最艰难的时刻已过
连续四天， 房地产的氛围正在发生微妙的转变。
四部门表态支持房地产融资、中央工作会议支持自住购房等消息，房地产行业似乎正在迎来转机。
一个多月来，房地产经历了花样年“躺平”、阳光城、佳兆业爆雷的失速，失业、收入下降的阴影笼罩着地产人，这是他们职业生涯中从未经历的艰难时光。
而今，最恐慌的那个时刻已经过去。近期多家房企包括民营房企都已经在发债了，融资大幅破冰；另外，个贷的发放也加快了，正在补充房地产的流动性。从融资端到销售端，房地产的活力正在慢慢回来。
但房地产不可能再回到黄金时代了。这段艰难的日子，已经深深地刻在了地产商的脑海里。吸取了教训的他们，形成了新的“肌肉记忆”。
暖 意
央行有关负责人强调，“短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。”
这给了凄风苦雨中的房企一颗定心丸。更重要的是，对于房企融资集中表露出更多支持态度，这无疑是给“久旱”的房地产行业洒下的一场“甘霖”。
首先是央行负责人表示，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
证监会相关负责人亦表示，下一步，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
此外还有消息称，证监会将支持优质房地产企业发行债券，资金用于出险企业项目的兼并收购。
中国银保监会新闻发言人也表态，银保监会将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。
现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
这是恒大债务危机以来的第一次，监管如此密集且细致地针对房企融资表态，这对其他开发商而言也是振奋的消息。
除了融资端，销售端的资金也有所缓和。多位开发商人士反映，11月下旬个贷的发放已经开始加快，购房人开始回到售楼处；此外，针对房地产预售款的监管，成都等地已经开始逐步放宽，11月23日，成都市将监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5个百分点。
值得关注的是，宏观货币政策也有了利好。12月6日，央行决定降准0.5个百分点释放1.2万亿资金。从历史上来看，货币宽松总是有利于房地产行业的。
同日，中共中央政治局会议也提到，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
所有这一切，都像是对之前恐慌的抚慰，合理的住房需求、合理的信贷、合理的行业发展，也还是有必要存在的。
破 冰
如果是前段还只是央企发债再启，那么民营房企发债、发行ABS就成为更明显的信号。
银行间市场交易商协会信息显示，12月1日，碧桂园及龙湖同时公布发债，碧桂园注册金额50亿元中期票据进入“预评中”环节，这是碧桂园首次在银行间债券市场发债；龙湖则计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元，同样显示“预评中”。
民企开发商重启境内发债的意义如此之大，两家公司还为此暗暗争夺谁是“第一单”。
他们之后，陆续有其他房企启动发债。12月3日，龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券的申请，已经获得证监会及上交所审核批准。
发债之外，房企供应链融资也重启了。12月5日，碧桂园透露，近日拟向交易所申请发行供应链ABS产品，用来支持上游企业，补充流动性需求以提生产效率。万科集团也宣布，拟于近期发行一笔7.77亿元的供应链ABS，计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕。
同日，金地集团也透露，该公司「2021 年一期 2 号资产支持专项计划」已获取上交所无异议函，并拟于 2022 年初发行，本次发行规模12.11亿元，期限2年；发行利率3.69%。
事实上，11月期间，央企已经率先开启公开市场融资。中海企业、天保基建等2家房地产企业在深交所发行3只公司债券，规模合计33亿元，募集资金用于偿还公司债务；华润置地、招商蛇口等5家房地产企业在深交所发行6只资产证券化产品，规模合计106.27亿元。
保利发展表现迅猛。11月，保利拟发行公司债募资不超98亿元，还计划发行100亿租赁住房资产支持证券化产品。
可以预见的是，这些稳健型开发商成功“脱险”，会带动融资市场降低敏感度，为其他房企的融资打下基础。
反 思
可以说，房地产的至暗时刻已过。但反思，才刚刚开始。
一家大型开发商高管指出，过去多年，房地产商形成了固定的“肌肉记忆”，那就是一遇危机就有人来“救”，货币政策屡次放松，都让房地产一次次回春。这让行业普遍缺乏风控意识，而存侥幸心理。
但这次，不会再有“救市”了，即使目前融资有所缓和，但三道红线等约束仍在，房住不炒的基调不变，开发商需要形成新的肌肉记忆，那就是，一定要防止发生流动性危机。
在这段难熬的时间里，多位房地产业内人士都密切关注着调控和监管的动态，有些人还在期待“救市”，有些人已经醒悟，有了长期过苦日子的想法，比如万科，提出了“战时氛围”、“节衣缩食”等。
对危机最深刻的反思也来自万科、花样年。
万科董事会主席郁亮指出，房地产黄金时代的高速发展带来了不少问题，比如高房价让越来越多的人在大城市中难以立足，影响到了城市的产业和企业的发展等。
同时，按揭比例占比越来越大，房地产行业占用了过多金融资源， 都是需要正视的问题。也是因此，从2017年十九大提出“房住不炒”后，这个行业已然开始回归常态——民生行业。
花样年主席潘军说，出现流动性风险的房企，都是因为过去风控意识和系统不足，这是特别需要去反思的。
而更根本的，是模式出了问题。过去这些年大家都拼高周转、拼规模是没有太大意义的，若能“置之死地而后生”，就应该踏踏实实做好产品，平平常常过日子。“这才是我们的初心”。
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