你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020今年一大批二手房赶着挂牌，希望借着市场回暖，房子能卖个好价，但是这个愿望随着小阳春提前结束，落空了。

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有的中介休假了，有的售楼处搞各种优惠活动，甚至看房就可以吃免费的自助餐，也抵挡不住无人看房的尴尬。具体可以戳链接：五一假期旅游消费暴涨，北京楼市却速冻了

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020“口红效应”指的是在上世纪美国经济大萧条的时候，更多的美国人会增加购买口红的支出。经济学家将这一效应称之为“口红效应”。

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你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020大家有没有发现，今年以来北京土地供应速度明显放缓了。

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比如，2月25日成交的一套72平米的两居，单价达到了7.44W/平米，而1月8日，成交的一套90平米两居单价只有6.74W/平米，89平米的两居室成交单价也只有6.91W/平米。

户型以三居，四居为主，户型面积有88、99、106、114平米三居，126、148、170平米四居.得房率76%～83%之间。其中，114平米以上户型都是落地窗，88、99、106平米都是飘窗设计。

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之前看过了南城的改善户型，乍一看北城的刚需属实接受不了现在设身处地的想，作为北部码农上车盘，越秀星樾的户型从实用性的角度讲几乎是无可挑剔的。

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你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020北京楼市的焦点，终于可以转向朝阳区了。

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你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020北京楼市最大的偏见就是"南三不如北五".在许多北京人眼中，南城的房价无论如何，也不能和北城相提并论。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020春节开工后，各地又出台了新一轮的楼市刺激政策，北京也不例外，楼市终于迎来大招了。不过和其他城市外部刺激不同，北京主要就是通过土地市场的调整，比如限竞房，共有产权房这些等等，甚至通过调整供地节奏，供应地块来实现对对需求端的刺激。最近北京传出“不再进行集中土拍”，对市场的影响是比较大的。第一个影响，就是供地增加。“取消集中土拍”后，各区供应哪块地的决定权就握在了自己手中，最近北京2022年GDP统计结果出炉，结果很不理想。2023年是恢复经济的一年，北京除了海淀之外，其余地区经济增长还得靠房地产，所以增加供地，就是刺激经济最好的办法。第二个影响，就是好地段的土地会增加。北京不缺购买力，只有推出优质地段的土地，才能刺激市场的改善需求，吸引刚需入场。所以今年，北京有一大波好地块在路上。咱们今天文章的重点，就是给大家盘点今年北京几个产业高地，海淀、亦庄、昌平的优质地段的土地，买到稳赚系列。01海淀：刚需最后的上车机会21年-22年，海淀楼市供应的宅地有点多，甚至永丰f2几个项目罕见形成了内卷，2023年海淀调整了供地节奏，计划只供应两宗宅地，分别是四季青和永丰南地块。四季青是北京传统的豪宅板块，板块内颐和金茂府、香山壹号院都是北京近几年的网红豪宅，板块内还有西山美庐这样的传统豪宅，所以四季青地块是高端改善人今年必看的项目，敲黑板。四季青地块位于西山美庐的北侧的空地上，西侧就是西山脚下，周边的自然风光非常好，而且地块紧邻杏石口高架桥，交通便利。以香山南路为界，北侧双新村有两个正在建设的安置房项目，规模比较大，并且有配套的幼儿园和小学。香山南路南侧就是今年要出让的商品房地块，从猫叔那扒来的消息，该地块容积率1.1，用地面积8.5万方，建面9万多平，地块还是很大的，而且没有任何配建。绿中介显示，四季青目二手均价12万元/平米，颐和金茂府最高网签价11.7万元/平米左右，香山壹号院网签价12.6万元/平米。新地块容积率更低，价格肯定会高于这两个项目，预计售价会在12-14万元/平米之间，当然也有可能转共产。这块地还是希望有做豪宅传统的房企拿下，如果金茂拿到，搭配最顶配的府系，一定能再领京华烟云。绿城拿下也很好，一定是御园之后又一园大作。别忘了融创，最近听说等到了白衣骑士（越秀）期待融创壹号院再度王者归来。永丰南地块位于16号线永丰南站西侧200米左右，之前无论F1（汇德里、润园）、F2（富华里、海开）被吐槽没地铁的问题在永丰南解决了。而且该地块距离后厂村直线距离只有2公里左右，尤其是永丰南站1站到达西北旺，2站到达马连洼，换乘13号线也很方便。永丰南地块是可以覆盖西北旺，甚至中关村软件园的互联网人群。从地块的规划图来看，黄色代表着住宅一共分成了四个地块，今年首次出让的就是位于东侧的两个小地块。目前地块详细的信息还没有公示，所以地块做大户型还是小户型还不能确定，未来的销售价格预计在8.8万元/平米左右。2020年西北旺限竞房项目西山锦绣府，捆绑车位和仓储后均价6.1万元/平米，两年时间房价涨幅30%。周边二手房，首创天阅西山目前二手房均价10万元/平米，西北旺板块中海枫涟山庄目前二手房挂牌价10.5万元/平米，万科如园（北区）目前二手房更是到达12万元/平米左右。可见永丰南板块未来的增值潜力还是很大的。需要提醒的是，项目东侧不远六里屯垃圾填埋场，但是据说这两年填埋场将建成公园，影响会小一些。永丰南地块一出，很多人说放弃目前在售的中海富华里和海开澐颂，等永丰南，但是我还是劝大家要理性。第一，永丰南地块要等海开澐颂卖完，差不多下半年才能出让，项目可能得年底才能入市，这个时间市场变化可能会很大，是不是能等。第二，海淀今年只供应2个地块，永丰南如果也做大户型，刚需没得选。而且永丰F2的富园、汇园、海开澐颂就是海淀刚需买房的最低门槛。02朝阳：跟海淀扳手腕朝阳去年供地激增后，今年也很猛，甚至拿出不少环线位置极其稀缺的旧改地块，就是要跟海淀扳一扮手腕。其中大家最关注的就是，建外街道的永安里旧改地块地块规划范围，西至双子座大厦东侧道路、国泰饭店、朝阳区教委用地东边界，东至规划永安里东街，北至建国门外大街，南至规划永安南里一街。但是从公司的土地信息来看，该地块可能并不太适合家庭自住。地块并不是纯住宅，而是住宅混合公建用地，容积率4.63，建筑高度100米，这个密度有点吓人。有自住需求的话还是看看太阳宫吧。没错，太阳宫今年又有地块入市，位置就在去年玖合府（地块2）的南侧（地块1）

