今年的昆明市场还剩下几个悬念
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随着11月月初的双限松绑，昆明市场本年度的调控大招也放得差不多了。
正如我们之前在《昆明楼市取消限购限售！下一步还会有什么招？》一文中所说，接下来还值得期待的，也就一个公积金会否跟进认房不认贷了。
但有一说一，哪怕公贷新政真能赶上年底的末班车，效果如何也得先打个问号。
毕竟9月一套组合拳打完，本地新房市场的反应也就那样——商品住宅月度成交从6月以来就稳定在26万平左右，稳定得可怕。
图源昆明房协
普通人都看得出来，不管是成交也好政策也罢，昆明市场实实在在触底了。
不过虽说楼市表现有点冷淡，临近年末倒也不是全无看点。像今天的标题所说，2023年剩余这点时间，昆明市场至少在以下三方面还留有悬念：
第一宗悬案是本地的商贷利率还会不会接着下降？
我们之前已在不止一篇文章中，科普过新房价格与首套房商贷利率间的关系，感兴趣的可以翻看下推送记录，这里直接上结论：
参考70城房价数据，昆明的新房价格在6-8月环同比三连跌，所以本地能够从四季度起，将首套房商贷利率降至3.85%以下；
但实际情况大家也看到了，10月已过完可本地商贷利率却仍旧按兵不动。
虽说相关政策中，并未强制各地必须在每季度的首月就行使这一权利，但晚调一个月，购房者就会晚享受、少享受红利，毕竟相关数据一旦三连涨，利率就要重回3.85%。
根据原文来看，相关决策权是直接下放到地方的——换句话说，调或是不调，全由地方自己拿主意；不过实际执行中，地方显然也要通过金融系统，也即银行来配合操作。
图源央行官网
所以从两方各自的角度出发，10月本地首套房商贷利率未能进一步下调，就有了两种解释：
一是银行上个月忙于存量房贷利率的下调，腾不出手来进行其他方面操作；
二则是地方视角觉得继续下调首套房贷利率意义已不大，因为参照其他城市年内的案例，这一数字最多也就能降至3.7%。
1.5个点的利率差值，结合眼下的本地房价，反映到月供上差额不过80块上下——能被这点钱就劝退的购房者，可能本身置业意愿也没多强。
唯一的“好消息”是，至少短期内昆明的新房价格还不太能看出上行态势，即使真错过了这个四季度，说不定明年一季度还将再次获得调整机会。
关键就看地方对此的态度了。
第二宗悬案，是今年昆明的二手房销量能否全面反超新房？
参考第三方机构近期发布的昆明市场三季度报，今年1-9月，昆明的二手房成交套数已稳超新房6000套左右。差距有点大，四季度新房眼看是追不上了。
图源克而瑞昆明机构。下同
而叠加这一拨双限放开，四季度本地的二手房挂牌量几乎一定会持续高涨。
因为之前昆明的限售政策，卡住了很大一部分次新房源的入市步伐，这次松绑无异于开闸放水，对本地二手房供应的量和质都将起到补充作用。
为什么这么讲呢？
我们之前就分享过一个观点，昆明的二手房市场有具有两大特征，一是老房子居多。
仅以贝壳这样的单一平台为例，其前台显示的4.4w+挂牌房源中，房龄在5年以内的二手房占比仅有可怜的1.7%左右，而房龄10年以内的房源也只占到了15%。
这当中的一大重要原因，便是之前热点区域房源被限制了两年内不能上市交易；虽说想卖总会有办法绕开，但其对挂牌量的影响还是不容忽视的。
而次新房暂缓入市，老房子占据供应主流，将导向第二个特征——本地市面上流通的二手房面积段偏小。
还是以贝壳举例，90㎡以下二手房在其挂牌房源中的占比约为35%；而本地现阶段的商品住宅主力成交面积段，已冲高到了110㎡之上。
这意味着哪怕有一部分购房群体想要从新房市场转向二手房，可能也会因选择面太窄，而不得不打消这一念头。
所以双限放开尤其是限售的取消，对本地二手房市场的影响挺大的，其使得本地二手房真正拥有了与新房市场面对面扳手腕的能力。
也正是基于这两大特征，虽然年内二手房成交套数已和新房拉开距离，但实际的成交面积能否同步反超还是未知数——这也正是前面提到的“全面反超”意义所在了。
仅以目前机构公开的数据来粗略估算，前三季度本地二手房成交体量应该已超过了300万方，而商品住宅的成交面积则是321万方。
鹿死谁手确有悬念，要看最后这两个月双方各自的冲刺情况了。
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第三宗悬案涉及两个层面，不过联系密切可以放到一起聊：
年内剩余这点时间，还会有新的房企爆雷吗？
以及那些延期到年底交付的项目，还会再次顺延吗？
这两个问题很难回答，但我们倒是可以从另外一个角度说几句。
近期有张图流传挺广：
图源网络
背景是支原体肺炎叠加流感高峰，加上仍在持续发挥效力的Long-COVID，各地卫健委纷纷号召民众把口罩重新戴起来，以降低各类感染风险。
眼下的房企爆雷局面与此多少有些类似——最危急的时刻也许已经过去了，但并不意味着前方就一马平川。
任何市场运行都有其不可违抗的规律性，而这种特性又是最为唯物和中立的：它不因谁的喜好而强一分或弱一分，一旦决定了要来，它也从不爽约。
这种规律性经常表现为周期——从短短数年的基钦周期，到二三十年的库兹涅茨周期，再到更长的康波，无不讲求一个循环。
图源网络
所以如果你认可市场经济的运行规律，那就不会怀疑未来会有新一轮周期到来，因为事物始终是如此运动和盛衰互换的。
当然书本上的概念和现实总会有所出入，尤其当你身处其中时，更会有当局者迷的困惑感。
就以库兹涅茨这一房产建设周期来举个例子，以98年为起点，国内的房地产市场化至今也不过才经历了短短的25年。
对我们处在库兹涅茨周期的哪个阶段学界持有不同意见，但大都认可我们还未完整地走完这一周期一次。（实际上，当下主流观点认为国内的房地产很可能正处在首个库兹涅茨周期的末期）
所以这时就对市场丧失信心，可能还早了点。国内经济的基本盘远没有那么脆弱。
眼下最该做的，是把历史遗留问题给清一清、扫一扫。处理掉越多的包袱，那下个周期的前景就会越明朗，市场信心也自然会回归。
不必太过悲观，房地产走了这25年，从结果来看无疑是利大于弊的；而倒退回当初，市场还是会选择同样的道路。
信不信由你。
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