随着今年学区划分的公布，“市一中+朗晴小学”板块又被热议。
毫无疑问，市一中+朗晴小学仅能说明板块配套不错，而真正的原因，不止于此。老规矩，房叔还是按照区域报告的形式来梳理。
目录
一、板块一手房、二手房报价情况
二、板块生活配套情况
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、板块竞品分析
五、板块规划情况
六、大环境政策利好浅析
在售楼盘上，目前板块内一手仅华鸿珑悦轩在售。主推97-161平，价格为带装修2.7-3.3万/平。值得一提的是，在疫情过后，其价格也一直坚挺，今年以来均价保持在2.7-3.3万/平的水平，且成交不错，底气十足。新盘即将入市的有利和文华里（正诚意登记）和富逸项目（未建）。利和文华里位于市一中板块的南侧，南北前后均为公园，主打前后视野无遮挡城市、公园景观。
项目占地面积为4.5万㎡，总建筑面积为16.8万㎡，容积率为2.79。
项目一共有7栋高层和4栋独栋别墅，共851户，3.15米层高，目前已经封顶，全部为准现楼。首推楼栋为1/4/6栋，户型包括82-185㎡二至四房，毛坯交付，目前正在诚意登记中，预计在近期开盘。其旁边的富逸项目目前停工中，此前曾进行基坑工程阶段，预计入市没那么快。二手房方面，市一中板块内有雅居乐熹玥、雍逸廷、汇星台和万科朗润园等高端住宅小区，万科朗润园是万科在中山第二个项目，定位也是高端住宅。
目前板块的二手房价依然稳定在高位，除了楼龄较高的朗晴轩外，其余项目皆2万均价以上，熹玥与朗润园两个标杆盘，房价更是达到2.5-2.7万/平。
不得不提的是，市一中板块一直是创造中山纪录的区域。2018年6月，东区华鸿珑悦轩首次推售，价格冲破3万/平，当时还只接受全款客户，刷新中山一手房最高价。（详戳报道）无独有偶，7年前同板块的雅居乐熹玥，也是东区率先破万的项目，同时也奠定东区房价的调性。
该盘是继雍景园后，雅居乐在东区又一个高端项目。在去年至今，乐有家显示其均价上涨了1000元/平。（看去年的报告）生活配套上，堪称无敌。摊开地图，不难发现，该板块占据了中山众多市政配套。中山市第一人民法院所在的周边，云集了中山市公安交警支队、第一市区人民检察院、中山司法局、中山市文化艺术中心等，行政配套较多。
值得一提的是，虽然有中山市第一中学这个大学校加持，但其初中部的招生是全市摇号派位，而高中则是通过中考报考录取。也就是说，就算住在这里，也不能保证孩子一定能上一中。
同时，还有朗晴小学，是按学区划分入读。今年东区招生政策刚不公不久，朗晴小学的入读范围依然在桥岗社区和东裕社区。板块内商圈比较单一，目前仅有菜丁市场和小超市壹加壹。但远洋大信商圈、利和商圈、万谷广场都在驾车5分钟的距离之内，非常方便。南侧的金字山公园已经开放了部分设施，包括四个足球场、“金山飞泉”、青少年儿童活动广场等区域。
在停车位设置上，金字山公园城桂路主入口设计40多个停车位，目前已经建成；公园市一中附近的入口处也设有一处400多个停车位的停车场供市民停车。刚需购房者：从房价可以看出，这是一个让刚需望而却步的板块，而板块内的楼盘多打造大面积户型，明显也是针对改善型客户。
利和文华里，所推货量中包括小面积，即82/87平2+1房，可以满足自住、投资的需求，目前该盘已经开放了82㎡的样板房，可以先去实地感受一番。
▲利和文华里82平户型图
若考虑居住，板块内的二手房，雍逸廷、朗晴轩仍可以淘到一些不错的房源，两者相比，朗晴轩普遍楼龄较高，价格相对较低。置换型改善购房者：小房换大房，两房换三房，三房换四房，看能力能入手。一手新盘只有利和文华里，且三房有较多选择，114/115/123/128/136平，其中多数可做到N+1房。▲利和文华里115平三房户型图
土豪型改善购房者：觉得150平以下都是小房子的，可以考虑文华里185平四房户型，带5个卫生间设计。而华鸿珑悦轩四房面积也适合，152/177/200/222平。或者其他二手房，比如，万科朗润园的二手就有160平左右四房，甚至是别墅。
该板块客群以本地改善型购房者为主，学区需求明突出，具有一定的独特性。
那么，该板块内楼盘的竞争对手又是哪些盘？从购房者身上可以找到答案，就是同在东区内临火炬的板块。（临火炬板块详情）
不同客群关注点会不同，因为市一中板块入手门槛比较高，投资客比较少，多是本地改善型客户、或奔着学区的家长们进场。