昨天我才拿到这份35P的朝阳供地计划文件，一共17宗住宅用地。这里面有些在是去年五批次供应，比如小红门11号地；也有刚公布不久的今年第一批拟供应名单中的地块，比如东坝北西区两宗、奶西315地块等

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包括我之前文章里提到的，最有钱的一拨人开始在豪宅市场扫货。万柳书院价格暴涨？背后的真相是……以及一些置换改善群体，正好赶上市场热点，然后加速置换买入改善新房。卖房置换，北京资产升级的最好时机到了

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你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020012月8日，备受关注的北京22年五批次土拍落幕，市场分化还在加剧。没有太阳宫、北沙滩这样王炸地块，丝毫没有影响房企拿地的积极态度。五批次6宗地块，共18家企业参与竞买，平均每宗地块参与竞买企业为5.5家，处于集中供地以来第三位。除了中海、华润、首开、保利这些老面孔，龙湖这次也报名了朝阳小红门地块。另外越秀、厦门国贸这样的地方国企也要来北京楼市分一杯羹。中建系旗下5家子公司参与3宗土地竞买，其中中建信和、中建东孚共同参与朝阳小红门地块竞买，中建玖合和中建智地参与报名昌平回龙观地块。五批次共6宗挂牌地块，昌平信息园二期、朝阳小红门、石景山苹果园等3宗地块

