从合景泰富商地布局，看科学城打造人气集聚“磁场”！

一、合景泰富一年连获科学城四块商地

9月9日，广州市冠达置业发展有限公司以25671万元的底价，拿下黄埔区科学城KXC-I4-10地块，折合楼面价约9504元/平。据资料显示，广州市冠达置业发展有限公司的法定代表人蔡风佳，为合景泰富地产集团CEO。
▲KXC-I4-10地块建设规划红线图
合景泰富集团为香港房地产公司，成立于1995年，于2007年在香港联合证券交易所上市。近一年来，合景泰富通过招拍挂，已在广州市拿下5宗地块。其中，共有4宗位于科学城：分别为开创大道以南、新阳西路以东的KXC-K2-4地块，黄埔区府前萝岗站西侧KXC-P2-3地块，开泰大道以西、科翔路以南KXC-E7-1地块，以及本次的KXC-I4-10地块。 按照规划，开创大道以南、新阳西路以东KXC-K2-4商地，将用于合景泰富集团华南总部的建设，并成立或迁入教育和旅游产业的公司，长期经营办公，目前命名为“合景中心”。
萝岗站西侧KXC-P2-3地块，将建设广州第四座悠方购物中心，打造成高端景观体验式的生态商业街区。
▲处于施工阶段的科学城悠方购物中心
而今年1月拿下的开泰大道以西、科翔路以南KXC-E7-1地块，业内预计或将用于建设酒店综合体和长租公寓。
9月9日出让的KXC-I4-10地块，正好与KXC-E7-1地块刚好隔路相望，同处于开泰大道和科翔路交汇地带。

二、合景泰富项目有利于区域人气集聚

就目前而言，开泰大道和科翔路交汇地带的周边，商业设施、住宅楼盘、配套资源都很不足。

1.从区块建筑面积来看，该地区周边多绿化公园，如体育公园、尖塔山公园、玉树公园、狮子岭公园等，大面积的绿化地带，而建筑密度较低。
2.从住宅楼盘数量来看，该地区住宅区密度很低，楼盘开发项目少，仅有岭南山畔比较靠近该区域，其他住宅房源如万科新里程、保利林语山庄、锦林山庄等，又都位于开创大道北，距离较远。

3.从生活设施配置来看，该地区附近多为高新产业园区，仅有科学城商业广场、绿地广场等少数较大规模的商业设施，医院、银行、停车场等配套设施的建设落后。
▲开泰大道科学城体育公园东门各方面条件的不足，导致开泰大道和科翔路交汇地带人气集聚不足。而该地区本身距离地铁6号线和21号线较近，周围办公人群数量巨大，如果能建设起集聚性的各种商业场所，并增设、完善各种生活配套设施，就能在一定程度上吸引较大的人流量。
因此，加快该区域内商业设施、住宅楼盘、配套资源的建设，对进一步引导地铁沿线人流集聚，增多区域人气，带动产业投资和居民消费，显得尤为重要。本次出让的KXC-I4-10地块，占地面积达11092平，计容建筑面积27012平。与1月份出让的KXC-E7-1地块相似，KXC-I4-10地块要求竞买申请人须为从事房地产开发经营、房屋租赁、物业管理的企业，且须拥有自主品牌酒店、与国际品牌酒店签约项目等。这对开发商在商地项目的规划上，起到一定的限制和引导的作用。
目前，KXC-E7-1地块预计用于建设酒店综合体和长租公寓，建成后可供在附近上班的白领就地居住，大大减少通勤时间。而KXC-I4-10地块的用地性质，则限制为商业用地兼商务用地和社会停车场用地，预计项目完成后能为区域提供更多商业及配套设施。
这两处地块的规划建设，在一定程度上有利于缓解开泰大道周边区域商业场所过少、配套设施不足、人气较低的问题，有效提高开泰大道和科翔路交汇地带的土地利用率，带动楼盘开发和商业建设，增加住宅房源和商业场所，推动周边整片区域的持续繁荣发展。

