云升科学园：商业地产4.0模式，能否在科学城突围？

随着我国经济转型升级，写字楼产业园也在更新换代的快车道上持续前进。在广州科学城，一方面随着政策规划和经济发展，越来越多的企业落户，目前的办公写字楼资源有限，明显供应不足；另一方面，在商业地产市场低迷的大背景下，写字楼地产开发并不容易，比如编者之前报道过的摩登大道时尚集团总部大楼（以下简称“摩登大道”），就因开发商企业自身资金不足、招商不利等因素，而惨遭转卖。写字楼的开发不仅需要强大的资金支撑，还需要追求规划的创新性。

▲广州科学城一角

只有雄厚的财力支持、科学合理的规划、创新先进的设计，才有可能保障、提升写字楼项目的整体商业价值，吸引企业入驻。位于广州科学城的云升科学园，号称科学城第四代产业综合体，其整体商业价值究竟如何呢？近日，编者特地走访云升科学园，经过观察和了解后，今天就跟大家解读一下这个项目。

▲云升科学园效果图

云升科学园，自身定位为集“展示、研发、运动、商业、休闲、居住、孵化、办公”为一体的多功能产业园区，由广州云升天纪科技有限公司开发，该公司隶属于TCL集团旗下子公司——TCL科技产业园有限公司。

▲TCL2018年业绩图（来源：天极网）

TCL集团创立于1981年，是国内高科技产业的先行者之一，也是中国企业国际化的排头兵，业务遍布全球160个国家和地区。2019年，TCL位列《财富》中国500强第79名。TCL集团办公大楼多为自建，如广州TCL文化产业园、惠州TCL科技大厦、深圳TCL国际E城等等，其中TCL国际E城被称为集团成功开发的首个产业综合体项目。应该说，无论是资金投入还是开发经验，云升科学园项目都有较好的保障。现在，就让我们来具体分析一下云升科学园项目。

云升科学园区位解读

云升科学园位于广州市黄埔区光谱中路11号，处于粤港澳大湾区建设“四区四中心”的核心地带——广州科学城中心区域。关于科学城板块，在本公众号之前的文章中已有详细的解读，感兴趣的读者可翻阅往期文章，编者在此不再详细解说。

云升科学园落户于科学城，既可与周边产业集群协作形成集聚效应，盘活自身各项服务载体与资源，实现资源共享；又靠近黄埔区府政文中心，市政配套较完善。根据规划，科学城将扩容至144.65多平方公里，该区域未来有望升级打造成新的CBD。区域发展的潜力巨大，未来的战略规划建设，也能为包括云升科学园在内的产业园及企业，带来不小的红利。

