芝加哥市中心的公司们正在排队离开？它是否会成为下一个底特律？
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作者：施道红、兰艺馨，TOP创新区研究院转载引用请注明出处。内容仅供交流学习，不做任何商业用途，不代表任何投资建议。
如有侵权请联系后台删除。自疫情以来，不少城市的市中心都面临着严峻的挑战。我们也陆续关注着各大城市市中心的发展。本文是市中心系列文章的第五篇，我们前面四篇分别是
今天，我们来聊聊芝加哥市中心。
芝加哥的市中心包括著名的“The Loop”以及周边其他地区，是美国第二大商业区，在体量与规模上仅次于纽约市的曼哈顿中城。
↑绿色框框内的区域一般被认为是芝加哥的市中心
而就是这样一个国际级的城市中心、金融中心，也面临着重量级企业外迁、市中心活力衰退等问题。
市中心的拉萨尔街(LaSalle Stree)是芝加哥的“华尔街”，是这座城市经济的引擎，摩天大楼在城市天际线上傲然耸立，创造出一种独特的峡谷般的景观效果。
芝加哥期货交易所大楼（中）、大陆伊利诺伊大楼（左）和芝加哥联邦储备银行（右）来源wikipedia
然而，芝加哥期权交易所(CBOE,the Chicago Board Options Exchange)，这个美国最大的期权交易所，自 1984 年以来CBOE一直盘踞在市中心的南拉萨尔街400 号(400 South LaSalle Stree)。2019年，CBOE决定卖出该物业，然而这个350000平方英尺(32500平米)的七层大楼却一直没有人接手。
监管文件显示，由于两次减记和折旧，现在，芝加哥期权交易所 400 South LaSalle 大楼的价值已经缩水一半以上。
400 South LaSalle （图片来源：网络）
Guggenheim Partners，一家管理着三千亿美元资产的全球投资巨头，以其深厚的金融实力和广泛的业务领域而闻名，现已基本关闭其在芝加哥的办公室。
去年，顶级对冲基金Citadel也决定将总部迁至迈阿密。这家在芝加哥待了30年的金融巨头由伊利诺伊州首富肯·格里芬(Ken Griffin)创立并领导，迁址的消息在金融界引起了巨大震动。
Citadel的首富肯·格里芬，以及WSJ的相关报道：https://webreprints.djreprints.com/5334850442076.html
美国保险公司Allstate Corp. 也在重新考虑其办公策略，没有强制员工返回市中心的办公室。
同样的，CME集团(Chicago Mercantile Exchange)，全球最大的金融衍生品交易所，其首席执行官Terry Duffy公开表示，他们也有计划要离开芝加哥。
© Christopher Dilts/Bloomberg
如果FIRE不行，其他行业，例如TAMI行业，行不行呢？
我们在纽约金融区那篇文章里也提到，911危机后，传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户。
纽约2011年第一季度到2015年第一季度：47%搬迁到金融区的是 TaMi 租户
远远超出传统的FIRE租户(12%)
但这些行业情况也不太乐观。
科技公司们正在裁员进行时：Salesforce和Meta因为员工数量的降低，空出了近 240,000 平方英尺（22,300 平方米）的空间；
美国芝加哥航空公司也在疫情初期清空了位于芝加哥威利斯大厦(Willis Tower,此物业也是地产私募大头Blackstone的旗下核心资产)约15万平方英尺（占总面积的17%）的空间。
泰森食品也将员工从芝加哥中心迁移到阿肯色州斯普林代尔的总部，不再认为留在芝加哥有什么意义，这一走也空出了234,000 平方英尺的市中心办公空间。
