北京的老破小，到底能不能买？
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文章大纲:
01，什么是老破小
02，老破小的优势和劣势
03，怎么买老破小不踩坑。
「北京的老破小到底还能不能买？」
最近因为这个话题，小主又被怼了。
之前我在文章里提过，在北京买房现在尽量不要碰无学区的老破小。
北京老破小小区集中挂牌，市场有踩踏风险，目前三环一些核心地段的老破小已经没人接盘了，只能降价成交。
没想到这个说法同步到小红书，引来了很大的争议，有人说：
地段地段还是地段，只要配套好，不怕老破小
也有人说，城里的老破小，就算没什么学区也有人买，买的就是城里的配套。
下面还有人附和，“是啊，新房都在五环外了”
好像大家说的也不无道理，那么站在当下，北京的老破小还能不能买？怎么买才尽量不踩坑？今天房主就用一篇文章给大家说清楚。
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01
什么是老破小
说了半天老破小，但是你真的知道什么样的小区是老破小吗？
到底房子有多老才能称为“老小区”呢？
其实所谓“老小区”根据不同的地段，也是有不同的衡量标准。
根据字面理解
老：是指楼龄偏老
破：是指小区没有物业，或者物业管理很差，建筑老化严重，有一定安全风险
小：户型偏小，生活局促，以一居，两居为主，超过90平一般称为“老破大”。
老破小一般是指主城区40-60平米的老房子，这些房子大多都是房改房或者过去的职工家属院，安置房之类。
在绿中介网站上，这类房子一般都是已购公房。
“楼龄偏老”有什么衡量标准吗？
北京比较特殊，二环、三环以里基本没有新开发的项目。
北京二环里的房子85年以后就叫次新，一般70年代的房子才叫老房子。
三环、四环地铁附近的房子，95年左右就叫次新，90年以前叫老房子
如果到了五环外，楼龄2000年的都是老房子，一般2010年以后的是次新。
关于“破”这一点，近几年北京正进行老旧小区改造，加装电梯，很多小区改造完之后，生活环境提升了不少，比很多2000年左右的房子都要好。
还有一些央产房，比如公安部、农业部、外交部、商务部这些中央机构当年分的房子，虽然年代比较久，但因为人群素质比较高，小区维护的不错，也并不显破。
老破小并没有固定的划分，自己看房时不必死磕楼龄。
02
老破小的优势和劣势
老破小能不能买？
我认为没有不能买的房子，但是买之前一定要做好取舍。
在北京，老破小是有很大的受众，甚至以投资的逻辑来看，老破小的地段价值，是无可替代的，增值性也越强。
但是这个逻辑这些年受到了很大挑战，北京没有学区的老破小现在普遍跑输大盘的水平。
为什么会这样呢？
第一，自2016年后，“房住不炒”提出，楼市政策端逐步收紧，房产投资的空间日益缩小，90后，00后买房更看重圈层，以及生活的舒适性，对房子的品质以及物业要求比较高。
第二，北京近些年一直对产业和人口向外疏解，北五环外、南六环的海淀山后，永丰、生命科学园、望京-来广营、亦庄等，已经形成了北京重要的高新技术产业区。
还有地铁、商业、教育配套也在不断往外疏解，缓解了生活和通勤上的不便。
这些产业区周边的次新二手房涨幅更高，比如回龙观次新公园悦府5年涨幅就接近30%，超过很多三环没有学区的老破小。
那么北京的老破小是不是就没有任何买入的价值？
也不是。
老破小发展到今天，优势也有很多。
1，总价低，适合北漂上车。
2，户型紧凑。老破小一般公区面积很小，得房率高，一般60平米可以做两居，功能性强大。
3，老破小环线优势明显，区域发展成熟，生活配套完善，甚至一些老小区自带优质的教育资源。
当然这样的学区房价格比较高，涨幅也比较大，但不是普通购房者能企及的。
4，主城区通勤比较方便。
但是，老破小的劣势也很致命。
1，贷款年限受制。
商业贷款，一般要求房龄在40年以内，同时还要满足“贷款年限+房龄<70年（各银行有差异）”，房龄越老意味着贷款年限越短，贷款额度越低。
公积金贷款，砖混结构（混合结构）47-房龄、钢混结构57-房龄
购买老破小一般都是首套上车的年轻人，很多需要公积金组合贷，公积金贷款的影响还是比较大的。
2，户型
老破小一般格局太紧凑了，很多老破小户型存在硬伤，比如没有客厅，或者客厅没有窗户，比如厨房和卫生间面积过小（无窗）卧室过大，不太符合现代人的生活方式。
3，物业管理差，社区环境杂乱
4，停车困难
5，挂牌集中，北京二手房主要就是老破小，太多同类房源容易导致价格踩踏。
6，老破小一般无电梯
另外比如租户太多，小区人员比较杂乱，还容易引发一些治安问题。
整体来说，老破小的劣势明显大于优势，因此流动性，增值性都比较差。
但毕竟价格摆在这，一些老破小还是能买的，但怎么买是个学问。
03
买什么样的老破小不踩坑
老破小又分为城区老破小和郊区老破小。
需要明说的是，郊区老破小基本没有买入的价值，流通性很差，也不涨。
郊区是指：大兴，房山，门头沟，昌平，顺义，通州。
当然，这些郊区老破小价格低啊，很方便上车，因此很多人买来为了落户，但是这样的房子，买了就适合长期自住了。
城区的老破小也不是无脑入，都是三环，北、东、南就不一样。
一般 北部>东部>南部
北三环-北五环都是优质地段，比如安贞、惠新西街、亚运村、北苑。
这些板块拥有稀缺的配套，比如安贞有安贞医院，惠新西街强大的通勤优势。
亚运村和北苑严格讲不太属于老破小，90年代左右的房子，社区环境相对较好，距离核心产业区更近。
这些板块房子的增值性一般，流通性足够大，买了再卖不难，也有一定的保值性。
比如安贞西里一区，2020年6月房价8.8万/平米，现在均价9.7万/平米左右，三年上涨10%左右。
东三环-四环一带，潘家园、劲松、团结湖一带。
增值性一般，流通性一般较强。
以潘家园流量盘弘善家园为例，从2020年均价5.4万/平米左右，到现在均价5.8万/平米左右，2021年年中也跟随大盘有过阶段小涨，但马上又跌回来了。
板块均价也基本维持在一条直线。
南三环、南四环一带，比如方庄、蒲黄榆、洋桥、西罗园、马家堡、角门一带。
房子的增值性较差，流通性也比较一般。
比如角门的西马场北里社区，2020年6月，房价还在5.5万/平米左右，到现在均价只有5.3万元/平米左右，房价没涨，反而跌了。
整体看，北京城区老破小还是北京遵循城市的发展逻辑，具体选筹可以根据不同的板块和不同的小区相似而定。
北京真正能增值的老破小只有两类
一类是有好学区
一类是高等级产业覆盖区。
带学区的老破小很值得买，但是溢价比较高，另外，学区房现在也有一定风险。
不带学区老破小尽量不碰。学区这个事情需要斟酌，一般中等偏上学区房还是比较稳的，比如芍药居。
另外就是有高能级产业覆盖，通勤方便的，比如北苑。
在房子的选筹上尽量选好的房源。
比如，楼龄上选区域内相对偏新的，相对主流的户型房源，不带电梯的尽量选2-4层，带电梯的尽量选中高楼层不买顶层和一层，户型尽量方正，采光面大，无遮挡。
最最重要的是买房之前一定要研究一下近三年小区的成交量，尽量选择成交量大的小区流速会比较快。
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