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重磅!深圳将全面处置“出让2年未开发土地”

中房网深圳综合 中国房地产报深圳 2020-12-27

6月26日上午,市政府常务会审议并原则通过了《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》。


会议指出,深圳将在2019年-2020年开展已批未建土地处置专项行动,按照“全面清理、限期处置,依法依规、实事求是,创新思路、综合施策”的原则,积极稳妥推进已批未建土地处置,盘活存量,严控新增,不断深化土地供给侧结构性改革,从严批后监管,多途径、多手段促进闲置、低效用地消化和盘活,不断提高土地资源利用效益,拓展城市发展空间,提升城市发展质量。


  深圳将全面清理处置已批未建土地 

何为已批未建土地?它指的是已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地。经初步梳理,截至2017年底,我市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗,总用地面积为11.94平方公里。
握着土地,为什么不开发?各区政府(含新区管委会)在对已批未建土地核实确认建库的基础上,区分企业原因、政府原因和外部原因三类未建原因,区分企业和政府两大类用地主体。
如何处理已批未建土地?

根据《行动方案》,这些土地的处置将遵循三个原则——


全面清理,限期处置。以盘活存量用地、拓展发展空间、提升城市质量为根本目标,系统清理已批未建土地,在行动期限内高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。


依法依规,实事求是。已批未建土地处置应以法律法规为准绳,严格遵守国家、省、市相关规定。在充分收集历史资料和证据素材,认真听取各方意见和合理诉求的基础上,实事求是精准判断问题类型和原因,按照“一地一策”的原则,依法依规妥善处置历史遗留问题。


创新思路,综合施策。综合运用城市更新、土地整备、违建查处等解决空间瓶颈问题的“组合拳”,引导协助企业尽快开发建设;无政策路径的,形成处置方案上报,如有必要可出台相应处置政策。

《行动方案》按照原因列出了部分土地的处理路径,以下是部分整理,可供参考:


  企业原因  


因企业自身原因闲置一年,或曾因企业自身原因经过闲置土地处置且再次构成闲置的,依法无偿收回。


除上述情形外,土地使用权人有开发意愿的,与土地使用权人签订补充协议并约定自补充协议签订之日起1年内开发建设,但仅限办理一次,不能按期开发建设的,依法收回土地使用权。


  政府原因  


(1)因国家政策变化无法继续开发建设的低密度住宅用地,依法收回土地使用权,原则上按照市场评估地价给予补偿,确需土地置换的,报市政府审议。


(2)因投资计划调整无法开发建设的政府用地,依法无偿收回,确有用地需要的,另行安排。


(3)楼堂馆所用地依法无偿收回。


(4)因片区产业规划定位调整等原因无法开发建设的用地,由区产业部门对拟建设的产业项目进行评估,属于我市限制发展类或禁止发展类的产业项目,依法收回土地使用权,原则上按照市场评估地价给予补偿。


(5)生态控制线内的用地,不符合我市生态控制线管理规定的,依法收回土地使用权。符合我市生态控制线管理规定的,与土地使用权人签订补充协议并约定自补充协议签订之日起1年内开发建设,但仅限办理一次,不能按期开发建设的,依法收回土地使用权。


  外部原因  


外部原因包括被司法查封、涉及行政边界纠纷、安全范围线等重大问题。


据悉,564宗当中,涉及企业原因的共127宗,土地面积290.65 公顷;涉及政府原因共404宗,土地面积832.65公顷;涉及外部因素的33宗,土地面积71.12公顷。


需要强调的是,已批未建土地涉及历史遗留问题多,这些建议路径仅为原则性的处置措施,各区政府(新区管委会)要坚持原则性和灵活性相结合,对于部分历史成因复杂的已批未建用地,可综合运用上述建议路径,创新工作思路,提出切实可行的处置措施。


为保证此次专项行动能取得切实成效,要求2020年12月31日前完成全市已批未建土地处置、验收和审查工作。


  盘活存量土地 深圳打出政策组合拳  


为盘活存量土地,保障公共利益,促进城市高质量发展,同时加快工业及其它产业用地供应,推动产业转型升级,今年以来,深圳在政策方面频出“大招”,陆续出台了《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》《深圳扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定》,以及《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》,打出一套政策“组合拳”。


以《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》为例,深圳将尽可能把所有存量产业用地纳入“提容增效”范围,初步测算,符合该政策规定的产业用地约88平方公里,如全部按此政策实施,可在不新增1平方米建设用地情况下,增加1.6亿平方米产业空间。这一措施进一步推进了土地供给侧结构性改革,更好地促进了产业用地节约集约利用,通过在已出让产业用地上挖潜,增加产业空间、扩大产能,从而达到推动产业转型升级,实现实体经济高质量发展的目标。


据悉,《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》两个政策也同样做出了相应的规定,为扶持实体经济、实现产业空间再造提供了切实可行的办法。


同时,近期正式印发的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》也首次将已批产业用地提高容积率纳入进来,通过简易程序来推动综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率实现产业用地的集约利用,这也与相关政策衔接起来。


来源 | 深圳发布、深圳商报、深政观察

         合一城市更新综合整理


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