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你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020建发璟院还是让我失望了。今天早上看到建发璟院户型草图，除了153平米四居户型面宽够长，设计上有让人惊喜的地方，其他几个户型除了设备平台赠送，几乎没什么亮点。璟院地块为纵向狭长形状，导致了建发璟院只能走得房率路线。户型不出彩，就赠送呗，据说建发璟院106平米和128平米的户型北向设备平台赠送，其他户型的情况还不确定。要我说，得亏还有赠送面积，不然这户型更没法看。好啦，赶紧来看户型，因为只是草图，并没有具体标尺，各个居室的面积只能通过感官来判断，所以这次我主要针对户型格局做出解析。106平米三室两厅两卫户型，整体为全明户型，三面宽朝南，自带飘窗设计，餐客一体设计，进深偏长，空间利用比较高。虽然没有尺寸，但是目测客厅的面宽有点太小了，放上一组沙发，没什么空间了。北向次卧面积更小，但是有向外拓展的设备平台，这部分面积是赠送的。户型辣度：微辣客厅和北向次卧面积太小了128平米四室两厅两卫，经典的四叶草户型，南向三面宽，但是目测南向次卧面积偏小，舒适性可能不太好，北向卧室面积比较大，舒适性可能更好。主卧270度转角飘窗，应该是东边户。北向设备平台是赠送，得房率比较高。厨房是南北方向大面宽短进深，实用性比较强，但是厨房外侧的设备平台是否赠送还未确定，客卫做了干湿分离，但是宽度太窄了，会比较影响，舒适性使用起来也比较憋闷，但好在有窗户。户型辣度：微辣北向书房和南向次卧面积太小了，客卫也太小了。舒适性不佳133平米四室两厅两卫，南向三面宽，东向次卧开窗比较大转转角飘窗设计，南向次卧面积一般，但是比较规整，利用率比较高。北向的书房面积太小了，目前看功能比较鸡肋，得等到正式尺寸图才能判断。北向厨卫空间面积太小了，实用性会大打折扣，设备平台增加了进深，但使用率是个问题，还得看正式版的户型，如何解决这个问题呢。餐客面积比较开阔，空间规整，没有什么浪费。户型辣度：微辣厨卫空间太小。使用不方便，南向面宽低于同面积产品153平米四室两厅两卫，严格说是4+1户型。客厅和多功能室之间是软隔断，打通后客厅面宽据说有7米长，整个餐客空间会非常奢适。类似的设计，今年在北京瑞府和永定金茂府都出现过，或许这又是北京大户型产品的一次风潮。同样奢适的还有这个让人叹为观止主卧套，从图上看面宽非常开阔，270度转角飘窗，从主卫看应该设计了单独的浴缸，比较符合150平米面积段的享受型生活。但三个次卧面积就小很多了，舒适性会降低很多，尤其是西北侧的卧室，面积太小了，如果算上设备平台还比较合理。厨房在150平米面积段算是比较小的，另外还要吐槽的就是这个客卫，面积真的太小了，进深又短，实用性会非常拉胯，甚至可能设计不了双面盆。户型辣度：重辣牺牲掉其他户型面宽，打造的楼王产品。房主昨天的文章中，（二条）主要分析了建发璟院所在的新宫槐房板块的优势，一个很好改善地段，没想到建发没有认真打磨产品，反而随大流玩儿起了得房率，至此。我对建发璟院的前景充满了疑虑，得房率比得过旁边天悦壹号吗，赠送比得了大红门双雄吗？再者说，建发璟院的产品定位本来就有问题，最小户型100出头，最大153，面积差了一半，刚需和改善的区分比较模糊。璟院106平米的三居，旧宫的兴叁118户型更好，单价还低1万元/平米，再向下，西红门橡树湾和御璟星城100平米左右的三居选择更多，均价也只有6.2-6.3万元/平米。南四环一带新盘这么内卷，建发璟院的产品没有竞争力啊。最后给大家奉上建发璟院基础信息:开发商：建发地产总占地：约3.27万㎡地上建筑面积：住宅约6.8万㎡；公建约3640㎡建筑类型：小高层、洋房绿化率：约30%总户数：532户楼栋数：16栋面积区间：建筑面积约106㎡三居、约128-133㎡四居、约153㎡四居限售均价：约83000元/㎡你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。只有30%的小区能跑赢北京大盘，那赢的人为什么不能是你呢？找到跑赢大盘的新楼盘加镇长微信咨询（zhenzhang2020

