【一周问答】有城市的二手房“停贷”，房子还能投资吗？

第57期的问答咨询如期推出，本次资讯精选了8.25-8.31的问题，希望给大家提供参考。

1

项目

我刚冻资3w块，预订的是110平的A户型，总价据说优惠下来大概160w多点，均价大概1.45w不知道合不合适？刚需，没啥经验，就是单纯觉得这个地方位置不错。

答：昨天开盘，基本售罄，价格1.45-1.7w，小户型偏贵一些。

南二环到三环之间，这个价格对比广福路外的1.5-1.6w的大都会、红星等有地段优势，对比润城之类有地铁优势。

刚需可以买，而且你说的这个户型价格1.4w多真是划算，格局上也没有浪费，不过需要注意这是北向端头。

上悦天地是不是西北新区离地铁最近的项目呀？听说他的商业配套也比较齐全，前景怎么样，投资值得入手吗？

答：如果真要看地铁的话，西北片区目前在售一手离地铁最近的就是上悦天地，这是真正地铁上盖，商业部分应该会直接跟地铁打通，住宅部分需要穿过商业部分，部分三四百米。（类似同德这种）

也是昨天开盘，单价1.4w左右。比第一期也有点小涨了，可以看得出市场的吸引力，地铁和商业开通之后，应该还会有一定涨幅。

问下绿地滇池国际健康城139的那个户型150w怎么样？

答：这个项目在捞鱼河片区，呈贡还要过去一点。

目前这里的房价跟着呈贡大势走：离他最近的几个项目比如广电苑、招商翰林大观等都是1万左右一平的价格。（但目前呈贡高铁片区比如金茂这次开盘也才1w左右）

而绿地这个项目有两个原因更贵一点：比普通住宅项目多一点“健康大盘”、“旅居项目”的概念（自身配套、周边环境等）；另外，产品自身确实不错。

鉴于绿地项目目前没有已建成配套，那么这样的优势就不明显，说白了，贵了一点。

下为139㎡户型，户型不错，高层产品（这个价格我认为比之前推出的洋房更划算一些）：

孔雀镇对面万达公寓正在认筹，马上就要开盘了。求老师比较一下孔雀镇和万达的公寓哪个更适合入手？

答：据了解，万达确实又回来了……（目前在郊县已经又开始有新项目了，敬请期待吧）

目前呈贡万达项目名字为滇池明珠万达广场，即将新推公寓，最小42㎡。

没法比较，都一般，都不建议买公寓。

对改善型刚需来说俊发逸璟峰怎么样？学校和相关配套如何？

答：两个优势：1、可能能上明通小学；2、北市区比较少的2梯4户的产品。

地段略偏，但看在学校份上，这个价格不贵。

恒大玖珑湾旁的高架会不会影响升值空间。

答：南绕城高速旁边的项目有好多，比如从西到东，华夏四季、华夏御府、湖畔之梦、公园1903、西南海、滇池卫城、万科银海泊岸、万科翡翠滨江、俊发滇池one等等。

这些楼盘，有十几年前就开始建的，也有楼盘是新建的，但该是个豪宅还是真豪宅，二手房该涨价一样涨价，自身没做好也有烂尾的（可不能怪高架桥哦）。

影响升值空间的因素有很多，高架桥可能会影响自住的舒适性（噪音/灰尘等），但最重要的还是要看项目自身如何。

呈贡中交锦绣雅郡的洋房出来一套一楼143平带143平的地下室、60平的花园，265万，孩子明年上初中了，现在打算把A区169的四楼换成中交这个？未来哪个升值更快些，谢谢老师。

答：如果是我，我会换。

1、我看好a区，真正学区房。但A区的学位你未来不会再用了，因为你的小孩已经在读着书了，学位已经用到了，也就是说学区房这一个光环对你无效了。那么此刻你出手，肯定已经赚了。（卖出a区169㎡差不多也在235-245w之间）

2、再看中交这个143㎡带花园房源，简陋版小叠加别墅，正常价格：当时中交开盘，洋房单价1.2w左右（另外加上15w可能的转让费用），那么你的地下室+花园总价85w左右，算下总共200㎡（虽然地下室较为鸡肋，花园值钱，但需要注意花园可能会涉及到公共绿化部分，不过一般也很少扯皮，问题不大）。

