昆明老牌豪宅风光不再？有的还涨了
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最近有位粉丝感叹，自己小区二手房的价格，已经跌到了十年前。
对比了一下二手房平台的数据，整体来看，目前昆明二手房均价倒是高于十年前。
只是这个下降的趋势，不知道什么时候能结束。
如果非要比较的话，现在的二手房均价，可以说跌回了6年前。
观察昆明的二手房市场，会发现当市场整体下行时，最先降价的是体量大、无明显配套优势（主要是学校）的刚需盘，然后是改善盘，最后才是稀缺的豪宅和强学校配套的小区。
今天的二手房文章，我们盘一下昆明老牌富人区的豪宅，最近二手房价格如何？那些早年间就买得起豪宅的人，是否也面临二手房暴跌的情况？
老牌豪宅VS新派豪宅
根据昆明房协发布的数据，今年1-6月，滇池板块二手房均价最高，约17027元/㎡，其次是中心和次中心。
从不同板块的价格差异上，也可以看到昆明豪宅聚集的两条线路：
最早是围绕市中心，尤其是翠湖片区。既有黄金地段，又有自然人文景观，对推崇“地段论”的豪宅产品有极大吸引力。
然后是沿着滇池板块，开发了宜居的低密产品，天然具备豪宅属性。
而随着城市规划的发展，豪宅板块也会出现位移，于是就有了老牌豪宅VS新派豪宅的局面。
当老牌豪宅和新派豪宅都进入二手房市场，难免要被放在一起比较。
首先是地段。
老牌豪宅主要集中在翠湖、世博和滇池度假区板块。
新派豪宅则在这些地段之外，开拓了新的区域，比如双塔、巫家坝板块。
其次是产品。
老牌豪宅主要是别墅产品，无论是建筑风格还是园林景观都有时代印记，以欧式风格偏多。
新派豪宅则以大平层为主，也有少量洋房和别墅项目，在建筑立面上选择新材料和极简设计，景观风格从欧式向东方美学转变。
再次是居住体验。
老牌豪宅低密设计，独门独院，空间感更好，但是由于房龄和户型设计因素，存在设施老化、居住体验不佳的情况。
新派豪宅可能是高容积率的高层产品，不过有融入智能化设施、配套高端会所等优势。
两者各有优劣势，甚至在新派豪宅的衬托下，老牌豪宅还略显落寞。
不过，从目前昆明二手房挂牌价来看，别墅价格普遍高于大平层。
一方面，是因为主城别墅类产品比较稀缺。尤其是优质地段的别墅产品，进入二手房市场的交易量更少。
另一方面，别墅实得面积要远高于证上面积，如果看单价的话，会相对较高。
地段为王的翠湖片区 两年跌了150万
说到昆明老牌豪宅，那就不得不提昆明三大传统富人区——翠湖板块、滇池度假区板块和世博板块。
翠湖板块作为中心的中心，是昆明首个富人区。由于时代因素，翠湖板块的“富”和权力的联结较为紧密——非富即贵。
因此，可以看到翠湖板块不少3w+房源的名字非常朴素：XXX宿舍/XXX单位房。
这些以单位名字命名的小区，房龄不小，且以楼梯房居多（有的加装了电梯）。虽然不是老破小，但是买家入手之后，一般都需要重新装修。
而在2000年之后建起来的翠康园、翠湖俊园、翠湖太龙公馆、翠明园，清一色的砖红色外立面，小高层产品配置了电梯。
翠湖板块豪宅的溢价主要是因为地段，而非产品本身，因此这些二手豪宅描述房源的时候，会详细注明到翠湖的步行距离。
来看看该区域部分小区的二手房情况。6月份，翠湖板块二手房小区挂牌均价在2w-4w/㎡左右，算是单价较高的区域。
和去年相比，大部分小区都出现了挂牌均价下跌的情况。
其中，文林街93号院、翠康园和云南省审计厅宿舍的二手房挂牌价，同比跌幅超过25%。
当然也有像翠明园、昆湖小区，出现了逆势上涨的情况。
不过需要注意的是，翠湖板块部分小区的房源，本身进入市场的量不是很大，所以很容易受到单套房源的挂牌价影响。
以翠康园为例，小区在黄公东街一侧，与翠湖之间仅隔着昆湖花园小区。
小区只有1栋L型的建筑，6个单元，总高8-10层，带电梯。楼盘小，户型大，目前二手房平台上有5套房源待售。