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020南城楼市大内卷，就连中海也得降价保平安。前几天，位于大红门板块的中海和瑞叁号院开盘，首日成交了20亿元，让人惊讶的是，开盘均价只有8.8万元/平米，部分楼栋低至8.5万元/平米，比9.5万元/平米的指导价低了7000-10000元/平米。中海降价策略也是被逼出来的，隔壁永定金茂府产品更能打，身后还有同批次的建发新宫、首开造甲虎视眈眈。房主之前有篇文章写过，大红门两大房企过招，最后可能被建发截胡，但截胡不一定成立，最后只能互相伤害。01南四环中式改善项目上新最近，借着大红门的热度，建发新宫也发布了项目信息。案名定为“建发•璟院”，从发布的宣传海报能看出，产品上延续了建发中式风格，比较能烘托出新宫古代“皇家行宫”的历史文脉。项目容积率2.2，限高45米，产品预计是10-15层的洋房、小高层，共规划了16栋楼，532户。小区以改善户型为主，共四个面积段，分别是106平米的三居、128-133平米的四居、153平米的四居。房主看过一版璟院的户型图，赠送很有惊喜，另外153平米四居南向面宽达到了14米，尤其面宽7米的大宽厅，设计非常带感。目前这版户型还在报规中，等正式通过后，房主会和大家第一时间分享。大家真可以期待一下建发璟院的产品，毕竟守着大红门双雄，拿不出最强的产品力，就等于提前认输了。026大新盘包围降价是必须的璟院指导价8.3万元/平米，不过最后可能在8万元/平米以下。目前项目方透露出的消息是，1000万有机会拿下四居。如果是128平米的四居，折合单价7.8万元/平米左右，甚至开盘价还可能更低。和建发璟院对打的可不止大红门双雄，同样南四环，在新宫东侧5公里左右的旧宫，中海兴叁号院网签价只有7.3万元/平米。新宫南侧不到四公里的西红门东板块橡树湾和御璟星城网签网签价只有6.2-6.3万元/平米。另外，同批次首开造甲村地块近期也释放了项目信息，同样改善产品，125-165平米的三居、四居。南城7大新盘对打，惨烈程度直逼上半年的朝阳东北部，但毕竟是南城，购买力相对有限，除了降价一条路走到黑，建发璟院还有胜算的可能吗？03丽泽改善看过来从板块来讲，大红门有南中轴规划，旧宫是亦庄新城一部分，反而新宫没有任何故事可讲，周边也没有什么强的产业辐射。但是新宫有地铁新宫站啊。建发璟院距离地铁新宫站只有500米左右，妥妥的地铁盘。而且新宫站是19号线和4号线的交汇站。19号线北起海淀牡丹园站，南抵新宫站，跨越海淀、西城、丰台三区，大大缓解了4号线客流量的压力。19号线是“大站快车”，从牡丹园到新宫全程只需要24分钟，最高时速120公里/小时。从新宫站坐车，3站地到景风门站换乘14号线，2站地到丽泽，建发璟院是可以覆盖丽泽客群的。同时19号线北延和南延及其支线继续向南北延伸，向北连接生命科学园，向南可以到达大兴新城。4号线更不必说，北京南北交通大动脉，串联了众多大型商圈，产业中心和各大高校，是北京含金量最高的地铁线之一。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020中海富华里富园开盘爆卖25亿后，隔壁汇园也紧接着传出1月要开盘的消息，目前汇园户型图已经正式发布，户型为99平米三居、113/116平米三居以及138/140平米四居。和富园不同，汇园此次户型全部为三居、四居的改善产品。01不得不说，中海真是控节奏大师。富华里富园主力户型是80平米二居小户型，三居、四居加一起只有130套房源，这也直接导致富园大户型开盘不够卖的，所有房源一把清，只剩下二居部分房源。（添加镇长微信：zhenzhang2020帮你搞定富园小户型）抢不到富园大户型的客户，直接顺延到汇园，顺便拦截了海开栖海雲颂的客户。海开主力户型有81平米两居，87/93平米三居，121/129平米四居，148/154平米四居。海开夹在中海两个项目之间非常难受，前有富华里富园小户型冲击一波，后有汇园全改善户型更是和栖海澐颂面积段相撞。据悉汇园1月份就要开盘，海开面临中海富华里两波分流不知道最终会采取什么样的销售策略。所以永丰新房客户真不用太着急，中海买不到好房源，后面还有海开。02富园和汇园都是中海在三批次供地拿下的永丰f2相邻两个地块。但是两宗地块基础信息还是存在一定的差别，总结如下表：首先从价格上，富园指导价8.5万元/平米，汇园8.2万元/平米，单价差3000元，以同样99平米三居对比，总价相差近30万元，一辆特斯拉的车钱出来了。其次从产品来看，富园为全洋房社区，密度更低，小区无任何配建，且地块两面临水，居住环境更好，但是项目主力户型是二居，改善的人群不够纯粹。汇园容积率2.4，限高45米，产品为14-15层的小高层，密度更高，需要配建2万平米的幼儿园，社区全部是三居、四居户型，改善氛围更纯粹。价格和小区的品质成正比，富园大户型的业主可以落袋为安，没抢到的，汇园也有更多的选择。03汇园的户型整体延续了富园的思路，紧凑三居、四居的设计，赢在得房率。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020当中海和金茂分别拿下大红门相邻两宗地块，我就曾断言，大红门将迎来北京楼市产品力的巅峰对决。也就是中海藏锋系pk金茂府系。遗憾的是中海大红门依然在做流速户型，中海和瑞叁号院对标兴叁，主力户型108平米三居。价格上中海和瑞叁号院也做出了很大让步，开盘大概率9万元/平米以下。中海意图很明显，就是走高性价比路线，速战速决。昨天下午，永定金茂府官宣了户型图，主力户型主力户型130平米三居起，最大176平米四居三卫。金茂大红门则铁了心要走精品路线。而根据镇长和金茂内部领导的沟通，永定金茂府不会低于指导价（9.5万元/平米）甚至大户型可能会更高。大红门相邻两个地块完全是两种不同产品逻辑。昨天永定金茂府户型图也在购房群里引起了激烈的讨论。甚至有小伙伴看了金茂的户型图表示：听你们说完，我觉得中海卖8万都贵了。中海和金茂的户型差距这么大吗？01中海高得房率PK金茂贯通阳台从金茂释放的产品信息来看，永定金茂府共8栋楼，452套房源。最小户型111平米的三室两厅两卫，但是总共只有20套左右，主力户型是130平米的三室两厅两卫，155平米的四室两厅两卫，176平米四室两厅三卫。金茂的户型要比中海大一个级别。今天咱们主要对永定金茂府主力户型做一下解析。130平米三室两厅两卫金茂府130平米典型对眼镜户型，南向三面宽10.45米，南北通透，全明户型，客厅是落地窗设计，主卧赠送飘窗，整体收纳空间比较多。尤其是阳台的设计，做到了真贯通，半封闭，而且阳台似乎也预留了下水管道。而中海则是封闭阳台，功能性上肯定不如金茂。但是有一个问题，130平米的户型是中间户，从效果图看，部分可能会受到边户阳台影响采光，另外入户门横向过道有浪费面积的嫌疑。中海和瑞叁号院137平米做了四居，功能性更强，得房率也更高一些。按照总价计算永定金茂府9.5万元/平米，总价大约1235万元，和瑞叁号院按照9万计算，总价1233万元。总价相同，你会选择130平米三居还是137平米四居？但是对比永定金茂府最大的缺点就是客厅的进深过短，功能性和空间感会大打折扣，此外入户门和卫生间相对，恐怕很多人不能接受。155平米四室两厅两卫