对比之下，临火炬板块就更多投资客青睐，同时，该板块的新盘较多，选择较多。目前板块内可建设地块少，大部分被规划到金字山公园。板块的南部的规划很丰富，南部规划10个公园组成大湾区公园，同时东苑南路规划主题民俗街区，发展特色商业，进一步丰富东区的业态。
交通方面，南部大湾区公园规划设计部分交通提升，同时还有坦洲快线规划，金字山互通也在板块的南侧。为不断增加教育供给，以缓解学位紧张的压力，东区今年将积极推动朗晴小学扩校工程落地。（来源：东区办事处官网）
近日，中山正式审议通过了《中山市金钟湖北片区城市设计及重点地区品质提升规划》。
该规划主要是对金钟湖北片区范围内的树木园、孙文纪念公园、气象公园、大狮山公园、金钟湖公园、儿童公园、古香林公园、新安低碳公园、金字山公园和秀丽湖公园10座公园进行规划，定位为大湾区公园城。片区范围内包含7大已建及在建的城市公园，分别是孙文公园、树木园、气象公园、金字山公园、金钟湖公园、儿童公园和古香林公园。金钟湖片区内的中山市儿童公园，园内设施已接近完工。部分儿童玩乐设施，已基本具备。
规划中确定，“生态、品质、活力的大湾区公园城”为目标定位，将整合周边城市功能，优化城市空间，形成统一的城市风貌、连续的公园体系。预计核心区可承载年游客量480万，常住人口2万，高峰期可承载20万人次/天！
根据规划，东苑南路将通过改造进行品质提升，改造后将包含民俗主题商业街、湾西美食特色街区、民俗文化体验区、徒步驿站等。东苑南路改造模式主要划分为三类，村居微改造约8公顷、国有旧厂收储项目约10公顷、村集体全面改造约15公顷。
金钟湖北片区按照规划总体提升后，将形成公园系统，可规划科普游览径及徒步游览径2条游览路线，各途经5个公园，适合不同人群及游览目的。
由于片区范围较广，且跨越南外环等城市主干道，对交通有较大的要求，同时大批量旅客汇聚也将为车辆停放带来压力。从现状上看，正在平整，大型机场已进场，有不少人正在施工。为此，规划共提出四项交通提升策略、22项交通改善措施，如新增南外环辅道、出入口，新建多条内循环道路等。慢行系统方面，将推动1号线建设、新建云轨观光试验线等。
起自：南外环路与城桂路相交处，沿城桂路线位南北展线。
途径：长江景区西片区➜翠丽湖片区➜长命水社区➜广东药科大学➔五桂山镇城区➜五桂山教育园区➜三乡镇城区➜三乡汽车客运站➜坦洲镇镇区
坦洲快线一期工程将沿城桂公路架设高架桥，全线“消灭”红绿灯。
今年，坦洲快线依然是我市重点建设项目，作为“二环十二快”之一，全线35.296公里，双向6车道，规划时速80km，大大方便城区与珠海之间的往返。
2021年后即可完工，完工后从东区到坦洲，将一路畅通，一中板块的交通将再升级。
6、金字山互通
板块南侧为金字山互通，目前在建。建成后，将打通周边所有的路网：坦洲快线、起湾道、南外环、中开高速、城桂路等。
该工程建设亮点如下：
★将南外环路向南改移 100 米左右，做下沉隧道穿过（隧道 850m），改线全长 2.679km；
★南外环（东）←→城桂路（兴中道）设置两条定向匝道连接，设置 E/F 匝道；
★坦洲快速←→南外环（西），设置 G/H 匝道；坦洲快速←→南外环（东）， 设置 A/B 匝道；
★其余方向通过地面平交系统完成转换。
最新进展：项目正在进行路基挖方、桥梁桩基、承台、隧道挖方施工。 路基工程：林木迁移已全部完成；路基挖土方累计161935m³。7、中开高速
同样经过板块南侧的，还有中开高速，并在南侧与东苑南路设有东苑南互通。
就交通而言，这个板块可以说是占尽便宜，能够快速接驳，却又保持了一定的距离，奠定了宜居度。
①土地稀缺期，新盘仅2个；②高度成熟，配套高端；③后期发展空间基本定型。在房叔看来，市一中板块是中山房价里“稳稳的天花板”，几年之内仍是高位。
一方面，该板块由于地段好、交通便利、发展成熟、关注属性高、地块奇缺，开发商会以较高品质去打造高溢价，是不可多得的高端住宅板块；
另一方面，目前正处在市场“自我调整期”的风口，或许也会对项目的营销节点产生影响。
但随着城市的发展更新迭代，拥有更多发展空间的板块价值会显现。相比之下，市一中板块，目前已经发展基本已经饱和。
想要进一步提升就要依靠自身的“硬功夫”，用好每一寸土地，把好钢用在刀刃上。比如，朗晴小学的扩建、金字山公园的提升都丰富了片区的配套，给居民信心。