企业避险：租赁合同中“停水停电”条款应用情况，3个案例解析，租房租店铺必看！

日常生活中，出租人为催促承租人缴纳拖欠的租金、水电费、物业费等而采取停水停电措施的情形屡见不鲜。租赁合同中“在租赁期限内，承租人逾期支付租金等费用的，出租人有权采取停水、停电措施”的约定是否合法有效？出租人要求承租人继续支付停水停电期间房屋租金等费用的主张能否得到法院的支持？我们根据相关案例对此进行分析。

案例一：停水停电对承租人继续使用商铺无影响，承租人须依约足额支付租金。

2020年1月1日，承租人钟某某与出租人横岗股份公司、管理人华思润泽公司签订《商铺租赁及运营服务合同》，合同约定：横岗股份公司将位于深圳市龙岗区的xx商铺出租给钟某某使用，租期为2020年1月1日至2024年12月31日，租金为19713.6元/月，每月1日支付当月租金，租金每年递增5%；合同16.1条约定在租赁期限内，钟某某逾期支付租金等费用达7日及以上的，横岗股份公司、华思润泽公司有权对该商铺采取停水、停电等措施，由此产生的损失由钟某某自行承担。截至2020年8月22日钟某某仍欠付2020年6月-8月的租金及相关费用，横岗公司书面通知钟某某于2020年8月25日前缴纳上述费用，否则按照合同16.1条约定采取停水停电措施或终止合同。经多次催告未果，华思润泽公司于2020年8月13日起开始停水停电，钟某某提起诉讼请求法院判定横岗股份公司、华思润泽公司擅自停水停电的行为违约，并赔偿因停水停电导致钟某某无法正常经营造成的食材、营业、员工工资损失等。横岗股份公司辩称其系在钟某某违约的情形下依据合同约定主张先履行抗辩，不存在违约行为，无须承担钟某某主张的所有损失，并提出判令钟某某支付欠付租金、场地占用费及违约金的反诉请求。

法院认为：钟某某提交的证据未能证明横岗股份公司、华思润泽公司擅自停水停电及该行为给钟某某造成的损失，钟某某应承担举证不能的不利法律后果，其诉请的食材损失、营业损失及员工工资损失，因依据不足，本院不予支持；关于合同解除，钟某某应支付自2020年5月13日起的租金，扣除钟某某已支付的首月租金及优惠租金，钟某某尚未支付自2020年7月13日起的租金，已达到解除合同的条件，本院予以支持，钟某某应向横岗股份公司支付2020年7月13日起至返还商铺之日止所欠的租金及逾期违约金；横岗股份公司诉请无须需退回钟某某租赁保证金合法有据，本院予以支持。

案例解析：本案中，租赁合同明确约定钟某某逾期支付租金等费用超过7日及以上的，横岗股份公司有权采取停水停电措施，因该合同系当事人真实意思表示，且没有违反法律法规，当事人应当严格履行。因横岗股份公司采取的停水停电措施未导致钟某某无法使用商铺，且承租人举证不能，法院认定出租人采取的停水停电措施符合合同约定，并且承租人应交纳停水停电期间的租金。

案例二：出租人停水停电措施有一定过错，法院酌定减少房屋占用费或租金

2017年1月4日出租人旭亭公司与承租人张某某签订《房屋租赁合同》，合同约定：旭亭公司将系争房产135室出租给张某某使用，租期为5年，自张某某租赁商铺实际开业日计，前两年租金为17792元/月，第三四年租金为20757元/月，第五年租金为22240元/月，于每两个月的最后一个月20日前支付下一期的租金；合同13.3条约定，旭亭公司有权在张某某逾期支付租金等费用超过15日后的任意时间停止公用事业供应；合同14.5.2条约定，除另有约定外，张某某逾期支付租金等费用超过10日，旭亭公司有权停止公用事业供应。合同签订后，张某某逾期支付租金及物业费等，经催告后旭亭公司将系争房屋停水停电，于2020年9月9日向法院诉请租赁合同于2019年8月31日解除并判定张某某支付截至解除日拖欠的租金、物业费及2019年9月8日至2020年10月15日占用房屋使用费及其他相关费用。张某某辩称旭亭公司2019年7月23日起停水停电导致其无法正常经营，该日期之后的租金不同意支付。

法院认为：租赁合同系双方真实意思表示，合法有效；双方一致同意于2019年8月31日解除租赁合同的，本院予以支持；张某某辩称旭亭公司自2019年7月23日将系争房屋停电，但提供的证据无法证明具体停电时间，其不同意支付7月23日之后的租金，本院难以采信。2019年8月31日合同解除后，张某某逾期返还房屋的，应当支付占有使用费，综合考虑旭亭公司确有停电行为，而停电行为将导致张某某无法正常经营，且租赁合同解除后张某某多次要求搬离，但旭亭公司没有积极配合办理相关手续，直至2020年9月9日才起诉至法院，其未尽到守约方的减损义务，故本院酌情支持旭亭公司主张的2019年9月8日至2019年12月7日期间的占用房屋使用费，对之后的占用费不予支持。