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020昨天下午，建发文源府发布了带尺寸全系户型图.项目分南北两个地块共11栋楼总计约897套房源。​和之前版本相比，增加了130/126平米四居户型，此外还增加了100平米三居的和87平米二居几款户型。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020北京四批次供地实在没什么看点。海淀闭关，丰台没来，没有豪宅吸睛。没有倒挂地块，供地也都在五环外。六宗地上新，4宗临铁，最高指导价也只有8.5万元/平米。四批地玩儿的就是性价比。昨天北京大降温，现场几个房企朋友和我说：现场挺热闹的。地产股一夜暴涨，给房企更多拿地的动力，六宗地块，三宗地竞到价格上限，靠摇号决胜负。只有门头沟底价成交。​六宗新地，按照“性价比”排序，该怎么选呢？房主斗胆，奉上我自己的价值排序，仅供大家参考。01第一排序的，我认为是石景山古城地块。这个结果可能很多人没有想到，古城地块既没有朝阳地块的关注度，现场也没有拼到最后一手，但我还是愿意把第一给古城，两点原因：第一，石景山这几年供应新房主要集中在首钢东南区，城市界面更好，配套更成熟的古城板块已经几年都没有新增供地了。这次古城地块上新是周边置换改善客群的好机会。第二，石景山古城地块期房指导价7.58万元/平米，现房指导价7.88万元/平米。紧邻地块两个次新房中海金石公馆和中海金玺公馆目前二手房均价7.2–

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020​当中海和金茂分别拿下大红门相邻两宗地块，我就曾断言，大红门将迎来北京楼市产品力的巅峰对决。也就是中海藏锋系pk金茂府系。遗憾的是中海大红门依然在做流速户型，中海和瑞叁号院对标兴叁，主力户型108平米三居。价格上中海和瑞叁号院也做出了很大让步，开盘大概率9万元/平米以下。中海意图很明显，就是走高性价比路线，速战速决。昨天下午，永定金茂府官宣了户型图，主力户型主力户型130平米三居起，最大176平米四居三卫。金茂大红门则铁了心要走精品路线。而根据镇长和金茂内部领导的沟通，永定金茂府不会低于指导价（9.5万元/平米）甚至大户型可能会更高。大红门相邻两个地块完全是两种不同产品逻辑。昨天永定金茂府户型图也在购房群里引起了激烈的讨论。甚至有小伙伴看了金茂的户型图表示：​听你们说完，我觉得中海卖8万都贵了。中海和金茂的户型差距这么大吗？01中海高得房率PK金茂贯通阳台从金茂释放的产品信息来看，永定金茂府共8栋楼，452套房源。最小户型111平米的三室两厅两卫，但是总共只有20套左右，主力户型是130平米的三室两厅两卫，155平米的四室两厅两卫，176平米四室两厅三卫。金茂的户型要比中海大一个级别。今天咱们主要对永定金茂府主力户型做一下解析。130平米三室两厅两卫金茂府130平米典型对眼镜户型，南向三面宽10.45米，南北通透，全明户型，客厅是落地窗设计，主卧赠送飘窗，整体收纳空间比较多。尤其是阳台的设计，做到了真贯通，半封闭，而且阳台似乎也预留了下水管道。而中海则是封闭阳台，功能性上肯定不如金茂。但是有一个问题，130平米的户型是中间户，从效果图看，部分可能会受到边户阳台影响采光，另外入户门横向过道有浪费面积的嫌疑。中海和瑞叁号院137平米做了四居，功能性更强，得房率也更高一些。按照总价计算永定金茂府9.5万元/平米，总价大约1235万元，和瑞叁号院按照9万计算，总价1233万元。总价相同，你会选择130平米三居还是137平米四居？但是对比永定金茂府最大的缺点就是客厅的进深过短，功能性和空间感会大打折扣，此外入户门和卫生间相对，恐怕很多人不能接受。155平米四室两厅两卫

