账上有300亿现金的旭辉，一直在努力自救
作者 | 周智宇
被视为好学生的旭辉突然陷入了漩涡当中。
9月28日早间，旭辉股价大幅下挫，截至目前跌幅超过28%，领跌整个内房股板块。其多只境外债券大幅下挫，日内跌幅超9%。
旭辉股债双杀主要源自一则其非标违约的市场消息。不过该笔信托尚在宽限期内，并不算违约。对此旭辉方面则表示，目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案，旭辉人一定会努力到最后一刻。
也有业内人士认为，该信托总体金额也不大，接下来还有很大的周旋空间。
9月27日晚间旭辉控股董事局主席林中一封流传颇广的内部信，也让市场看到这位房地产大佬所面对的困难，以及他的信心。
在这封名为《致旭辉全体干部的一封信》当中，林中表示，近期“断供潮”让多地政府进一步收紧了对监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，也导致旭辉虽然账面上有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。
从中报看，旭辉手头持有的现金从去年末的467.1亿元，减少至312.45亿元。
林中认为，旭辉已经走到了需要旭辉全体干部使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。
确实，在行业下行周期里，旭辉所面临的压力不小。今年前8个月，旭辉合同销售额943.0亿元，同比下滑46.7%。这与行业整体下滑程度大抵保持一致。
不过林中也强调，即便困难再大，也要保交付，善待员工。相信有广大客户的信赖和员⼯的支持，以及社会各界的帮助，旭辉⼀定能渡过难关。
面对行业变局，林氏兄弟也一直有所准备。今年3月，旭辉因合营项目的风险问题，遭遇瑞银看空。但此后旭辉通过公告，敞开自己的表外债务自证清白，林中也多次在各种交流会上详细阐明旭辉是如何控制在合营项目中的风险。
从中报看，旭辉来自合联营公司的收入也大幅下降超8成，对其盈利能力造成影响。中报中，旭辉净利率较去年大幅下降8.34个百分点，至6.41%。
光是控风险，并不足以应对危机。林中也通过组织架构调整、出售资产等举措，意图降本增效。
在8月中旬，旭辉集团宣布，落地区域公司的组织标准化，将区域公司的层级压缩到两层，保持组织的弹性和人员的精简；同时，还重新设计了集团架构，将上半年贡献不少营收的代建业务，提到了更重要层级。
从9月开始，旭辉则通过出售香港英皇道项目股权、转让旗下南京项目公司给大股东，以及配售等举措，筹集了超7亿人民币的资金。
旭辉的遭遇，折射了房地产眼下并没有脱离“危险区域”，市场依然处于下行中。事实上，本轮房企资金困局以来，旭辉一直是极少得到监管支持发债的优质民营房企之一。包括旭辉、龙湖、碧桂园、美的置业以及新城控股在内，都得到监管力挺，帮助他们在境内融资。
就在一周前（9月21日），旭辉还以3.22%的利率，成功发行了一笔规模在12亿元的中期票据，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
这也让惠誉在9月21日调低旭辉评级时表示，旭辉境内融资渠道相对稳定，对其评级起到正面支撑作用。
林氏兄弟面对行业变局的主动之举，也是让他们得到监管方面支持，愿意给其提供“国家级”信用背书的主要原因。
只不过眼下地产销售还是低迷，即便是这些行业大佬们主动自救，也很难通过自己的力量，渡过眼下难关了。来自消费者的信任、投资者的支持，以及更多监管层的支持，这是这些努力自救的大佬们，能够继续走下去，走向黎明的希望。
附内部信全文：
《致旭辉全体干部的⼀封信》
各位旭辉的⼲部同仁们：
大家好！
近一年多来，我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始，在行业去杠杆化、去金融化的⼤趋势下，房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题，地产行业也进入不曾有过的深度调整期。
面对行业的不确定性、面对一些企业选择躺平和放弃，旭辉人坚持的始终是朝乾夕惕、重信守约、履行承诺。我们深知，每一套房子都承载着一个家庭对美好生活的期许，无论困难如何重重，也不能辜负客户选择旭辉时对我们的信赖。正是凭借坚定的信念和强烈的责任感，我们上下同心，排除万难，一直坚持推进”保民生、保交付”。2022年的前3个季度，旭辉成功交付了4.7万套房子，这来之不易的成果，离不开每一位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏，由衷的感谢⼤家。
然而，外部环境依然充满荆棘与挑战。三季度以来，多地疫情反复，叠加全球经济持续⾛弱，房地产市场一再探底。出险房企交付风险频发，叠加一些省市出现的“断贷潮”，让房地产行业市场端的需求依旧疲软。虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。而在资金监管上，“断供潮”让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。
任正非说，“把活下来作为最主要纲领，把寒气传递给每个人。”我深以为然！我希望每一位旭辉的干部都能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战。更要清晰地意识到，对于我们来说，这样的艰难与考验还将持续相当长的一段时间。在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在“保交付、保品质”的民生工程上。
小时候，我家乡的老人就常说，“要拼命而不认命”，旭辉人向来信奉“爱拼才会赢”，正是这种不服输的精神让我们走到了今天。过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，我们始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务。然而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。
在此，我对全体旭辉干部发出号召，希望大家在最艰难的日子里，始终牢记以下三点：
第一，绝不能辜负客户的信任。“保民生、保交付”始终是旭辉过去、现在和未来最重要的事，公司的所有资源要优先向“保交付”倾斜，尽全⼒让我们卖出去的每套房子，都保质保量地交到客户手上。
第⼆，要坚决维护员工的利益。我们要对得起每⼀个跟我们并肩作战的旭辉⼈，员工始终是旭辉最宝贵的财富，更是旭辉能度过困难的基石，我们要充分保障员工的基本和长期利益。
第三，保护好自⼰的“革命本钱”。既然我们要共同面对⼀场“持久战”，定力 、耐力、毅力的重要性就远胜于“爆发力”， 希望每一位旭辉伙伴在奋斗时，也要兼顾好自⼰的身体健康，我们要直面挑战、耐得困难，更要走得长远！
最后，我想说，再大的困难也压不倒我们！即使再难，我们也要保交付！即使再难，我们也要善待员⼯！即使再难，相信有广大客户的信赖和员⼯的支持，以及社会各界的帮助，我们⼀定能度过难关！请继续相信旭辉，心怀信念，不忘初心，方得始终！
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