买新还是买旧？哪种情况优先考虑二手房？
第260期的问答如期推出，本次精选了2023.10.30-2023.11.5的问题，希望能给大家提供参考。
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新房
1、前几天在看了一套毛坯的，1.4w多，对比周边同类其他小区或者二手房，有什么优势吗？
答：同区域内二手，舒适度比较高的，佳湖花园、佳湖新城这些，1.4w+，房龄15年+；同德锦江嘉园更好一点，小高层1.4w+，洋房贵的1.8~2w，房龄也有11年左右，这些小区的业主也基本进入置换阶段，你能接受这个房龄也行。
次新房中，希望汇一期1.2w，二期观澜汇1.3-1.5w，两个小区楼间距稍挤，最重要的是都已经到这个价格了，肯定是直接买柳岸晓风的新房划算些。
柳岸晓风户型设计、景观园林塑造更优，同时最小面积都是120以上，绿城物业，整体小区定位明显更高一个档次，高端居住氛围也更纯粹一些。
2、或者这些跟有可比性吗？之前就住在龙翔街这边，还看过版筑翠园。
答：三个项目都在一个区域，位置各有优劣。
大华小区规划还有较大体量的商业，会比另外两个项目更便利一些。
相对来说，大华项目的楼栋均为南北楼栋错开式布局，户型通透性更强，楼栋采光更好，绿地率达到了44.7%，也没有回迁房，居住氛围更纯粹一些。
从价格来说，版筑翠园2.5w左右，翠湖一品是毛坯房源，最小的有30多平米的，价格要2.6w~2.8w，但都有小户型，门槛价格更低，适合低预算家庭上车。
大华翠湖映2.8w但带精装，最小面积140多平米，总价都要500w以上，圈层氛围更高级。
几个项目和大华翠湖映还是不能算同一个档次的楼盘。
3、市区范围的大平层，综合地段配套产品，还算可以吗？两万出头这个价格段。
答：
除个别项目的少数房源之外，目前主城大平层基本价格都在两万出头，且每个小区最小面积也在140以上，主打改善。
凤起兰庭处于偏上水平，小区面积适中，总共10栋楼，没有太长的开发周期，周边有现成的商圈。
尤其产品力是比较突出的，容积率只有4.0，最大的南北楼间距有100米，室外泳池，大门五星级落客区，一楼全架空做会所等等。
143平米户型也做了端户，卧室全朝南。同时绿城物业非常有口碑和专业，后期这样的高端物业更具保值性。
4、预算一百万左右，三房，带精装，最好有学校，不要太偏远，市中心东风广场这边，能接受40分钟以内上班这种，实在不想住老小区。
答：这还真的有点难找。
北市区次新二手可以看俊发城，但可能略超出你预算（110w左右），另外，40分钟通勤这个不好说，不堵车也得35-40分钟。
我建议可以看看东市区的，95平米户型便宜点的房源也在110w左右，但它95平米做了三房两卫，后期你有了小孩会比较实用。
有盘龙小学且已经开学，后期还有中学的规划。
拿百度测了一下从这个项目到东风广场的时间，只要自驾17分钟，即便是早晚高峰堵车或是骑个共享单车40分钟也是足够的。
5、自住，2室1卫或3室2卫，预算130W 以内，明年年底前入住，考虑流通性。小孩上小学3年级，在地州，小升初上来昆明。公司西山区西昌路，筒子楼、超高层、高架周边、居住太密的不考虑。巫家坝，东三环不用看。
答：离你稍近的，小户型，预算内，位置好，但梯户比和不一定符合你要求。
西北板块，能建未来城，预算内，小学+中学都有，精装。
以上项目，都规划小学，但具体升初中还需继续与学校落实。明确能不在对口小学即可直接读初中的，在你预算范围内且不是东三环的，书香云海三期，不靠高架，但同样的，梯户比这里不一定符合你要求。
考虑到新房130w预算可选的板楼几乎没有（除非呈贡、经开），比较建议看二手（且最建议在小学阶段就提前转学），这里可以看看高新一小周边的房子，以及明通小学（北市区几个校区的），江东花城有小户型，且房龄不老，可以看下。
具体看这三篇：
6、考虑学校，最好洋房，有没有比较保值的房子推荐呀， 190w左右。
答：目前昆明价格相对便宜的洋房，东三环附近，第一是中交碧桂园映象美庐，有学校（九年一贯制），单价1.4w多，但10层洋房面积150多，应该190~200w搞得定。第二是中海云麓九里，但暂时没有学校，109平米户型精装，也是190多万。
也可看高新板块的二手洋房，百大国际花园、棕榈泉、月半弯等，具体看这篇，吊打新房 来见识一下昆明真正的“花园”小区
高层中，建议选择地段和学区价值都相对稳定的，同德广场a区，凤凰城。
7、个人在经开区上班，爱人在滇池路上班，小孩25年上小学。预算250W内买套房。目前住大商汇，有一套房，剩20万公积金贷款未还，小孩在海贝，也可不动，上海贝小学+昆三中西山校区。
答：之前在微信上聊过这位小伙伴看过的楼盘和顾虑。（看过青雲赋、市政府a区、万科城、书香云海、润城等）