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020谁能想到，海淀新房竟然也有内卷的一天。中海富华里之后，三批次海开拿下的永丰0019地块最近也公布了案名和户型图，案名为“海开雲颂”，主力户型主要有四个面积段分别是82平米两居88/94平米三居119/129平米四居148/153平米四居海开雲颂规划了14栋楼，为洋房、高层社区，共计887套房源，其中2–3居户型占比40%，4居户型占比60%。另外社区还有三栋配建，分别是养老设施、幼儿园和500平的商业。和中海富华里不同，海开雲颂整体产品定位更偏向改善，但是作为同板块、同期入市的竞品，中海和海开还是有三个面积段相撞，免不了一场贴身肉搏。对于购房者来说，无疑是一个艰难的抉择，同一板块，配套共享，产品定位也相似，到底该怎么选择呢？01选精装还是看价格首先，中海富华里和海开雲颂在拿地的一刻，就已经拉开了差距。1，中海富华里8.5万元/平米，海开雲颂8.2万元/平米，指导价价差3000元/平米。2，中海富华里容积率1.5，海开雲颂2.4，海开雲颂居住密度更高。3，中海富华里无任何配建，地块更纯粹，海开雲颂需配建1300平米的养老、100-200平米的幼儿园、500平米的商业。4，中海富华里拿地楼面价5.8万/平米，海开雲颂4.79万元/平米，楼面价比中海低1万元/平米，缝差更大，未来产品更有保障，目前有消息称，海开有可能精装交付，中海是简装。从土地端看，中海和海开基本打个平手，中海富华里地块素质更好，海开雲颂利润空间更大，产品更有保障，可能会精装交付。02刚需看富华里改善看雲颂再看户型，房主特意把两个项目的户型图放到一起对比，优点缺点一目了然。二室一厅一卫富华里两居80平米，雲颂82平米，从指导价看，富华里总价680万元，雲颂总价680.6万元，相差不大。户型方面，两者都是南向两面宽，也都做到了动静分区。但是富华里南向面宽6.9米，雲颂只有6.4米，而且海开是暗卫，富华里是全明户型。、富华里格局更方正，雲颂的收纳空间更多。三室两厅两卫富华里三居有95/99平米两个户型，总价807.5-841.5万元，雲颂三居有88/94平米两种，总价730.4–

