了。
跟昆明众多烂尾楼一样，电视台来采访了一拨又一拨，反正开发商是不知道哪里去了。
2018年，小陈原来那群挂着鼻涕同一条裤子长大的老朋友，开始在xx单位xx局上班，他们消息灵通地告诉我“你家那个老房子土地证xxx”（类似就是开始有动作的意思）
随后到了去年年底，又有开发商（也是浙江的一个老板）开始收购拆迁户的房子——一口价xxx万一套。
这时，临近的那个小区房价7500-8000。（注意，这里还是之前那个项目，现在是开了六期，但之前是无电梯6层洋房，现在是2梯4户20多层的高层）
跟其他小城市一样，楼盘越盖越多，也有碧桂园之类的大开发商项目，无一例外，越盖越远。
（就算是偏远的房子，房价也要5-6k，超过7k的算比较高档的名企开发小区了）
七大姑八大姨嚷嚷着“房价涨得太快了”，说要多买几套等着升值。
当然，城区在莫名其妙的被“扩大”，到底是房价真涨了还是假涨了，谁也说不清楚。
这期间七大姑八大姨家的老房子，又因为这样那样的原因，被“改造”了。
不曾想，一个基本月工资两三千的小地方，遍地都是碧桂园业主、中梁业主、恒大业主、绿地业主等。
我家的那些老邻居们，很开心，要住“新房子”了；看着房价飞涨，也让从一二线打拼回乡的“Tom”、“Jessica”、“Andy”有了“返乡投资”的念头。
为什么叫“返乡投资”？
返乡置业是指你从外地打拼回来，买一套房子，自住。
大前提是，你会常住老家，不再回你的大城市了，那就是这套房子除了意外，基本不会转手/出售。
自住，你买个乡村奢华大别墅也随你，因为你要住，你有需求，你喜欢，都是购房的理由。
返乡投资是指你从外地打拼回来，买一套房子，非自住。
可能你是买一套新房给家人住，也许是小换大，老换新等等，但等到过几年后还是得卖出去；或者，有房住，但就是要买一套房摆着，保值、投资之类（买一线城市无购房资格或者直接就买不起）。
投资是为了赚钱，此类，我不建议回老家买房投资。
小城市房子为何会涨？
我们来看大部分三四线城市的楼市发展路径：
1、棚户区改造（“老房拆迁”）
2、拆迁补偿居民（“天降横财”）
3、大房企入驻（“收割财富”）
4、城市变新（房价上涨）
5、拆迁户住上新房或者非拆迁户不一定买得起新房（一夜返“贫”）
原本四五千的普通小区越来越少，逐渐都是“智能化”、“全装修”、“高科技”的“高档”小区。
房子好看高档，整个城市面貌焕然一新，没办法的是工资依旧两三千。
拆迁（棚改），几乎是这类小城市能够产生购房需求，促成购房交易成功的最大利好。
在2015年以前，棚改以实物安置为主。
此后的2014年，央行开始定向发放的抵押补充贷款PSL，PSL开始承担提供棚改资金的任务——棚改变成了给“钱”。
以小陈家为例，原来的拆迁是给房子（2012年左右），但是由于开发商的原因拖延至今（但家里人一直认为是部分钉子户的原因），现在开始出现“一口价”给钱了。
2018年上半年，三四线城市房价上涨较快（在小陈的印象中，国家统计局数据中就有像遵义、岳阳等非主流三四线城市频频上榜每月房价上涨top10）。
棚改货币化政策是推动三四线房价上涨的最主要原因。
2008年，中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段。
数据显示，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底，这一数字升到2080万套，而2015年到2018年则累计开工2442万套。照此统计，全国累计通过各种方式改造各类棚户房超过4500万套。
根据21世纪经济研究院分析师的不完全统计，在已经召开地方两会并公布政府工作报告的省市中，除甘肃、青海等少数省份，2018年棚改实际完成套数与目标套数持平或未完成以外，多数省份均“超额”完成任务。
（图片来自21世纪经济研究院，看看小陈的老家江西，去年棚改超额完成，2019年调低目标幅度却还是非常小；山西、安徽、河南、四川的幅度却最大，意味着棚改范围逐渐缩小，尤其是非省会城市，需要尤其注意了！）
（再看昆明，2018年棚改目标是8000套，如无意外，基本也是完成，甚至超额完成，图片来自昆明市文件《2018年全市城镇保障性安居工程工作要点》）
而根据云南省关于2018年上半年全省城镇保障性安居工程推进情况的通报：
“全省2018年上半年（截止到2018年7月10日），棚改项目开工8.46w套，完成国家下达的13.935万套任务数的60.71%。其中，楚雄、迪庆开工率超过80%，而西双版纳、普洱、玉溪、怒江、德宏开工率低于60%，尤其是德宏州，仍未实现棚改项目开工。”
（还好昆明目标只有8000套，在全省占比也不算太大。大家也可以猜测一下，哪些地州因为棚改的推行而使得房价有了一定上涨，而哪些地州的上涨并不是因为棚改！）
在昆明去年上半年的通报中，也是强调“超额完成国家下达计划任务，完成投资229亿元（棚改完成投资达到220.6亿元）。”
棚改在2018年迎来高峰，超额，代表“透支”了房价未来的上涨空间。
去年12月，在住建部下发的2019年的棚改计划中，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。
对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
而这个2019年棚改专项债，目前测算是有6000亿的资金缺口。
连棚改/拆迁都没钱了，还能接着拆迁吗？
拆迁停止了，房价还能接着涨吗？
我家老房子至今都还在烂尾状态呢……
小地方的房价还能涨吗？
拆迁/棚改就像一针房价兴奋剂，兴奋剂一停，该是什么实力就是那个实力。
1、经济不发达，GDP不行；
2、没有外来的人口持续进入；
3、国家政策基本没利好（没有特殊关照）；
4、在全国完全没有什么知名度的优质口碑和资源；
5、好吃懒做还好面子甚至成了本地人对自己的共识。
我想，这应该也是大部分小伙伴对“老家”的基本印象，虽然有妄自菲薄的部分，但这是我们普通人对一个普通三四线城市的基本判断。
第一，简而言之，缺乏房价上涨的基本动力。（此处大家需要自行带入老家城市的经济数据）
房价本来就不高，小地方更容易引发“新房癌”——要住二手房，面子上更挂不住了。
小城市/县城，基本没有二手房市场可言，怎么简单评判呢？你随意走到一条比较繁华的大街上，假设步行十分钟，大概1公里内都还没看到一家房屋中介门店，那就算了。
也就是说，谁来接盘二手房也是一个大问题。
一方面，很多在大城市打拼的小伙伴，都存在着给自己留一条“后路”的想法，也有很多人确确实实有着给老人“改善住房”的需求和孝心。
但这一点，不需要被“过年”和“返乡置业”绑架（等你考虑清楚自己和家人真的要住，再行动）
这是自住。
购房资格，这是第三点，也是最关键的一点。
假设你拥有一线城市or强二线城市的购房资格（比如社保连续已经缴纳了x年），我还是建议你把最宝贵的贷款资格和购房资格放在你能够得着的最强城市。
管他自住还是投资，进可攻，退可守。
站在一线或强二线的城市角度，连昆明甚至都算乡下。
这是投资。
比赛
富贵不还乡，如锦衣夜行？
得了吧，就你那几十万的首付，还好意思叫“富贵”！
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