收藏 | 董藩、李光斗、秦虹、于大海2019房地产品牌大会重磅演讲

为了推动中国房地产行业发展与品牌建设，6月27日，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会暨2019中国房地产品牌价值排行榜”在北京举行。

  秦虹：高质量发展才是地产行业发展目标  

1. 短期市场变化并不影响行业未来的发展；

2. 房地产行业要高质量发展，进行转型升级，布局未来；

3. 传统的开发模式和经验，不能再继续成为行业发展模式；

4. 人口结构变化的需求；

5. 城镇化发展新格局的引领；

6. 新旧动能转换对房地产发展的挑战。

对于未来房地产行业的发展，秦虹在表演讲时，从新要求、新环境、新挑战三个方面进行分析，并提出转型续从三个方向进行选择，分别是细分市场方向、补短板、资源整合。

秦虹认为：在住房房地产全产业链的要求，不仅仅是对买房者，从前端土地的参与者，无论是供给方还是需求方，整个消费过程中金融政策制定者，税收政策制定者，末端房地产的管理和参与者，全产业链，其实都要求房住不炒，因为只有全产业链实现我们才能真正做到，你说我们房价不能涨，但是地价猛涨，带来的风险是巨大的，也不可能实现，所以要求我们不能继续像过去价格大涨空间，但是我们现在前端的地价已经处于高位，而且土地的竞争还是非常剧烈的，特别是好的城市，好的地段，我们开发企业有很强的融资能力，开发企业有很强的实力，拿地的需求压力非常大，在高地价成本下，房价不涨，对我们开发企业来说就是一个巨大的盈利挑战。

据秦虹表示：实际上整个行业来讲，转型升级开始破局，品质时代已经到来，我们今天所说的品牌，很多企业在产品和服务的升级上都做了巨大的努力和贡献，所以没有品牌，没有产品和服务升级，在当今的房地产市场的竞争压力和未来的生存压力，我认为是越来越大的。

据结论，房地产业的转型，总结开发企业过去的经验，探索房地产转型的规律，可以看到转型主要靠三个方向的选择：第一，选择是细分市场方向的选择；第二，是补短板方向；第三，是整合资源的方向。

最后总结开发企业在转型升级创新过程中的探索的共同特点，一个是都是以资产为整体重视运营和管理，不仅仅是守着传统的开发模式，更重要的是注重产品的持有，为未来的盈利来奠定现在的基础。第二是以需求为引领，在生活性服务提供加快社区、文旅、养老、教育、租赁等等产业的发展，在生产型服务领域布局特色小镇，提供生产场地等一些平台。

于大海：实现从空间提供者向平台提供者的转

于大海在演讲上为大家分享了亿达在21年的发展历史当中，为什么和想要做什么样的产业园区，以及为什么一定要做产城融合，要做怎么样的城市生态环境和产业环境等内容。

于大海说：我们从产业园区的发展规律说起，工业区和科技区经过这样一个转变的过程，主要是历经了科技创新的转型升级，以及为生产研发服务提供配套，转变成为人提供生活服务配套，还有文化和精神层面的需求升级，这就是从工业区向科技区转变的三个方面。

在工业区向科技区转变以后，提出了第三个新概念叫创新区，创新区整个产业地理方面特点是高度创新的产业，有大学和研究机构，从物理空间上来看，从孤立到繁华，从疏远到紧凑。从精神文化更加开放和包容，代表城市的精神文化。

于大海说：工业时代，企业是跟着资源走，我们说信息时代企业是跟着人走的。城市吸引企业，因为有创新要素的集聚，有企业成长的生态环境，而且为企业解决各方面的问题提供了机会。

工业区、科技区和创新区的重点指标性转在于：第一，是对工作和生活方式上的变化，在创新区可以使工作和生活更加融合；第二、早8晚8到随时随地工作方式变化；第三，科技区打造情景，创新区打造完全开放。

于大海说：整个软件园走过了很多阶段。第一个阶段简单关注产品，第二个阶段是开始关注员工的工作空间和工作环境，第三阶段开始关注企业的生活环境，第四个阶段开始关注员工家人的生活环境。