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你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020论户型设计能力，中海在北京市场总是能领先其他房企一个身位，这里面很重要的一个原因是：倾听客户的反馈，并且及时做出调整。这一点其实很难做到，因为大多房企囿于资金成本，在产品角度更倾向“以我为主”，力求快速复制，粘贴，花最少的钱做最多的事。昨天永丰中海富华里带尺寸的正式户型图出街，初看和汇德里一个模子，仔细观摩，发现细节处做了很多的调整。富华里最大的改变，就是调整了空调机位。单独的中央空调机位，放置在北侧立面，南向里面平整光滑，简直强迫症的福音，这样也能更多享受南面的采光。另外就是，从室内装修效果图来看，富华里电视墙面增加了大理石花纹样式的“岩板”，乍一看有点藏峰系的影子，虽然还是产业化装修交付，但整体看比汇德里细节上还是提升了。当然，增加的成本一定有地方削减，才能平衡。汇德里的坡檐顶在富华里取消了，除了建筑外观的不同对购房者应该没有太大影响。好了，接下来就是正餐时间。01北京刚需户型天花板昨晚，富华里带尺寸的正式户型发布，房主赶着今天给大家解析。富华里主要有80平米两居、95/99平米三居、120/125平米四居三个面积段，六种户型。其中主力户型为80平米两居，共230套房源，三居户型112套房源，四居户型只有28套房源。可见，富华里还是以刚需流速户型为主。虽然80平米户型数量最多，但也大概率摇号，没办法户型太好，简直秒杀目前市面上所有的两居。80平米的户型给到了南向两面宽6.9米，客厅面宽达到了3.7米，非常难得。并且更难的是两居户型也做到了动静分区，餐客厨位于房间西侧，卫生间两个卧室位于东侧。全明户型，为了中间户给到明卫，立面特意多出来一块，设计师尽力了。虽然卫生间窗户有些小，但是通风足够了。两个小的嘈点，一是，卫生间正对餐桌，不过洗衣机的位置解决了这个痛点，影响不是很大。二是，户型东侧两个卧室门口过道处有一定的面积浪费，并且餐桌的位置阻挡了进屋动线，这点是个减分项。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020昌平南最近可谓承包了北京楼市所有的热点。上周末，北六环国誉燕园低调开盘，令人意外的是，这个位置偏僻的“三无”楼盘，随后官宣成绩：29分04秒首开482套房源全部售罄。回龙观红盘紫金书院也发布了双十一业绩战报：狂销30套。更早的，6月开盘的珺合府，截止10月已经基本清盘，在当下遇冷的北京市场，不得不说是一个十分骄人的成绩。珺合府之后，建发三批次继续拿下相邻地块，上周六文源府开放售楼处，在北京疫情比较严重，还是阴冷天的情况下，依然吸引了很多人去现场参观。我们已经组建了文源府团购群，参加看房团可以添加镇长微信：zhenzhang2020不得不佩服北京码农的购买力，即便当下昌平南在售新盘很多，内卷严重，但是销量一直都比较有保障。01文源府小户型引入关注文源府在产品端依然延续了建发的王府中式产品、中式园林、中式门头、绿建三星。外立面基本和珺合府一样。从公布的效果图看，两个地块都是洋房+高层+小高层组合，高层25-27层，洋房7-9层。全是南北楼栋，北地块6栋，南地块5栋，共11栋住宅楼，约897套房源。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020当杭州码农遭遇房价腰斩，北京码农却迎来了一场买房狂欢。三批次永丰f2地块中海富华里、生命科学园二拨子组团建发文源府即将开盘，最近五批次供地，朱辛庄两个地块亮相，也给很多人惊喜。三个板块都位于北清路沿线，位置相邻，覆盖客群也都是一拨人，到底该如何选筹才不踩坑呢？其实说到底，这三个板块分属于两个辖区，而海淀和昌平虽然部分接壤，但无论是产业还是通勤都有本质的区别。了解了海淀和昌平宏观上的逻辑，再去探究永丰，二拨子，朱辛庄的异同就简单许多。01海淀和昌平之分首先，海淀追求的是职住平衡，这是海淀产业发展的结果。从中关村到上地、西二旗，然后越过百望山，到西北旺，海淀产业一路向北。这些年昌平借势崛起，海淀马上调整航道，开始向西延北清路发展永丰和翠湖产业园。所谓肥水不流外人田，海淀产业转移都在内部完成。但问题是，这些年海淀住宅用地供应稀缺，尤其是最先发展起来的山前地区，房价高昂，住宅稀缺。所以形成了北边几个产业人口聚集区，比如回天地区，北七家，清河，沙河等。北部大量互联网产业人员需要跨区通行，就极易造成交通拥堵，比如著名的西二旗站，就因为“史上最堵地铁站”成为网红站点，每天早高峰，万泉河路、G6京藏高速也经常是全线飘红，地铁8号线、13号线满载率能达到100%。长时间的通勤，加重就业人员的负担，也降低了工作效率，更重要的是人才外流的风险。这几年昌平北清路产业带的崛起，就证明了这一点，大量互联网高知人群定居昌平，昌平南俨然有了“小海淀”模样。所以，站在海淀的角度，必须朝着职住平衡的方向努力，这也是北京目前所倡导的方向。有两个着力点。一是，产业园内部转移，往西边的永丰、翠湖迁。二是，在产业园增加住宅供应，典型的就是永丰。所以，海淀对地铁的依赖不强，区域内的人员流动基本靠公交、自驾或者单车就能解决。前段时间北京发布了第三期地铁规划环评报告，全海淀只规划了一条七号线三期（北延）从北京西站到万寿寺站，而其它地区，包括现在大量供地的永丰，到2035年并没有地铁规划。大家都知道地铁沿线对房产增值非常重要，但这并不是海淀追求的方向。昌平的发展不能靠自己，最后还是要抱海淀的大腿。看看现在的北清路沿线产业带，生命科学园，朱辛庄组团的小米产业园，宏福科技园，北七家工业园，未来科学城东区……昌平有一个海淀无法比拟的优势就是昌平南一带有大量的空地，而且房价也便宜，一条北清路，房价至少差2万元/平米。所以这些年昌平南吸引了众多海淀工作的码农。跨区通勤就成了昌平发展的第一要务。所以这些年昌平地区建设了很多地铁，沟通海淀、朝阳等北京最重要的产业区，比如前面提到最拥堵的13号线、8号线，起点都在昌平。此外还有昌平线、19号线（及北延支线）以及规划中的联通永丰和首都机场的北京东西向大动脉“北部联络线”。还有像新龙泽、霍营这样的交通枢纽。昌平的重点是通勤，对地铁尤为看重。这些就是海淀和昌平的发展的底色，了解这些，再去探究板块就更容易理解了。02永丰没地铁先看永丰。永丰是这几年海淀产业向西转移的结果，如今永丰周边已经聚集了有永丰产业园，用友产业园，中科产业园等，板块内联想，滴滴，百度，快手，腾讯北京总部，新浪等互联网大厂云集。但是板块内无地铁，距离最近的16号线永丰站距离永丰f2居住组团在3公里以上，而且未来（至2035年）整个上庄地区都没有地铁规划，基本宣告地铁无望。所以，中海富华里，包括前面的幸福里、润园、汇德里，主要覆盖本区域的产业人口，以达到职住平衡的目的。