最小面积约171㎡，这样看的话，有点豪宅大平层的意思。2022年5月，我们实地踩盘的时候，一套业主急售的171㎡户型，总价570万，单价约3.3w/㎡。
目前，同户型房源挂牌价为420万，两年时间降价150万……
从买家的角度来看，翠湖边、武成小学本部招生范围内，翠康园目前2.4w/㎡的单价，性价比还是不错的。
别墅最集中的区域 有跌有涨
滇池度假区海埂片区，由于限高因素，是昆明主城别墅较为集中的区域。
从金家大院到公园1903，从滇池卫城到华夏四季，低密属性促成了该区域成为昆明的宜居板块。
相较翠湖的“地段论”，滇池度假区海埂片区的豪宅属性更加明显：拿别墅类产品去匹配临滇的地段。
2000年之后，直到“禁墅令”限制别墅开发，滇池度假区海埂片区的别墅产品成为那一时期顶级豪宅的代名词。
其实，别墅这个词，本身就是舶来品，这就意味着许多别墅小区，无论是建筑风格还是景观设计，在很长一段时间都是直接借鉴国外的规格形式。
比如单价接近6w/㎡的彩云水榭，小区原名是“马可波罗半岛别墅”，从这个名字上，大概可以看出早期昆明别墅产品强调一个异域情调。
具体看一下滇池度假区海埂片区的部分二手房情况，目前挂牌均价在3w-6w/㎡，高于翠湖板块。
大部分小区和去年同期相比，均出现房价下跌的情况，但是下跌幅度相较翠湖片区，要小一些。
而黄金海岸别墅、滇池卫城鹿港、听涛雅苑别墅、华夏天璟湾、滇池印象国际花园别墅的二手房挂牌价还出现了上涨。
以滇池卫城为例，作为有多个组团的小区，别墅、洋房产品较为集中，价格差异也非常大。
靠近高尔夫球场果岭的别墅，比如滇池卫城微风岛，多套房源达到千万级别；而位置稍微靠后一点的组团，景观视野没有那么好，总价不到400w就能买到。
相较翠湖板块90年代建成的小区，滇池度假区海埂片区房龄要小一些，而且别墅小区较多，甚至还有不少毛坯房源，在这片入手二手豪宅的选择也会更多一些。
世博板块式微 山林别墅不值钱了？
以高天流云、世博生态城为代表的山林别墅，形成了世博板块的富人区。
相较于翠湖、滇池度假区板块，世博板块的地段优势没有那么突出，相当于在城市的东北角。
多个森林公园，提供了开阔的“林海”景观，给该片区的别墅产品营造了“闹中取静”的居住氛围。
其实，世博板块和滇池度假区海埂片区的别墅开发，在时间线上是重叠的，都是在千禧年之后进入开发热潮。
但是，世博板块周边的界面以及配套的升级速度较慢。作为富人区，这些年除了地铁开通之外，也没有高端商业配套落地。
来看一下世博板块二手房小区的挂牌情况，今年6月的挂牌均价在2.5w-4w/㎡左右。
世博生态城的二手房价格下跌明显，高天流云今年6月挂牌单价重回4w+。
以世博生态城为例，和市场同类产品相比，还是有自己特色的。
别墅小区绿化率普遍都高，但是世博生态城的别墅组团，不是在房子外围多种树，而更像是在树林里建几栋房子。
森林的存在感要强于建筑，出门就能捡菌子。
从生态的角度来看，在家就能归于山林；但是从居住便利度来看，下山一趟不太方便。
靠近世博园的依山邻里别墅，最小户型是建面约270㎡的联排别墅，挂牌价普遍在650w左右，也就是单价在2.4w/㎡。
而最新的蓝湖邻里别墅，面积较大，488㎡联排别墅，目前挂牌价900万，单价约1.8w/㎡。
随着新兴富人区的形成，早期的世博板块逐渐式微，也许再过几年，这个片区虽有豪宅，但是已经无法被称为富人区了。
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说到顶级豪宅，我们常常用“传世级藏品”来形容。
如果细想，本身就暗含着不易出手，需要代代相传的深意。
只要不被法拍，降价卖还是自己住，都好说。
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