周日开盘！均价8.89万元/㎡，深圳首个大悦城住宅值得买吗？

“银十”暂未过半，深圳已有两新盘抢跑入市。

10月9日，位于宝安新安的大悦城·天悦壹号玺苑（天玺壹号）获批预售许可。

根据深圳规土委网站数据显示，天玺壹号首批将推出327套住宅，均价为88900元/㎡，住宅单价区间在81089元/㎡—95439元/㎡，总价区间在939万-4101万元/套。

备案房源共分为A、B、C3栋，主推户型：建筑面积约116㎡—120㎡，3至4房，为3梯4户。建筑面积约224㎡“3+1”房，以及1栋A座部分429㎡大户型。项目预计2022年以毛坯形式交房，10月13日在福田区大中华喜来登进行摇号开盘。

据透露，认筹50万元将享受99折，开盘现场也将有99折，准时签约将有99折，预计开盘实收价格在8.5万元/㎡（最终以开发商定价为准）。

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深圳乃至华南片区首个大悦城

天玺壹号位于宝安区创业二路与建安一路交会处西南角。总占地面积124518㎡，计容建筑面积共785000㎡，共分3期开发。

目前开放的为1期项目，1期由5栋商品住宅，1栋公寓+办公楼组成，目前公寓暂未开放，首批推出3栋共327套住宅。

▲项目实拍（摄影于2019年10月）

其中，2栋住宅为116㎡-120㎡，3房至4房，3梯4户，前后各一户3面采光，左右各一户南北通透。另一栋为楼王单位，全部为224㎡“3+1”房，2梯2户。

▲目前开放预售的1栋A、B、C座3座住宅

▲项目户型分布图（可点击放大看）

▲项目售楼处实拍（摄于2019年10月）

二期由自持的约15万㎡大型体验式集中商业——深圳大悦城及1栋约200米地标写字楼、1栋高端公寓组成。

三期由1栋住宅，1栋办公，1栋公寓组成。

交通方面，项目距离地铁5号线“灵芝”站直线距离约为500米，预计2023年后，“灵芝站”将成为地铁5号线与建设中的地铁12号线的接驳站点，能更好打通新安片区南北交通以及与南山等片区的的纵向联系。

▲项目售楼处实拍（摄于2019年10月）

值得一提的是天玺壹号的二期商业部分，15万㎡的宝安大悦城项目建成后，不仅是深圳首个大悦城项目，也是华南首个大悦城项目，定位打造成深圳宝安乃至整个西部的商业新地标。

▲项目沙盘（大悦城所在位置）

据大悦城官网显示，在商业地产领域，大悦城控股成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，以年轻中产、成熟中产为核心客群、以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，立体化布局，共同引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。现已覆盖北京、上海、天津、沈阳、烟台、成都、杭州等20余个一、二线核心城市。

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起步面积段116㎡，套内使用率73%

同样，大悦城·天玺壹号作为中粮“玺”系列产品，起步户型面积段为建筑面积116㎡，最大的户型有1栋A座少部分429㎡户型，定价最低在939万元/套，按照最低首付3成，为281.7万元，属于新安片区改善型住宅产品。

大悦城·天玺壹号主推的户型建筑面积在120㎡、116㎡、121㎡、224㎡，共有4种，户型结构为3-4房。从房型上看，主要定位于改善型购房者， 最小户型起步建筑面积为116㎡“2+1”房。

▲建筑面积120㎡样板房实拍 （左右滑动查看更多）

套内使用率在73%左右，由此可推算，一套建筑面积在120㎡的房源，套内真正的使用面积在87.6㎡左右。

且项目的主体户型基本朝北向，无正南北朝向。

来逐个分析下该楼盘户型段面积：

▲1B-05/1C-05，建筑面积约120㎡，4房2厅2卫

户型方正，客厅主卧均朝北向，朝向欠佳。

▲1A-01/02，建筑面积约224㎡，4房2厅5卫

无入户玄关，南向为公卫设计，布局稍欠合理

▲1B-02/1C-02，建筑面积约116㎡，3房2厅2卫

户型方正，分区合理，阳台视线稍欠开阔

▲1B-01 1C-01/03，建筑面积约121㎡，4房2厅2卫

户型方正，南北通透，客厅朝北，阳台略小

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新安片区规模最大旧改

天玺壹号原为新安片区（宝城）25区更新单元，原为新安核心商圈，聚集了海雅百货、女人新世界、宝安文具市场、人人乐等大一批商业资源，商业曾盛极一时。

2011年，该更新单元被纳入《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》，2017年，该片区进入正式拆除重建阶段。