首先，科城六期才开2栋楼，尽管现在143平米户型不多，但不代表后面没有。学校适合你们，但该项目距离你们的位置比较远，需要考虑。
第二，新房市场上还有个学校也很不错，与上面的问题一样，离你们工作地太远。
第三，二手，南市区板块优质学区二手暂时比你现有选择更强的；五华区这边，武成小学周边老的二手房可以关注。
第四，若你能实现海贝小学+昆三中的组合，我建议不动也可以，攒着钱在你们工作地（度假区附近）买一套舒适度高的洋房/小高层（二手）也可。
8、老师，晋宁片区的春城365别墅怎么样，现价150到200万。
答：远郊小别墅，一般。
其实相对来说，晋宁板块优先看自身配套比较全面的七彩云南第壹城（别墅200w出头也有），其他区域大平也可，先看下这两篇文章。
如果硬要有花园的，买主城区，昨天特价房文章中发了一套中海云麓九里带花园的一楼洋房，要240w，另外西北片区金川府，也有小面积的带花园的房源，但即便是200w买得到，也基本是主城新房中最低的带花园的房源。
二手，滇池卫城可以看下。
9、预算100万左右，优先考虑交通，生活便利有什么盘推荐吗。
答：新房，倾向于看下中铁时代央著（1.3w左右，有两房），能建未来城（1.3w左右，有两房），且位置都还可以，交通方便，临近商圈。
100w总价段，新房优势不咋突出（只能买两房，否则就是位置很一般的），更建议考虑买二手，同德商圈，金尚俊园、广基锦悦四季两房，100万内可以买到，商圈、地铁、二环，配套方便；高新板块/西北板块可以买到三房。
若能放宽一点预算到130w，、大华锦绣麓城、金澜锦翠都在二三环之间，选择就多了，且位置都不错。
10、山水新城万科金域水岸，可观景，价格多少？
答：这个项目临近瀑布公园，不少房源可观景，景观不错，但位置稍偏。
这段时间挂出来的价格，普通观景的1.4w多，那种正面观景的端户也有报价1.5w多的。
但是成交情况不算太理想，房源多，成交少，今年实际成交可能就是个位数。
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其他
以下问答来自北京盈科（昆明）律师事务所 王晓飞
1.夫妻为了获得在首套购房或贷款等方面的优惠政策，通过所谓“假离婚”的方式来购房，对于假离婚后购买的房屋，应该如何定性？
答：假离婚登记具有合法解除婚姻关系的效力，且假离婚时所订立的离婚协议原则上有效，除非违反《民法典》总则编对法律行为效力的规定。对于这类“假离婚买房纠纷”，司法实践一般如下处理：
（1）“假离婚”时，所签署的离婚协议原则上有效，除非存在欺诈、胁迫等可撤销情形。
（2）“假离婚”后，用“共同财产”购买房屋，仅夫妻一方签署购买合同、办理按揭贷款手续，且登记在一方名下，一般认定为个人财产，另一方的出资可能以“借款”处理。
（3）“假离婚”后，若双方复婚，在“离婚后、复婚前”一方购买的房屋，一般不属于夫妻共同财产，除非双方另有约定。如果夫妻一方想通过主张“假离婚”，来主张离婚期间购买的房屋是夫妻共同财产，其必须承担较重的举证责任。
在具体案件中，法官会主要考虑出资情况，即资金是否来源于夫妻共同财产。同时也会考虑其他因素，诸如：（1）房屋的购买时点，包括距离婚时间是否接近，当事人是否在婚内已经支付相关款项或签订相关合同。（2）离婚后是否仍维持同居关系；（3）离婚后是否复婚。（4）房屋的具体使用情况；（5）房屋购买流程是否双方共同参与等。
2.夫妻婚后为改善住房、实现学区或其他原因，将夫妻一方的婚前个人房屋出售后价款，再次购买房屋。那么离婚后对新购房屋如何分割？
"答：具体来说，婚前房产、婚后置换，涉及新购房屋登记及出资情况，可以分为以下几种情况：
（1）将新购房屋登记在自己名下。如果是婚前房屋价值足够覆盖新购房屋出资，在这种情况下，房屋属于个人财产在婚后的形式转化，依然属于个人财产；如果是婚前房屋价值不足以覆盖新购房屋出资，那么，此时就要看差额部分的出资来源。如果是由父母支出，那么房屋属于个人财产。如果是由另一方配偶支出，那么房屋属于夫妻共同财产。尽管法院在酌情分割时会考虑到出资比例，但基于“夫妻共同财产”这一分割前提，房屋的增值额也会一起分割，且法院可能会采取一半的分割比例。如果是向第三人借款，在婚内所购的房屋属于夫妻共同财产。
（2）将新购房屋登记在夫妻双方或者对方名下。在夫妻双方没有特别约定情况下，不论婚前房屋价值是否足以覆盖新购房屋出资，只要新购房屋登记了两人名字，就属于夫妻共同财产。在分割时，法院一般会结合出资情况，对出资较多一方予以多分，另外还会考虑离婚过错及子女和女方权益，综合确定分割比例。
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