每平米比王四营新房贵4000元，买入东四环这个新盘会不会站岗？
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限竞房时代，朝阳新房供应量少，基本不愁卖，比如善各庄的华樾北京，东坝的华越国际领尚，以及华越国际领尚2期。
然而从2021年北京集中供地开始，朝阳的新房供应量出现井喷，无论是崔各庄、东坝还是王四营、豆各庄销量都没有达到预期。
一边新房去化陷入了僵局，一边又继续供应土地。
近期，朝阳又一新盘金隅昆泰·云筑即将入市，还没开盘，就被预判境况艰难，骑虎难下。但经过一番对比后发现，这个盘还是可以考虑入手的。
01
十八里店PK王四营
在分析金隅昆泰·云筑时，不免跟王四营四个新盘对比。
金隅昆泰·云筑位于朝阳十八里店，东四环、五环之间。
从交通位置上看：十八里店>王四营
金隅昆泰·云筑在东4.3环，更靠近四环；王四营新盘在东4.9环，挨着五环。
金隅昆泰·云筑项目距离地铁17号线十八里店站A口步行距离约600米左右。
与王四营四个盘一样，都是临铁盘，对通勤上班的购房者很友好。
我认为交通上来看，十八里店更胜一筹。
云筑临近的地铁17号线是大站快线，到亦庄、国贸、工体、望京等核心产业、商圈很快；自驾走四环路也方便。
从城市界面上看，目前两个板块的周边环境都半斤八两，都很破。
王四营开发早一些，周边规划基本成型，未来想象空间有限。
目前附近生活配套有待进一步完善，21年底王四营引进了十一学校，对王四营新房是一个利好，弥补了当地教育短板。
周边有一些不利因素，不方便说，想要了解粉丝加镇长微信咨询。（zhenzhang2020）
金隅昆泰·云筑周边商超、学校等生活配套不足；二手房存量很少，且多为00-05年前后老旧小区，附近很多路段正在修建。
从未来规划上看，这里值得期待。
项目所在的朝阳港将要打造370万平的国际居住区，规划有3宗商业公建用地、4宗教育用地，未来整个区域内的配套会逐步落地，但也需要很长时间。
从价格上来说，王四营低于十八里店
金隅昆泰·云筑销售指导价7.5万元/平，王四营均价7.1万元/平，每平米比其便宜了4000元，价差不小，王四营新房价格优势明显。
不过我们把视野打开，看看东三环的分钟寺，周边城市界面也是破破烂烂，新房单价10万+，世茂北京天誉、合生缦云，成交价约11万元/平米。
而他们与金隅昆泰·云筑直线距离不过3公里，刨出分钟寺“豪宅”有开发商品牌溢价，有精装修溢价，两地至少3万5的价差，着实有点大。
这么对比，云筑卖7万5似乎又不算很过分，这价格可以解释为区域规划利好提前透支。
与此同时，又有一宗十八里店出现在二批次地块中，新地块每平米楼面价比云筑楼面价便宜了1万，金隅+昆泰两家开发商有苦说不出，这回真成接盘侠了……
有消息说金隅报名了二批次新地块，准备护盘了。
新地若顺利出让，利润大概率比云筑高一些，销售指导价都是7万5 ，开发商未来卖房，操作空间更大，不着急可以等等。
但新地块不是完美的，685、694地块刀把形状，考验开发商的楼栋排布，很难排布正南正北的户型，有倾斜。
且地块面积小，社区活动空间少。
云筑地块是正方形，楼座整体采用错位布置，保证每栋楼均有较大楼间距和组团景观，中心楼王楼间距约为68米，最小间距47米。
户型都是正南正北，有社区环境。
02
四环纯商品房
金隅昆泰·云筑容积率2.5，纯商品房小区，没有保障性租赁住房配建。
相比王四营新房都配有保障性住房，这一点又是云筑的一大优势！
开发商是金隅+昆泰，都是国企。
这几年开发商金隅在京口碑不算好，由于长期盖保障性住房，被贴上了保障房专业户的标签，因此一开始对金隅这个项目没有太多期待。