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020四批次地块还未正式上新，三批次两个最受关注的项目，中海永丰F2地块和建发生命科学园地块，相继公布了案名和户型图，开盘也都基本定在了12月中2下旬。永丰PK昌平南，终于迎来了一次正面竞争。房主看完户型图后觉得，这两个个项目户型较一期都有升级。我们北京买房子组建了两个项目的团购群，有看房需求的朋友有看房需求的朋友可以添加镇长微信：zhenzhang2020报名参加看房团。先看永丰。就在昨天傍晚，三批次中海永丰f2两宗地块正式公布了案名。0013低容地块案名为「中海富华里·富园」0015高容地块案名为「中海富华里·汇园」Em……就挺接地气（土）的。案名没有汇德里好听，但户型却实实在在做了升级，汇德里被吐槽最多的凹窗问题，在富华里解决了。最先公布的是富华里富园的户型，一共有三个面积段：80平米两居95/99平米三居120/125平米四居80平米两居

你的选择，价值千万。我的意见，价值百万。北京买房子，先问问镇长真的长见识只为有远见的清醒购房者，提供价值服务。一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020北京实行集中供地政策后，供应了很多“双子星”或“三兄弟”地块。同天出让，相邻的地块，类似的地块条件，相同的销售指导价格……这无疑加剧了区域竞争，考验房企的操盘能力。比如奶西板块两宗地就做出了差异化，望京樾选择把户型做小，主攻刚改和首改置业，而中建宸园则把户型做大，洋房+叠拼为主，定位为终极改善。效果非常好，操盘手的胜利。01京城两大豪宅ip过招三批次供地，大红门004、008地块分别被中海、金茂拿下。北京两大王牌房企正面PK，真够刺激。首先，大红门两宗地块面积和形状有明显的差异。中海地块面积较大，形状不规则，东西窄，南北长。金茂是“矮胖”形状，面积虽然小，金茂更容易出大面宽户型，中海的距离地铁站比较近。最近，中海和金茂都释放了一些大红门项目的信息，但彼此又很谨慎。金茂大红门已经确定做“府”系，案名暂定“永定金茂府”，大红门和永定门有什么联系吗？房主一时想不明白。户型上比较保守，主要是113/130/150/175平米的三至四居，据说113/130/150平米的户型设计参考了望京樾，175平米参考了西山金茂府和湖光玖里187户型。金茂府原装的科技系统跑不了，户型上更大的惊喜是150/175平米做出了四面宽，而且带一个大阳台。阳台算赠送还是算一半面积呢？这是个疑问。装标定的是府B级，高于东叁金茂府的府C，低于颐和金茂府的府A。正式售楼处目前还在装修当中，临时售楼处据说会放在北京金茂府（宋家庄）再说一点题外话，金茂这两年在北京有些式微，未来金茂府、西山金茂府无论质量和销量上饱受诟病，“金茂府”的口碑也有下滑的趋势。为了把“金茂府”的金子招牌立住，金茂大红门项目势必会做得比较用心。最近中海在石景山几个项目都因为减配交付被业主维权，中海大红门也要给自己正名。中海大红门透露的信息比较少，已经确定做“藏峰系”规划证上的核准名称是“中海泓博嘉苑”，正式案名目前还没确认。户型主要参考“兴叁”，117/144/186平米的三居四居，中海户型还是很稳的，最大的惊喜就是得房率，据说可以做到85%–

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