买房更理性，楼市咋发展？

今年以来，央地楼市利好政策频出，持续向市场释放积极信号。然而，尽管政策端的利好消息不断加码，但需求端的购房者却更加理性。楼市究竟如何发展？

中国指数研究院监测数据显示，春节假期，新房市场表现较为平淡，消费者观望情绪仍较重。中国指数研究院研报称，经历过去两年房地产市场的深度调整，购房者置业更加理性。

当前，对于刚需群体来说，在市场同质化楼盘库存较大、二手房价格持续下行、新开楼盘总价不断上涨的情况下，不少刚需购房者选择继续观望。改善群体出于对未来预期的不确定性考量，改善性需求释放并不明显。

国家统计局2月23日发布的2024年1月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，在新房方面，一线城市1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

在二手房方面，一线城市1月二手住宅销售价格环比下降1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二线城市、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。

中国指数研究院发布的成交数据显示，春节假期，25个代表城市新建商品住宅成交面积为21.70万平方米，同比下降27%，一手房市场供需两端表现均较为平淡。

“春节假期供求乏力，传统返乡置业潮缺席。”平安证券研报显示，春节假期重点21城新房日均成交较上年假期下滑64.6%。根据克而瑞数据统计，春节假期房企推盘积极性普遍不高，房企营销折扣多与节前持平、手法力度相对常规，三线城市和四线城市传统返乡置业潮并未出现。

国联证券研报认为，一线城市房价比较平稳，随着因城施策的房地产政策不断完善和落地，市场情绪有望进一步回暖。

多家机构预测，春节假期后，相关政策效应有望进一步显现，市场活跃度或有回升。

今年2月20日，央行公布贷款市场报价利率，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下降25个基点至3.95%。华金证券研报称，本次降息主要意在优化债务存量，而对于信用增量，央行已经转为相当谨慎的判断，并引导市场参与者理性看待，更关注结构优化。

中国指数研究院研报称，当前北京楼市整体平稳运行，通州限购政策优化对成交起到一定的促进作用，但成交数据尚未显现，未来楼市政策仍存优化预期，市场运行预计将更为稳健。天津当前市场仍以消化库存为主，市场活跃度略显不足，分化现象仍较严重，部分板块具备一定的韧性。河北、山东多地市场普遍呈低迷态势，购房群体以自住为主，在行业调整及预期偏弱的情况下，市场筑底企稳仍需时间。

华金证券分析师秦泰认为，房地产市场何时见底或将取决于两大结构性问题的再平衡进度：一线城市产业实力雄厚吸纳、新增人口能力强，但房价收入比过高，刚需群体购买力相对疲弱；二线城市和三线城市房价明显更加友好，但产业基础相对不强，吸引新增居民落户置业的能力有限。

中泰证券研报称，当下，房地产行业尚未见明显好转，但自上而下的政策宽松传导已初见成效，随着后续购房政策的持续推出，有望带动房地产市场的修复。

中国指数研究院研报称，此前北京的政策优化对项目的带动效果仍在温和释放，但购房者观望情绪仍较重，政策存在进一步优化的预期。目前客户对于今年全国两会房地产领域的定调关注度较高，全国两会的政策走向或对客户预期形成较大影响，叠加优化政策有望继续落地，今年北京市场“小阳春”行情仍有一定预期。

“第一季度房地产市场表现有望在政策的推动下缓慢修复。”国联证券分析师杨灵修建议，重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。

（注：本文不构成任何投资建议）

今日话题▪副业

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作者丨杨宏生

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责任编辑丨胡美静

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