宝城25区城市更新单元由中粮集团承担主要拆除重建任务，是新安片区规模最大的旧改项目之一，整体拆除面积达到152030㎡。

▲新安片区部分在建项目（截至2018年）

天玺壹号处于新安的“灵芝”片区，也是新安最为繁华的地带，周边基本为2012年后旧改后建成项目，除了项目自身为25区旧改项目之外，还有如26区中洲旧改，如今已建成的中洲mall、中洲中央公馆、27区旧改后建成的华联城市全景，28区的宏发旧改等，未来将建成大型社区组团。

新安街道作为宝安区老片区，位于宝安区中部，是粤港澳大湾区的核心区域，也是宝安区委、区政府的所在地，跟宝安中心区都同属于新安街道，中间隔着翻身片区，并与西丽片区和南山科技园北区接壤，作为区域核心，其城市规划建设以及生活便利度不输宝安中心区。值得一提的是，该片区自2010年开始，正经历着一轮大规模的更新改造。

▲红圈为项目区域位置（可点击看大图）

据不完全统计，截止到2018年下半年，新安街道共规划了近20个旧改项目，含佳兆业尖岗山产业园区旧改规划在内，计划拆除重建面积已超过300万㎡。

规模最大的除尖岗山产业园旧改外，还有宝城25区城市更新单元（项目所在地）、南头关口37、39、43片区更新单元以及翻身45-47区旧改3个项目拆除面积均在10万㎡以上。

目前，新安街道范围内轨道交通主要依赖地铁1号线、5号线、11号线，地铁12号线正在建设当中，未来新安片区将有6条地铁穿过，形成网状轨道交通覆盖。

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片区曾9年无新盘入市

新安片区曾9年无新盘入市，直到2013年，该片区才迎来中洲华府一期新盘入市。

目前在售的二手房均为2013年以后的次新盘，楼龄较新，且学区配套较好，多为宝安中心区学区，二手房的挂牌均价在7.8万元/㎡-9.2万元/㎡之间。

如2013年入市的中洲华府一期二手参考均价为7.9万元/㎡，勤城达22世纪一期二手房参考均价为8.5万元/㎡。

2014年入市的华联城市全景，二手房参考均价为7.8万元/㎡。

2015年入市的中洲华府二期，勤城达二期二手房参考均价均为8.5万元/㎡。

2016年入市的次新盘，中粮天悦壹号，目前二手房参考均价为9.2万元/㎡。

今年6月入市的宝安中心区海纳公馆，均价在8.99万元/㎡，定位于刚需以及改善产品，最低总价为562万元，相对来说，入门门槛较低，与天玺壹号两产品定位有所差异。

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综合楼评

1.项目未来或可更多依赖该商业综合体地标溢价。由于项目二期为15万㎡的大悦城mall，这将是深圳的首座大悦城，也将是华南首个大悦城，除此之外，项目周边还有6万㎡中洲πmall集中式商业，勤诚达前海世界约5万㎡商业、海雅缤纷城等中型商圈，居住人气足，生活便利。

2.作为宝安的新政文化商业中心，项目所在的新安片区定位成商业服务、公共服务以及居住为主的宜居区域，自住置业者居多。交通区位条件较好，未来将有贯通南山蛇口、深圳机场以及宝安大空港的地铁12号线（在建中）、地铁15号线接驳项目西侧的“灵芝”站，连通本项目大悦城商业部分，地铁开通商业运营后，价值会逐渐兑现，相对比较宝安其他片区来说，区位条件较好，生活便利度仅次于宝安中心区。

3.品牌效应，开发商中粮集团为世界500强企业，产品外观品质较好。

4.学区配套方面，新安片区内的宝中学区为顶尖学位，但项目学区为建安小学+新安中学或孝德学校（初中部）。新安中学在深圳2018年中考排名第42位，属于宝安片区一般的初中学区。由于宝安采用共享学区制，项目西侧未来还将规划一所27班九年制学校，但目前暂未确定哪所学校。对学区有要求的置业者，可挑选周边次新盘做相应对比。

5、项目容积率较高，达到6以上，主体户型朝向为北向或者东北向居多，小区花园较小，从总价来看，价格最低起步为939万元/套，定位于改善购房者，从周边带学区的的二手次新房以及带较好学区的新房来看，定价属于中等偏上。

（备注：楼评不构成投资建议）

文/黄思琳

审读/马琳 戴士潮

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