云升科学园商业价值解读

▉商业配套(1)自建配套与科学城其他大部分写字楼相比，云升科学园最亮眼的特点，是拥有系统的自建配套——2万㎡的内部产业配套，设置有长租公寓、商业街、运动休闲场所等，并由专业商务机构管理运营。
▲云升科学园自建配套设施
园区的长租公寓共800套单元，包括单间和一房一厅，能为在园区和周边上班的白领，提供就近居住的资源，减少通勤时间。而商业街能为园区和周边的白领，提供消费娱乐的去处，满足日常生活的基本需求。园区配置有双层智能车库，设有多个出入口，车位总数量为2079个，包括地下车位2012个和地上车位67个，让园区白领中的“有车一族”、外来商务活动人士的车辆“有位可停”，在一定程度上破解车位短缺的问题。
▲云升科学园生活圈效果图
写字楼、长租公寓、商业街、休闲运动馆、高配比智能车库……云升科学园这种职住平衡的产品定位，通过生活配套的打造，满足人们对居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求，能打造出一个特有的生活圈，更好地配合产业链运行，协调产业生态，并让园区与企业共同成长，形成有活力、多元化的高新技术产业生态综合体。
在科学城内，高新技术产业园区虽多，但能真正拥有系统的自建配套，形成多功能一体产业综合体的写字楼园区少之又少，即使是近年来新建的大部分写字楼如摩登大道也是如此。
▲摩登大道时尚集团总部大楼
摩登大道与云升科学园直线距离仅1.2公里，但是两者的商业价值却有较大差距：摩登大道远离地铁线路，而云升科学园就在21号线科学城站边上，交通便利；摩登大道周边绿化环境略差，更有松日集团烂尾大楼毗邻，影响美观，云升科学园背靠众多生态公园，环境优美；最大的差距是，摩登大道周边商业中心、酒店、公寓稀缺，无自建配套，云升科学园除靠近外部商业广场、商务酒店之外，还自建商业街、长租公寓。
▲摩登大道大楼内部场景图
各种因素两相对比，摩登大道整体的商业价值要低于云升科学园。摩登大道建成后招商不利，曾两度卖楼：2018年10月欲出售给瑞丰集团未果，到今年8月份才转卖给广州开发区管委会下属公司——广州建康体育文化发展有限公司，但据内部人员介绍尚未交接，让人唏嘘不已。
(2)外部配套云升科学园旁边即为四星级酒店——华厦国际商务酒店，两者仅一路之隔，园区企业的商务活动很是方便；稍远点的还有广州保利假日酒店、广州翡翠希尔顿酒店等配套。同时，园区周边有中国工商银行、中国银行、浦发银行等，距离都在400-1000米间，企业的金融业务办理便利。除自建商业配套外，距离云升科学园最近的商业配套是科学城商业广场（优托邦、高德汇等），驾车约6分钟，萝岗万达广场也距离不远。▲云升科学园周边外部配套▉交通配套在地铁交通方面，21号线从云升科学园北边不远处经过，从园区到21号线最近站点——科学城站约0.8公里，步行7分钟左右；而6号线就稍远，最近的暹岗站距离约2.2公里。21号线预计今年年底将开通，届时园区人群的地铁交通会更加便捷。同时，园区官方表示会在暹岗站、科学城站等配置接驳巴士，接送园区白领以便通勤换乘。

在汽车交通方面，云升科学园为广深高速、光谱路、科学大道、科珠路等多条主干道环绕，车行条件还不错，目前该区域路段较少有交通拥堵情况，交通压力小。园区周边有光谱中路站、揽月路西站、萝岗华夏国际商务酒店站等公交站，距离均为200至300米，335路、494路、科学城2号交通专线、机场快线8a线和其它多路公交车途径，有利于与地铁协作分流。
▲云升科学园周边交通路网
▉产业配套

科学城作为广州高端要素最为密集的企业总部聚集区，微电子、计算机、现代通讯、机电一体化、光电技术、空间技术、生物技术等高新产业云聚于此，已形成强大的经济集聚效应。未来，高新技术企业将持续落户，规划建设也将持续完善。

▲广州科学城效果图

云升科学园处在光谱路和科学大道之间，在这一地带上众多产业园区汇聚：普天工业园、光宝科技园、广州开发区互联网金融产业园、TCL文化产业园、广东软件科学园、广州国际企业孵化器、科学城创意大厦、创新大厦、广州科技创新基地、摩登大道、蒙尔特工业园等企业集聚园区沿线铺开，形成了一条低能耗、高附加值的产业集群带。

周边大量的高新技术企业扎堆，既能形成强大的吸附力，吸引更多企业迁移到此，同时也有利于实现基础设施、商业设施及信息网络等资源共享。云升科学园的主要招商方向也是高新技术企业，能受益于周边强大的产业集聚效应，在竞争和合作的相互交融中，也将产生强大的经济活力和发展动力，共同推动区域经济的发展。

▉政策扶持

黄埔区政府、广州开发区管委会，致力于促进高新产业园区、科技型民营及中小企业发展。在系列优惠政策的指导下，不断加大科技研发投入，促进成果转化，探索科技创新和高质量发展之路。同时，开发区在综合软环境、生态环境、社会服务和基础设施建设等方面，不断优化完善。今年8月份，广州经济技术开发区更是摘获“营商环境全国第一”称号，“企业有呼，服务必应”的政策环境将更加优化。

▲广州开发区系列政策

据云升科学园官方透露：项目本身与政府即有合作，首期入驻的正是由国家批准、受政策扶持、由TCL集团旗下广东聚华印刷显示技术有限公司所承接的国家印刷及柔性显示创新中心；二期中也有政府相关单位，及受到优惠政策润泽的企业进驻。未来，包括云升科学园在内的众多产业园、大量企业，将在广州开发区这片经济沃土上，得到系列政策红利的浇灌。

