上海市税务局回复关于提振房地产市场主体信心，降低交易成本的建议
对市政协十四届一次会议第0567号提案的答复
发布时间：2023-05-19 10:42 来源 : 上海税务
办理结果：留作参考
张海委员：
您提出的“关于提振房地产市场主体信心，降低交易成本的建议”的提案收悉，经研究，现将办理情况答复如下：
一、关于取消土地出让竞买单位的自有资金冻结或降低冻结比例，允许地价分期付款
2022年为消除疫情影响，进一步优化商品住房用地交易规则，本市将封存监管资金由起始价的110%降为90%，合理降低企业拿地成本。同时，根据国家《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2009〕34号）文件要求，一是竞买保证金不得低于出让最低价的20%；二是土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，分期付款最迟付款时间不得超过一年。
对于购地资金，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）等文件要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
二、关于综合类项目在土地出让合同中明确约定不同类型的房地产地价分摊单价和分摊金额，且在税款征收时认可土地出让合同中地价的分摊方式
（一）关于土地出让
当前，本市对于涉住综合用地未按用途区分地价主要从两方面考虑，一方面为稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展，涉住综合用地的出让起始价格以综合地价对外体现；另一方面地块成交的溢价部分在技术层面无法按用途予以准确区分。
（二）关于税收政策
从税收政策来看，房地产开发企业的土地成本分摊，原则上采用与面积相关的分摊方法，目前也无按房地产类型的价值进行土地成本分摊的政策规定。下一步，我们将会同市有关部门加强调研，适时向国家相关部门提出土地成本分摊的合理化建议。
对于企业自持自用的住宅、商办经营型物业，目前房产税、城镇土地使用税并无相关税收优惠政策。
三、关于明确并简化自持租赁住宅分立流程，并鼓励归集纳入统一的平台管理，提供长效化资金周转和税收减免
（一）关于办理流程
依当事人的申请，不动产登记机构依法将不动产物权记载于不动产登记簿，租赁住宅项目若从开发项目整体分立，取得《上海市不动产登记技术规定》第4.1.10条规定的收件材料后，可以在5个工作日内领取不动产权证。同时，本市已开展了保障性租赁住房项目纳入REITs 的试点，市发展改革委会同市规划资源局、市房管局等单位对接保障性租赁住房相关企业，协调REITs试点涉及项目股权转让有关事宜，明确了管理要求。
（二）关于税收减免
1.关于REITs
《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号）明确了基础设施REITs设立前，可适用特殊性税务处理；设立阶段原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，其中对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。
《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定，非房地产开发企业在改制重组时，通过合并、分立、作价投资将房地产进行转移的，可适用暂不征收土地增值税优惠政策。
2.关于住房租赁
根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）规定，对出租住房、或对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，符合条件的，可减按1.5%税率缴纳增值税、减按4%税率缴纳房产税。
四、关于房地产开发经营企业所得税预征计税毛利率由15%调整至10%
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%……
对于委员提出的“房地产开发经营企业所得税预征计税毛利率由15%调整至10%”建议，由于税收政策的制定权在国家层面，市局将适时向国家税务总局反映相关建议。
国家税务总局上海市税务局
2023年5月11日
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