案例解析：本案中，租赁合同明确约定的停水停电条款系双方真实意思表示，对双方具有法律效力；但由于出租人的停水停电措施导致承租人无法正常经营，且出租人未尽到守约方的合理减损义务，法院酌定减少承租人对该房屋的占用费。

案例三：出租人停水停电导致承租人无法使用租赁场地，承租人无需向出租人支付租金。

2014年12月12日付某某与俞某某签订了《租赁合同》，合同约定：付某某将位于浙江中路xx号的商铺转租给俞某某，租期为2014年12月13日至2019年12月12日，前两年租金为36000元/月，第三四年租金为37800元/月，第五年租金为39690元/月，租金每三个月一付；俞某某逾期不支付租金超过7天，付某某可以通知物业停止供应水电。合同签订后，俞某某自2018年起陆续欠付租金，2018年7月后未再支付租金等费用。付某某多次催促未果，于2018年10月28日通知物业停水停电、采取封门措施，并在商铺门上张贴告知书，通知俞某某将于2019年1月1日解除合同、收回商铺并追究其违约责任。嗣后，付某某起诉请求法院判令租赁合同于2019年1月1日解除，俞某某须支付其拖欠的截至2018年12月的租金、物业费、电费及违约金等。被告辩称2018年10月28日断水断电并锁门，致使其无法正常营业，故2018年10月后的各项费用不予承担。

法院认为：付某某与俞某某签订的《租赁合同》合法有效,合同履行期间,被告未按约支付租金等费用,其行为违反合同约定,故原告通知物业停水停电符合合同约定。停水停电后,付某某又采取锁门措施,致使俞某某无法继续经营而离场,故付某某停水停电锁门之日（2018年10月28日）应视为租赁合同解除之日,付某某诉请主张的合同解除时间不当,本院予以调整。因合同解除系俞某某拖欠租金等费用所致,故俞某某应当结清合同履行期间（截至2018年10月28日的租金、物业费、电费）所拖欠的租金等费用并根据合同约定承担相应违约责任，保证金不予退还。

案例解析：本案中，停水停电条款的约定系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，应属有效；由于出租人的停水停电以及锁门措施导致承租人无法经营，则出租人采取以上措施的当日即视合同解除之日，承租人无须支付停水停电后的租金及场地占用费。

综合以上判例，出租人与承租人在《租赁合同》中就欠缴租金、水电等费用明确约定“在租赁期限内，承租人逾期支付租金等费用的，出租人有权采取停水、停电等措施”的违约责任的，是当事人对各自权利义务行使处分权的表现，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该约定合法有效。但按照司法实践，即使约定了出租人有权停水停电，法院也会根据具体事实及双方违约程度行使自由裁量权，裁决出租人须承担一定的责任。

当事人在租赁合同未约定停水停电条款，承租人出现欠租等违约行为，出租人擅自采取停水停电措施的，法院一般会严格审查，根据双方的过错程度、出租人停水停电措施的合理性、适当性及停水停电给承租人造成的影响或损失，判定减少承租人在停水停电期间的租金或要求出租人赔偿损失等维护承租人的合法利益，此处暂不展开论述。

关于停水停电问题的建议

一

出租方

出租方在以下情形可以采取停水停电措施：

1、承租人欠缴租金、水电费。承租人在采取停水停电措施前，须经过合理催告：合理催告后承租人补缴租金等费用的，出租人应恢复供水供电；合理催告后承租人仍不缴纳租金等费用的，出租人有权采取停水停电措施。

2、突遇灾害性事故，如：火灾、爆水管。

3、根据相关行政命令或接到供水供电部门停水停电通知，如保修供电线路。

在第一种情形下，出租人采取停水停电可能导致承租人无法正常使用租赁物，使合同目的无法实现，出租人须在一定程序上承担因此给承租人造成的损失，因此须综合评估停水停电的风险。

二

承租方

 承租方遇到出租方对其租赁场地停水停电的，应做好应对措施：

1、及时保存出租人出具的停水停电通知；

2、现场拍照、录像后发给出租人，与其沟通停水停电事宜；

3、及时统计因出租人停水停电给其造成的营业损失，并保留相关证据资料。

    经与出租人协商未果，承租人可收集相关证据资料到法院提起诉讼，要求恢复供水供电或解除租赁合同，并赔偿因此导致的损失；若承租人无法举证或提供的证据无法证明出租人采取停水停电措施造成其损失的，应承担举证不能的后果，自行承担损失。

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