仁恒公园世纪二期入市存硬伤，公司入深举步维艰
仁恒置地对于深圳人来说，是一家有些陌生的企业。该公司由广东陆丰老板前往新加坡注册，后又“出口转内销”，回国掘金。近日，仁恒置地位于深圳龙岗区的“仁恒公园世纪二期”高调开盘，使这家原本没有多少“存在感”的企业终于在深圳亮了一下相。
其实，仁恒早在十余年前就拿下龙岗爱联旧改项目，欲谋求深圳的发展，可苦于始终拿不到好地，直到如今都只能“深耕”偏远非主流的龙岗区域。十二年光阴，仁恒在深圳核心区域还未有一席之地，入深可谓举步维艰。
仁恒公园世纪品质不错，
但环境、学位及交通有硬伤
近日，深圳仁恒置地开盘的仁恒公园世纪二期，从备案价看，毛坯均价达5.22万元/㎡，住宅项目推盘户型建面约99㎡-165㎡，总价区间在452万元/套-960万元/套。
因为限价原因，但又有利润的考量，装修费额外收取，装修价格区间在3600-5000元/㎡之间。除下装修10万优惠，一套99㎡小户型也要再加价20余万，总之，这个价格相较于片区内到处都是四万出头的价格，算是高端盘了。
而其一次性推出1383套，为今年上半年深圳推盘住宅数量之首。但因项目在龙岗，且距龙岗大运城成熟片区还有一段距离，并不属于真正意义上的大运片区，行业内分析，此盘的销售压力还是不小。
在营销中心，中房君参观了项目的样板间，从户型设计及装修品质等来看，都是非常不错的，细节也做得到位。
但从区位看，仁恒公园世纪二期属于龙岗中心城三号线轨道南区，，且中房君在项目旁边看见，其周边是农民房环绕，比较杂乱，项目周边环境不甚乐观。
其次，交通上看，距离大运地铁站有1.2公里，不属地铁口物业，从地铁口步行到项目，中房君看了看表，花费了17分钟。
另外，从学校看，仁恒公园世纪引入的上海外国语大学附属中学，在上海学校排名中位列16，而深圳人仍然还是看重深圳自己的名校四大、八大，而加上是新引进的学校，届时教学水平到底如何还不得而知。因此而言，学位并不占优势。
关键是此盘的价格超出周边二手房25%左右，虽然项目整体品质不错，但综合性价比不高。有前去看房的购房者表示，这样的价钱还不如买真正大运核心区物业。
深圳人买房，投资价值几乎成了首选，而龙岗除了大运片区，其他片区的投资前景还有待未来释放。另外一方面，仁恒公园世纪小区体量庞大，住宅总套数多，还有数量不小的公寓，未来转手或不易。
仁恒负债高企，财务堪忧，
评级展望调整至负面
仁恒置地十余年前就开始进驻深圳，但深圳的核心区域地块确实群雄逐鹿，竞争激烈，仁恒首先拿下的是龙岗南联旧改项目。
但是十余年过去，仁恒在深圳的项目仍然止步于龙岗等偏僻区域，在南山、福田等核心区域，仁恒的地块还是缺席状态。入深十余年，这家号称国际品牌的企业，带着种种期待，在深圳这座城市举步维艰。
除了在深圳的发展不畅，仁恒在战略、财务等方面，也让人 颇感担忧。
据久期财经讯，近期，穆迪投资者服务公司确认仁恒置地“Ba2”企业家族评级，将仁恒置地的展望从“评级列入审查”调整为“负面”。
穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“负面‘展望’反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性” 。
穆迪预测，在未来12-18个月内，仁恒置地的债务杠杆率和利息覆盖率将分别提高至55%-60%之间和4.5倍-5.0倍之间。
日前，仁恒置地集团有限公司（以下简称“仁恒置地”）旗下的官方平台发布消息，仁恒置地全面收购了新加坡房地产开发商联合工程有限公司（以下简称“联合工程”）。而收购老牌地产商背后，是债务杠杆率大幅增高。
据仁恒置地最新披露的财务报告显示，2019年，公司流动负债和短期债务同比大幅增长，净负债与总股本负债比率达到80.1%。流动负债为531.59亿元，同比增长46.1%，短期负债146.06亿元，同比增长68%。
通过布局重点城市的高端住宅物业获取高毛利率的仁恒置地，一方面，隐藏着对业绩目标的追赶压力、对现金流释放的迫切，以及对降杠杆的焦虑。另一方面，受到各地调控政策的影响，业绩增速已有放缓和下降趋势，部分地王项目也给公司财务带来压力。
照此看来，这家在2019年号称“从龙岗到罗湖，从罗湖到宝安”四盘齐发的房企，或许会因贪多求快，在未来遭遇不小的经营资金压力。