3、抛开学区，a区已经旧了，至少10年房龄。你是自住，肯定换新更好。

买吧。

之前准备入手金茂国际，现在又看到锦艺昆明之光。非常纠结，锦艺位置什么的要好的多，就是不知道两者的价格相差多大？锦艺价格能达到吾悦广场价格么？求指点。

答：如果有个楼盘一直被别人拿来比较，那么这个楼盘可能真的不错。

（目前呈贡项目都拿吾悦作比较，你直接买吾悦不是最好？不过可惜没啥房源了）

锦艺昆明之光位置更好，且是板楼（2梯2户/1梯2户），我预估价格1.2w左右。（目前金茂开盘价格1w左右，优先地段吧）

万科翡翠滨江感觉没有万科其他楼盘热门哦，现在也没有像巫家坝的翡翠和大都会那样划入了自贸区，而且万科大都会价格都赶上滨江了，这两个盘怎么选择？

答：万科翡翠滨江不热门吗？我感觉还可以啊。

（5555……万科银海泊岸哭晕在厕所）

划入自贸区跟买住宅关系没啥关系，如果划入自贸区能把自贸区里面那些公寓消化掉才是普天同庆。

1.6w左右价格，万科大都会、万科翡翠滨江，确实难选。

两个项目最大区别是地段和周边发展：

1、交房后1年内要住，选择万科大都会，周边现成配套；

2、交房后3年内才住，选择万科翡翠滨江，地铁开通更方便。

德润香山府，毛坯八层洋房，售楼部的给我说下月初首开，首开优惠力度最大，优惠下来也要17000元左右，说后面的会2万一平左右，但是感觉那个位置如果不开车，老人小孩出入交通非常不方便。这个价格我感觉很贵啊，值得买吗。

答：会不会涨到2万，不好说。1.6w-1.7w是正常价格，项目本身不错。

交通硬伤，不建议。

能详细介绍和评价下山语桃源这个项目吗？西派国樾看了才知道什么是真正的好房子，可惜买不起。请问老师，自住在市区，目前手上有点闲钱，想考虑一套投资加未来自住舒适的房子，巫家坝西派国樾和山语桃源哪个更好一点？

答：中国铁建的西派系，当初才规划的时候传出消息就令各地产同行们“闻风丧胆”、“难以置信”，这是行业内的真top系列。（有钱直接上吧）

从“好”这个角度，山语桃源是中高端系列，但还远远没达到top级别。山语桃源后期会单独撰文写到，项目产品很赞。

恒泰滇池名门二期看着周边配套和户型价格都挺合适的，想入手，小编有什么看法呢？

答：不建议。

老师，请问昆明湖七里香怎么样，值得买入吗？价格是多少？

答：原本定于今年6月交房，没想到延期交房了。

需要学校可以买，售楼部价格1.2-1.35w（也可以看看内部还有没有转让的吧，省点钱）。

俊发观云海现在价格合适吗，能买吗？

答：据我了解观云海为了三季度回款，最近的优惠力度已经放到“底”了。

2

二手房与其他

娃娃明年上小学，父母在南边上班，本来考虑在南边看房，可学校实在没得合适的，就看了高新一小海源校区旁边的华飞新域盛景二手房，均价14000，小编觉得值得入手么？还有没有更合适的推荐。

答：新域盛景1.4w？不便宜。

同样学区差不多单价可以还看下周边小区，鼎易天城、水逸康桥、中天花园、棕榈泉花园等。

南边，书林一小学区内，看一下盛高大城、金地悦天下、金坤世纪（部分有证），单价可能稍微贵1-2k，但离你更近。

有的城市已经不对二手房进行贷款，那以后卖房子就不那么顺畅了！投资房子的风险是不是大了？

答：有消息称合肥超过10家银行暂时不接二手房贷款，银行给出的解释是“额度用完”。

全国严控下，现在银行贷款额度本来就紧张，2016年开始，合肥的房价飙涨比较厉害，房产作为抵押物的风险就比较高。

对于一手房贷款来说，业务是由开发商批量来做，不需重复评估，利润也更大，搞的是“批发”；二手房，单独评估（这里还有些违规操作、可能被骗贷的风险），单独接件，耗费人力不说，还只收了个“零售”利润，只能被牺牲。

同样的，之前上涨过为疯狂的城市，一手房利率上浮情况也比较严重。

如果现在考虑购房投资，一定要清楚“你的接盘对象是谁/怎样的二手房会被大部分接盘人考虑”

珍惜自己的购房资格/贷款资格，爱惜征信，否则贷不了款。

你好，我想问一下有两套房也没有贷款，如果买第三套房还能贷款吗？

答：昆明“认贷不认房”，你名下没有未还清贷款，那么再买就算首套。

非夫妻关系的共同还款人，贷款记录也算作共同还款人的吗，共同还款人的征信上会显示吗？

答：对于共同还款人，不一定是共同借款人。

比如，招行经开区支行：不作为共同借款人，不上征信，不影响房贷，只作为担保人，但担保金额是贷款全额，贷款期限只能是主贷款人的年龄限制（70岁），共同还款人名下贷款不影响主借款人。

其他大多数银行，与上一样。

不过，现在额度紧张，且要求更多，上述共同还款人，只适用于流水不够的主贷款人，有固定存款但无流水直接不给贷。

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