看完小区规划和户型产品后，发现云筑设计相比王四营新盘并不差。没准金隅这次能靠着云筑打一个翻身仗，给自己正名。
小区共11栋住宅楼，除8号楼为13层外，其余楼栋17层。
外立面是现代风格，南侧为玻璃+铝板，背面为铝板+真石漆。
为了契合中端改善的定位，社区配备了1000㎡会所，据说自带游泳池，
户型产品有112平米三居、119平米两居、122平米三居、150平米四居。
2居、3居户型都是层高3米，最大的户型150平时3.1米层高。
全部为两梯两户设计，而且两户之间有防火门。
共计536套房源，总价约840万/套起。
03
119平两居出圈了
先说说119平米两居两卫，一共20套左右。
最早看这个户型也挺不理解，原本云筑价格对比王四营不占优势，居然敢做将近120平米的大两居，谁会买？
自从限竞房时期的89平米三居以来，我们一直都在强调的房子功能实用性，要考虑未来二手房市场的流通性。
89平米三居户型极大地满足了刚需家庭对于多功能房间的需求，解决了三世同堂，二胎家庭住不下的难题。
但这种89平米三居存在不可否认的问题，那就是客厅、卧室、卫生间、厨房，每个功能间的户型面积都显得逼仄。
特别是北向卧室狭小局促，只能勉强放在一张单人床，想要添置一张书桌，柜子，都需要定制。
正是因为这个原因，89平米三居刚入市时，大批量购房者表示不能接受。
后来随着限竞房逐渐收尾，89平米三居已经受到了市场的认可和追捧，110平米左右的四居也是如此。
这样小面积，多居室的户型都是时代产物，限价格，控面积，集中大量供应，开发商要想吸引客户来买房，就要花更多的心思在户型上下功夫。
也正是这个契机，成就了中海，三面宽、设计更多卧室、神户型让中海在北京新房市场中家喻户晓，其他开发商也纷纷效仿。
说远了，我们继续说云筑119平米两居室。
乍一看开发商设计这样户型有点胆大，但经高人提醒，发现是我的格局小了。
购房者的需求是有多样性的，有的购房者更愿意追求居住品质，要住得舒服，不太在意未来二手房的流通性，119平米两居是有优点的。
在开发商们普遍设计120多平米左右的面积做三居，甚至四居室时，云筑选择做两居，又何尝不是一种勇气。
少了一间或两间卧室，把更多面积给了其他卧室和客厅，这样一来，客厅，南北卧室、厨房等功能间面积尺度够大，活动空间游刃有余。
居住体验是要好于小三居、四居。
给老人改善，一家三口不要二胎，为了改善居住环境还是可以考虑。
通州的帅府潞苑也是89平米两居户型，屋子看着真宽敞，有兴趣的朋友加镇长微信咨询。（zhenzhang2020）
112平米三居三卫
都是边户，全明户型；
南向三面宽，都赠送飘窗，餐客厨一体设计，厨房预留了双开门冰箱位置，独立家政间，有充足的储纳空间。
122平米三居三卫
主力户型，也是南向三面宽，客厅面宽达到了5.6米，对122平米的面积来说，足够大，但也因此牺牲了两侧卧室的面宽。
三个卫生间，这么设计着实有点奢侈了，选择这样的房子，一家人实现了洗漱自由。
150平米四居三卫
云筑的最大户型，没什么可挑剔毛病，就是北侧卧室面积小了点。
厨房尺度够大，操作空间有余，不过餐桌摆放的位置略有尴尬。
据说是精装交付，这样比王四营产业化装修省事了许多。
预计2025年5月交房。
金隅昆泰·云筑原本计划五一后开盘，由于特殊时期，迟迟未开。
正在关注王四营的朋友不妨再对比一下纯商品房金隅昆泰·云筑，底价拿地，但开盘也不会按照销售指导价7万5卖。
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