三、科学城人气集聚问题及措施建议

经过多年的建设与发展，科学城成功地汇集了众多的企业，成为广州最为高产的企业总部聚集区，高科技企业入驻数量超过1000家，累计落户超过130家世界五百强企业和项目，占全广州市四成多，全黄埔区的八成。广州科学城已成为广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的企业总部聚集区。
▲广州科学城效果图
如此多的企业集聚到一起，必定会带来很大的上班族流动人潮。然而，白天的人流量并不能延续到晚上——科学城内一到晚上人气骤降，除科学城商业中心、万达广场等散布各处的商业区域外，其它大面积的办公区域呈现出一种人去楼空的冷清状态。
这其中很重要的原因是，科学城区域内楼盘资源、酒店公寓和大规模商业中心依然太少，无法为就近就业、商业消费、休闲娱乐等提供充足条件，难以对流动人群形成较大的吸引力，区域人气集聚不足。

 ▲广州科学城实景图科学城早期建设过于强调产业开发的属性，企业总部和高新产业园区建设较多，而较少商业场地、住宅楼盘的建设。一方面，区域内绿化面积较大，整体的建筑密度过低，且容积率不高；另一方面，商业设施和住宅区在建筑面积中所占比例过低，区域内的大型商业中心和住宅楼盘数量过少，供不应求，房价高企，周边教育、医疗、停车场、生活服务等配套设施也还不够完善。
对于在科学城就业的白领群体来说，科学城内既缺少公寓酒店资源，无法提供就近就业的条件，也没有足够多的高性价比的楼盘，能满足其购房需求，同时大型的商业消费、休闲娱乐场所较少，且分散各处。这不仅对区域人气的聚集造成很大阻碍，同时与房租、通勤时间等诸多因素相叠加后，很容易造成就业人群流失，导致区域人气更进一步下降。
 ▲科学城高新产业园区人气不足的局面，可通过一些措施来缓解： 1.加大对交通沿线闲置土地的利用，积极引进地产商进行住宅、公寓酒店的开发和商业项目建设。整体来说，科学城内众多交通线路的周边地势较为平缓，目前进行开发建设的面积还比较少。如果这些土地能得到充分开发和利用，既可开发为酒店公寓，供上班族实现就近就业，又能为学校、医院、停车场、商场等各种生活配套设施提供更多的建设场地。合景泰富在开泰大道拍得地块的规划，就属于这种措施的例证。 2.对已批项目的再次规划，在政策允许和科学合理的前提下，进行项目微改造、楼层加盖或重新建设。通过这些举措，既能为区域内增加更多住宅楼盘，增设停车场、电影院、游乐场、购物商场、餐饮店面等场所，又能合理提高原有项目的容积率，促进原有建筑的设备更新和档次提升。
3.利用地区政策扶持的优势，加大教育和科研投入，合理布局，引进建设高水平大学和科研院所。高校的入驻能带来数量巨大的学生群体，提高整个区域内在商业消费和生活服务方面的需求量。在现有配套设施得到充分利用的同时，一定程度上能以需求反推供应的上升和优化，加快周边区域的整体建设，达到带动区域人气上升的效果。
而这一切措施、模式的推行，都离不开政府的政策引导。只有政策调控和市场力量的相结合，才能使资源利用更加合理有效，更好地为商务活动进行办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等各种设施的全方位配置，引进金融、商业、贸易、信息及中介服务等多种行业和机构。
 ▲科学城绿地广场效果图
目前，已有大量品牌大型地产商进入科学城区域，开发住宅和商业地产。由市场力量主导的，以私人机构为主的纯商业化开发运营模式，正在科学城逐渐兴起。
通过开发优质的居住设施和商业地产，进行区域人气的汇聚，是推动科学城未来能够更加全方位发展的重要举措！

往期回顾　

为黄埔人定制的生活服务群

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