工程机械制造商Caterpillar将离开位于伊利诺伊州迪尔菲尔德的总部，迁往德克萨斯州欧文市。
波音总部将离开芝加哥，前往华盛顿特区的郊区。
因为企业裁员，市中心的员工少了，空置率高了，还带来了其他的连锁反应，城市的生机也随之减弱——其中之一就是遭受重创的零售业。
根据Cushman & Wakefield Plc 的数据，壮丽大道(magnificent mile，芝加哥的南京路步行街)的空置率为29%，最北端的 Water Tower Place 区域——曾经是梅西百货公司所在地的大型垂直购物中心——空置率为39% 。
一个有魅力的城市必定是安全的。
但是犯罪和抢劫在芝加哥这座曾经宏伟的城市变得司空见惯：芝加哥的整体犯罪率，尤其是暴力犯罪率，高于美国平均水平。芝加哥去年的犯罪事件比 2021 年增加了 41%，到 2023 年为止又增加了 43%。
最近的一篇研究对数千名芝加哥人追踪了25 年发现，50%的研究参与者在中年之前(40岁)曾目睹过枪击事件。
研究参与者中white的占比要少很多，所以可能会偏大，但意思大家都能get到：https://jamanetwork.com/journals/jamanetworkopen/fullarticle/2804655
原因是复杂的，但肯定少不了芝加哥前任市长洛里·莱特富特（Lori Lightfoot）的锅：
作为一位黑人女性，市长坚决支持“黑人的命也是命”（Black Lives Matter）运动，支持走向街头的抗议者。但几个月的抗议活动转化为无序的暴力和抢劫，让芝加哥市中心沦为一片混乱。雪上加霜的是，市长还推动执法改革，对警察部门撤资，更加纵容了犯罪活动。
不是说不应该支持平权，而是在这个过程中，暴力犯罪的失控对芝加哥市民/商业环境产生了深远的负面影响。
首富Ken Griffin公开表示，城市暴力频发是他将Citadel从芝加哥转移到迈阿密的重要原因之一。他在接受《华尔街日报》采访时提到：“如果芝加哥安全问题不能得到解决，人们就不会选择留在这里。我有几个同事遭遇了武器抢劫。有一个同事在上班途中被刺伤。盗窃问题也屡见不鲜。要吸引人才来到芝加哥这个城市，这个不安全的现状让事情非常艰难。”
CME的首席执行官Duffy公开谈到了他的妻子在白天被抢劫的事情。
麦当劳的首席执行官Chris Kempczinski在去年9月的一次分享中表示，犯罪已经渗透到芝加哥的每一个角落，甚至影响到了餐厅的正常运营：今天这家餐厅发生了暴力犯罪；明天那家餐厅出现了无家可归的问题；后天又是某家餐馆里有毒品滥用情况，这样的事情每天都在发生。他还补充说，麦当劳招员工越来越难，员工们很担心市中心的安全问题。
疫情期间，毕业于北京大学，之后曾到剑桥大学深造的芝加哥大学经济金融博士四年级学生范同学同学在公寓停车场的车内遭一名黑人男子枪击头部身亡，更是让人愤怒。
在芝加哥枪击事件中不幸罹难的优秀青年学者范轶然，RIP
图片来源：芝加哥大学布斯商学院网站截图
在2020年，Target、Old Navy、Foot Locker和大约40至60家商店被摧毁或抢劫。2021年和2022年，公然的持械抢劫事件更是愈演愈烈，接连不断。2022年12月，CBS新闻曾经报道三周内芝加哥发生了40起暴力抢劫案，但诡异的是，没有任何人被捕。
所幸的是，前任市长已经卷铺走人了，她的继任者布兰登·约翰逊，又将如何扭转这座城市摇摇欲坠的命运，扭转市中心的衰落的死亡螺旋呢?
新任市长约翰逊在今年5月份的就职演说中说，"市中心商业走廊仍然带着大流行病留下的深深疤痕，它背负着高空置率和稀少的人流量的沉重负担。"Our downtown commercial corridors still bear the scars of the pandemic, with higher vacancy rates and lower foot traffic."