▉环境优势云升科学园的绿化率为20%，植被面积并不大，但系配合商业配套进行园林式设计。园区旁边即为萝岗玉树公园，公园内环境优美，空气清新，适合园区和周边人群休闲散步，缓解工作疲劳。以园区为中心一公里内，还有广州科学城体育公园、尖塔山公园、牛角岭公园等休闲场所，区域内有山有水，整体的生态环境都很不错。

客观来讲，自身较科学的产业功能定位，和各种外部良好的条件结合后，云升科学园确实算同地区内写字楼市场中的一个佼佼者。

楼栋与户型解读

▉写字楼

(1)楼栋概况

云升科学园占地50000㎡，总建筑面积30万㎡，容积率为4.0，以甲级写字楼标准建设，共有6幢楼栋，B1栋和B2栋为连体建筑。

项目分二期开发，一期（A栋）在2018年1月已入驻国家印刷及柔性显示创新中心，楼栋已投入使用一年多。二期为企业研发总部，今年5月15日交付使用。其中，E栋委托给龙湖集团进行长租公寓运营管理，目前已挂牌“龙湖冠寓”招租。据销售经理介绍：园区C栋主要为开发商企业自用，仅有少量单元出租；D栋则为政府有关单位，及受到优惠政策润泽的企业进驻。因此，目前二期招商出租的写字楼主要为B1栋、B2栋。
▲云升科学园B2栋大门 

(2)楼栋价值

由于园区招租主要的楼栋为B1栋、B2栋，编者在此就只分析这两幢楼栋，它们的办公楼层都为20层。一楼入门配套为750平米大堂，设有柜台、休闲座椅等，给编者的感觉是挺宽阔、挺气派的。
电梯配置为每栋八部（不包括消防电梯），各自承重为1600kg（21人）。应该说，这在科学城写字楼中是比较突出的：在参观云升科学园后，编者走访摩登大道，后者的电梯标配每栋只是5部，承重量和云升科学园的相同，但实际上轿厢的空间比不上云升科技园的宽敞，乘客一多舒适度就会有所下降。电梯数量越多越有利于上下班分流，轿厢越宽敞空间舒适度越高。
▲云升科学园一楼大堂及电梯厅
云升科学园在空调方面为分户独立控制，而且据官方解释：即使是周末楼中空调也会运行，供个别企业员工加班使用，比较人性化，这在科学城写字楼中是较少见的。
楼层单元采用可拆卸的10CM架空网络地板，能较好解决线路管路的走向问题，方便企业入驻时的装修设计，后期养护和维修也稍微简单点；地板表面美观平整，在编者看来即使不铺地毯也没太大问题。
墙壁为标配甲级写字楼双银钢化中空Low-E玻璃幕墙，纯净度较高，在未开灯的情况下采光也还可以。工作疲倦时可以看看窗外生态景色，舒缓精神。
▲云升科学园毛坯套间内部图
据销售经理介绍：园区在租单元有毛坯、精装修两种，毛坯出租均价为70元/平方/月，精装修均价为77元/平方/月，物业费都是13元/平方/月，这个价位在科学城写字楼市场中并不算高。据摩登大道官方介绍：目前，摩登大道仅有开发商企业空出的两层精装修楼层招租，价格为90元/平方/月，物业费为30元/平方/月，租金加上管理费后比云升科学园的高出不少。通过交通、配套、环境、写字楼配置等的对比后，云升科学园的写字楼性价比是较高的。目前，已有原在6号线暹岗站七喜大厦办公的个别公司，因企业发展需要，及云升科学园较高的商业价值和性价比等原因，迁到云升科学园。