在他看来，深厚的历史积淀，独特的发展理念，现实的表现和一以贯之的人文关怀都是中国房企品牌贡献方面的核心要素。

董藩：房地产长效机制建立艰难

1. 长效机制建立起来非常难；

2. 长效机制对房地产发展具有稳定性和规范性非常好；

3. 房地产在地方本级财政收入占大比；

4. 将来中国房地产有大量地区会出现空置、败落的现象；

5. 鼓励保险基金进入持有和租赁市场

董藩表示：长效机制是中国特色，推出长效机制可能要有三个目标，第一个是降低房地产业的市场化程度，与整个社会管理体制的改革同步推进；第二个目标是要降低行业的投资投机的程度，维护房地产市场的基本稳定；第三个目标是缓解土地财政压力，寻求减少对卖地土地财政的依赖方案。 

另外，董藩表示说，房地产面临最重要的问题不是房价问题，是房地产领域分配不公问题。在未来中国房地产有大量地区会出现空置、败落的现象，根据现在的市场行情，当今小城市的人找不到工作被迫来到大都市，家乡的房子很难脱手，就意味着今后将有大量三四线城市、小城镇的房产价值大大降低。

董藩还说：在中国的背景下，最终是走到更多人通过租，在大都市更多是被迫走到租房的阶段，在租房的大背景下，我们现在政府为了体现社会责任，也是保障国有企业持续的发展。

他表示：鼓励保险基金进入持有和租赁市场，保险基金进来好一些，保险基金的成本比较低，如果持有的话可以去市场兑现，我觉得这一块应该鼓励。

李光斗：品牌打造是地产发展附加值

1. 品牌对房地产行业并没有那么重要，但确是附加值；

2. 期房卖梦想，现房卖现实，期房更多营销技术；

3. 如何通过品牌和资本的力量促进企业的快速发展；

4. 房地产行业面临品牌挑战；

5. 房价不会跌，在波动中比较滞涨；

6. 品牌战略根本缺失，行业营销技术非常发达。

李光斗说：品牌对房地产行业重不重要，说实话，没那么重要。我在全中国讲了很多次的课，应该说品牌这个词从发展开始到提出中国第一本《品牌竞争力》学术著作，可以说在中国做了很多品牌科普工作，但是第一次在房地产大会上讲品牌，因为房地产大家讲的都是趋势，房价涨还是迭，政策，比如说我们国家是房地产政策相关的行业。

他分享了自己在北京买房的亲身体验，就是当年没有听售楼小姐的话，在北京买房。而同时来到北京的朋友，却懂得看准时机，在北京买了十套房，导致现在两人的生活，变得天各一边。

李光斗还分享说：20年来我只做了一件事，如何通过品牌和资本的力量促进企业的快速发展，中国的品牌其实也面临非常大的挑战，包括房地产行业。

在讨论未来房价是涨是跌时，表示业内人士基本上认为还会涨，在其研究美国的房地产总是在波动中前行，有涨的就要有跌，但是中国房价其实我们没有看到过大的跌，只不过是比较滞涨，并用数据距离说明。

李光斗表示：房地产行业好不好，当然好，但是品牌美誉度在所有行业是最差的，世界上没有这样一个国家说是把房地产商都妖魔化了。我觉得这个行业营销技术非常发达，品牌战略根本缺失。在品牌战略缺失的情况下，营销的技术越发达越会妖魔化，因为研究的是怎么把房子卖给别人，但是买的人会不会对你有好感，这就是要跟消费者建立一个牢固的关系。

李光斗认为品牌有附加值，对于房子来说是身份的象征。在未来的房地产会出现多元化，教育类地产、娱乐类地产、景观类地产、度假类地产，未来各行各业都离不开房地产，做任何东西都要一个物理的空间。

目前中国50%的人口生活在城市，20年后将会有77%人进入城市，人民将从城市中心慢慢移到城郊。现在北京的城区可能到达2000平方公里，慢慢3000平方公里，城市不断地扩大。未来是造城的运动，主题地产、酒店、商业、创业园区、文化教育设施。

西西 | 整/编

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