新任市长约翰逊在今年5月份的就职演说（图片来源：
Ashlee Rezin/Sun-Times）
恢复活力的第一要务是保证城市安全，目前芝加哥没有警长(前任撂了挑子)，新市长正在物色新警司，但预算肯定也是不够的；同时，他希望通过社区学校、青年就业培训、民众心理健康辅等让芝加哥人“感觉到”更安全。他也希望芝加哥接纳更多的移民。
至于激发市中心的活力，市长眼前的办法是——今年夏天在市中心举行的 NASCAR 街头赛车活动。
这些言行让很多(聪明)人心存疑虑，认为新市长约翰逊又是一位华而不实的政客，甚至预感芝加哥的安全问题会更加严重。
当然，在城市安全问题之外，也要解决财政问题。
由于企业外迁，城市税基面临着重大挑战，而在疫情期间城市又面临着各种结构性预算失衡。而如果开辟新的税种，比如金融交易税（transaction tax），又会加速一批企业的流失——比如芝加哥商品交易所CME就已经做好了万全的准备，一旦交易税（transaction tax）制度在芝加哥实施，CME就毫不犹豫地离开芝加哥，转移到税负较低的地方。
解决方案也是“清奇”：
该市的CFO珍妮·贝内特 (Jennie Bennett) 通过建赌场(芝加哥第一家赌场)的方式，竟然大大改善了财政状况，正式因为这个“意外之财”，芝加哥才被移除了穆迪给出的垃圾信用评级名单。
但，这种赚钱方式是否真的那么可持续？或者说，这种赚钱方式是否是值得尊重的？
稍靠谱的方式或许是芝加哥首席营销官(没错，美国很多城市有首席营销官这个职位)迈克尔·法斯纳赫特 (Michael Fassnacht) 的建议：鼓励所有企业至少制定每周在办公室工作三天的政策。
显然，当要求重返办公室工作的公司越多，回到市中心的人就越多，有了人流，餐馆咖啡馆就会热闹起来，整个街道整个市中心就会充满生机。
这个政策的发明人还是纽约市长埃里克·亚当斯 (Eric Adams)，他 一直在推动公司将员工带回办公楼，效果不错：摩根大通就要求董事总经理每个工作日都必须在办公室办公。
但芝加哥不一样的是：芝加哥没有纽约安全。人们害怕。
当然，市中心很多地方还是蓬勃的，充满生机的。
之前我们写到的富尔顿市场区、West Loop就很不错。芝加哥当地的开发商Sterling Bay可以说是主导了整个社区的发展，Sterling Bay说，“我们在富尔顿市场建造的每一栋建筑都是 100% 出租的”。
同时，芝加哥也在寻找更多的发展机会：
芝加哥有世界一流大学，孕育出非常有前途的生命科学初创公司。然而，因为实验室空间很少，不少公司“被迫”搬到实验室空间更为丰富的地区，比如波士顿。
所以Sterling Bay正在芝加哥河北岸的前工业用地Lincoln Yards上开发尖端实验室空间，希望能将人才和经济机会留在芝加哥——这或许才是靠谱的解药。
截屏自https://www.lincolnyards.com/
1871年，一头牛踢翻了一盏煤油灯，引发了全城大火，大火烧了近两天两夜，直接将三分之二的芝加哥城夷为平地，造成10万人流离失所，300人死亡，经济损失至少超过10亿美元。
然而在火灾后，芝加哥人以极快的速度重建自己的家园，掀起了一场建筑+技术革命——
当时全美最重要的发明家、建筑家等等全部齐聚芝加哥，把这个城市全重新设计了一遍，如凤凰涅槃一般浴火重生，也拉开了现代高层建筑的新篇章。
早在1885年，芝加哥就诞生了世界第一座摩天大楼：家庭保险大楼(Home Insurance Building，1931 年拆除)。随后，随着芝加哥学派的发展，出现了1888 年的Rookery 大楼、 1891 年的莫纳德诺克大楼和1899 年的沙利文中心等建筑，一直延续至今。
芝加哥就像是城市建筑博物馆，从哥特式到现代主义，从装饰艺术风格到国际风格，各种风格的建筑在这里相互碰撞、相互融合，形成了独一无二的城市风貌。
更重要的是，这些建筑不仅仅是看似冷酷的钢铁和玻璃的结构，它们承载着芝加哥的历史和文化，见证和记录着城市的一次次“浴火重生”。
DuSable Bridge（图片来源：看见设计）
水族塔大厦Aqua Tower（图片来源：网络）
滨海城/伯特兰·戈德堡（图片来源：Bert K）
普利兹克露天音乐厅（图片来源：XeviV/Flickr）
而现在，芝加哥正在成为底特律的边缘摇摇欲坠，它是否能重新点燃其生机，再次成为一座充满活力和机会的大都市？
我们拭目以待！
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