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仁恒公园世纪二期入市存硬伤,公司入深举步维艰

中房报 中国房地产报深圳 2020-12-27

仁恒置地对于深圳人来说,是一家有些陌生的企业。该公司由广东陆丰老板前往新加坡注册,后又“出口转内销”,回国掘金。近日,仁恒置地位于深圳龙岗区的“仁恒公园世纪二期”高调开盘,使这家原本没有多少“存在感”的企业终于在深圳亮了一下相。


其实,仁恒早在十余年前就拿下龙岗爱联旧改项目,欲谋求深圳的发展,可苦于始终拿不到好地,直到如今都只能“深耕”偏远非主流的龙岗区域。十二年光阴,仁恒在深圳核心区域还未有一席之地,入深可谓举步维艰。

 


仁恒公园世纪品质不错,

但环境、学位及交通有硬伤


 

近日,深圳仁恒置地开盘的仁恒公园世纪二期,从备案价看,毛坯均价达5.22万元/㎡,住宅项目推盘户型建面约99㎡-165㎡,总价区间在452万元/套-960万元/套。


因为限价原因,但又有利润的考量,装修费额外收取,装修价格区间在3600-5000元/㎡之间。除下装修10万优惠,一套99㎡小户型也要再加价20余万,总之,这个价格相较于片区内到处都是四万出头的价格,算是高端盘了。



而其一次性推出1383套,为今年上半年深圳推盘住宅数量之首。但因项目在龙岗,且距龙岗大运城成熟片区还有一段距离,不属于真正意义上的大运片区,行业内分析,此盘的销售压力还是不小。


在营销中心,中房君参观了项目的样板间,从户型设计及装修品质等来看,都是非常不错的,细节也做得到位。


但从区位看,仁恒公园世纪二期属于龙岗中心城三号线轨道南区,,且中房君在项目旁边看见,其周边是农民房环绕,比较杂乱,项目周边环境不甚乐观。


其次,交通上看,距离大运地铁站有1.2公里,不属地铁口物业,从地铁口步行到项目,中房君看了看表,花费了17分钟。

 


另外,从学校看,仁恒公园世纪引入的上海外国语大学附属中学,在上海学校排名中位列16,而深圳人仍然还是看重深圳自己的名校四大、八大,而加上是新引进的学校,届时教学水平到底如何还不得而知。因此而言,学位并不占优势。


关键是此盘的价格超出周边二手房25%左右,虽然项目整体品质不错,但综合性价比不高。有前去看房的购房者表示,这样的价钱还不如买真正大运核心区物业。


深圳人买房,投资价值几乎成了首选,而龙岗除了大运片区,其他片区的投资前景还有待未来释放。另外一方面,仁恒公园世纪小区体量庞大,住宅总套数多,还有数量不小的公寓未来转手或不易。



仁恒负债高企,财务堪忧,

评级展望调整至负面


 

仁恒置地十余年前就开始进驻深圳,但深圳的核心区域地块确实群雄逐鹿,竞争激烈,仁恒首先拿下的是龙岗南联旧改项目。


但是十余年过去,仁恒在深圳的项目仍然止步于龙岗等偏僻区域,在南山、福田等核心区域,仁恒的地块还是缺席状态。入深十余年,这家号称国际品牌的企业,带着种种期待,在深圳这座城市举步维艰。


除了在深圳的发展不畅,仁恒在战略、财务等方面,也让人 颇感担忧。


据久期财经讯,近期,穆迪投资者服务公司确认仁恒置地“Ba2”企业家族评级,将仁恒置地的展望从“评级列入审查”调整为“负面”。

 

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“负面‘展望’反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性” 。

 

穆迪预测,在未来12-18个月内,仁恒置地的债务杠杆率和利息覆盖率将分别提高至55%-60%之间和4.5倍-5.0倍之间。

 

日前,仁恒置地集团有限公司(以下简称“仁恒置地”)旗下的官方平台发布消息,仁恒置地全面收购了新加坡房地产开发商联合工程有限公司(以下简称“联合工程”)。而收购老牌地产商背后,是债务杠杆率大幅增高。

 

据仁恒置地最新披露的财务报告显示,2019年,公司流动负债和短期债务同比大幅增长,净负债与总股本负债比率达到80.1%。流动负债为531.59亿元,同比增长46.1%,短期负债146.06亿元,同比增长68%。

 

通过布局重点城市的高端住宅物业获取高毛利率的仁恒置地,一方面,隐藏着对业绩目标的追赶压力、对现金流释放的迫切,以及对降杠杆的焦虑。另一方面,受到各地调控政策的影响,业绩增速已有放缓和下降趋势,部分地王项目也给公司财务带来压力。

 

照此看来,这家在2019年号称“从龙岗到罗湖,从罗湖到宝安”四盘齐发的房企,或许会因贪多求快,在未来遭遇不小的经营资金压力。

 

 

撰写:中房君
审读:戴士潮


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