(3)户型解读

（部分楼层平面图/左右滑动查看）

云升科学园写字楼的楼栋标准层，面积近2500㎡，净高为2.8米，空间使用率约80%，可租的最小面积约175㎡，最大可达到2445㎡，面积的选择区间甚广。大部分户型都比较方正，空间感、采光和通风都还不错，而且楼层越往上外部视野空间越开阔。据官方介绍，楼层越高租价也越高，第十层刚好是均价70元/平方/月。总的来说，不同户型各有差异，能较好适配不同类型企业的多样化选择。
▉公寓(1)楼栋解读云升科学园E栋为龙湖集团所租赁，开设为“龙湖冠寓”（以下简称“公寓”）。这是龙湖集团推出的集中式长租品牌，曾先后入驻成都、重庆、北京、上海、杭州、深圳、广州和其它重点城市，目前开业量已超过5万间。
▲龙湖冠寓一楼大厅 90后白领对生活品质的要求不低，对生活配套的需求也很强烈。随着90后在上班族群中比例的上升，以往传统的职住分离、“只重产业不重生活”的园区模式已逐渐难以适应时代需求。科学城早期建设强调产业开发的属性，企业总部和写字楼园区缺少配套，区域的大型商业中心、娱乐设施和公寓酒店都极少，当前配套很难为包括90后在内的上班族，提供系统、优质的服务。在写字楼园区内开设长租公寓，既能适应新时代的发展，对产业园招商和企业招贤纳士也有一定的帮助。

云升科学园的公寓，本身倚靠写字楼和园区商业街的位置，就对在云升科学园和周边就业的上班族有不小的吸引力了。E栋位于园区北边，离外部大马路比较远，车行噪声和灰尘影响都很小，安静舒适的休息环境对上班族来说诱惑力很大。南向住户的日照条件会略胜一筹，但由于楼间距较大，所以大部分住户的采光整体上都没有太多问题。
公寓的公共区域则配置免费WIFI、沙发、休闲书吧、桌球台、视听区、健身房、公用厨房等，便于住户使用。基本的配套设施都算比较优良，能满足住户的日常生活需求。

▲龙湖冠寓公共区域图 (2)房型解读公寓房间内的基本配置和其它地方相差不大，整体为现代轻奢风格，偏向清新化，适合小年轻人群居住。800个套间大部分为单间，一房一厅每层仅一套。在租价方面，单间为1900-2200元/套/月，具体视窗户大小和朝向等决定；一房一厅约3000元/套/月；均为押一付一。这种价位远高于一般租房，对个别小年轻来说可能有点难以接受，但综合公寓位置、内部环境、配套设施等因素，也算比较合理。

▲单间内部图（一）

▲单间内部图（二）

▲一房一厅内部图

（左右滑动查看更多）

在房间面积上，单间多为25㎡/套，一房一厅为40㎡/套，两者相差达到15㎡。同时，在配套设施和分隔布局方面，一房一厅要优于单间。结合租价来看，一房一厅的性价比明显要优于单间。当然，租房还要考虑人数、租价承受能力等因素，选择哪种房型要具体情况具体分析。

总结

改革开放以来，我国科技产业园经历了无主题产业园区、产业集聚型园区、产业链型园区等三代变更。21世纪第二个“十年”以来，集工作、生活、休闲一体的园区4.0模式——产业生态型园区受到普遍性的关注。

云升科学园多元一体的定位符合新时代潮流，再加上较好的区位优势和配套、较高的性价比，整体价值是蛮高的。在科学城扩容、企业持续进驻，而写字楼资源供应有限的背景下，积极谋求产业园设施的创新发展，也是推动经济可持续发展的重要举措，云升科学园算是这方面的一个范例。

以上只是编者的个人观点，企业办公场所的选择是一门学问，建议各位多了解多研究，才能找到更契合企业未来发展的办公园区。

▉附现场实景图▲摄/柯木朗、冰角

完

（点击以上文字链接阅读文章）

为黄埔人定制的生活服务群

群员来自于黄埔区各行各业的潮男潮女

吃喝玩乐打卡地，自由分享，畅所欲言

求职招聘、房屋租售、生活服务等，一网打尽

当群员的数量达到500

群主大大会给大家发放大额红包雨

还有不定期的商家红包、优惠券、

酒店免费入住机会等大派送

仅限黄埔区群众参加，数量有限，福利先到先得

（注：群员数量已过百，进群需验证，请加运营小哥微信：XIYUECANTING88）

文章版权说明▲本平台原创文章版权归黄埔生活汇所有，如需转载需获得授权。▲如有文章素材侵权请在后台告知，我们将在24小时内处理。
黄埔新闻爆料（有偿）/招聘以及各类信息发布（免费）/探店推广/品牌互推/公众号代运营/商务合作/请各位添加小编号：MWQ7699505，并备注好以上对应的关键词，谢谢合作。

来啦
扫描二维码老弟

戳“阅读原文”进入留言板