价格洼地正消失！鸿山时隔6年再挂地！起拍价已达6300元/㎡!
撰稿&排版//小雪花
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如果你问我，无锡楼市“被遗忘”的角落是哪里？
无锡房地产市场，「供需关系最失衡」的板块是哪里？
我会答：鸿山吧。
印象里，鸿山板块自2013年起，就鲜有住宅地块挂牌出让。
让人猜测，鸿山近几年是不是走的「配套先行，居住后上」的路子？
比方说2017年挂出5幅地，全部为娱乐、商业、办公用地。
用来建丽笙酒店、长乔海洋公园、吴越水街等项目。目前商业配套正逐步完善，板块价值也有所提升。
/吴越水街一期效果图
而品牌房企在这一阶段，只能采取收购、合作的形式入驻鸿山。
典型案例如融创的枫丹御园、鸿坤的理想湾。
然而房源并不充足。区域内产品基本都已售罄，更新陷入停滞状态。
之所以没说全部售罄，是因为有一个高端新项目不知道在磨什么洋工：
2009年12月31日，南京奥体进驻无锡，以楼面价1065元/㎡，竞得XDG-2009-25号地块，如今为奥体紫兰园项目。
十年，我从十几岁的小女孩都变成大女人了！
如今奥体紫兰园终于有了动静！
计划于9月入市，首次开盘，推出一期132、145、177㎡带装修洋房，价格预计在14000-15000元/㎡。
多年饥渴嗷嗷待哺后，直到今年，鸿山终于迎来了期待已久的土地推新！
先是7月24日，金融街以7239元/㎡的楼面价，竞得XDG-2019-21号地块。
今天土拍，金融街终于进无锡！鸿山地块楼面价7239元/㎡，房价要破1.5万+！
紧接着9月4日，即将开拍XDG-2019-30号地块！
今天笔者就来探一下这块地。
位置：新吴区锡东大道与至礼路交叉口东南侧
土地面积：76688.5㎡
出让起始金：86965万元
起始楼面地价：6300元/㎡
土地用途：居住用地
容积率：＞1.0，且≤1.8-2.0
【地块要求】
1.建不小于500㎡的净菜超市以及不下于500㎡的居家养老服务用房、物管用房、文化体育设施以及公厕等公建设施。
2.沿锡东大道绿地由土地受让单位无偿建设，同步实施，同步规划核实和竣工验收。
地块实探，稀缺纯居住用地！
按照1.8的容积率来算，该地块的建筑面积=土地出让面积×容积率=13.80393万㎡。
根据容积率和建面来推测，可以做小高层+叠加/洋房产品。
不过笔者初步估计，不大可能建叠加（别墅），当地人接受度不高。
之前有开发商在这边搞别墅搞出「心绞痛」，卖了多年卖不动，相当煎熬。
/地块实拍
近苏沪，不限购！旅游小镇，风景好！
这是9月4日四幅待拍地块中，唯一一个不限购地块！
距离金融街7月24日拍下的那幅地不远，仅有4公里。
当日蓝光、万科、美的、路劲与金融街，22轮你来我往的激战，应该给了上面很大信心。
没多久就趁势推出了这幅地。
/地块实拍，上面开满了花朵
地段：大区位来看，靠近苏沪！鸿山南连苏州相城开发区。
市内来讲，位于无锡市重点打造的鸿山文化国际新城内，片区定位为人文、生活、休闲、商务之城。
地块西侧为锡东大道，北侧为至礼路，东侧为鸿庆，南侧为至宾路。
距离金城路高架和泰伯大道也很近，自驾可快速抵达市中心。
/区位图
且离梅村也不远，一些梅村的大型商业配套可以共享。
周边最为突出的优势，就是北面隔着一块净地，步行可达的上海瑞金医院（无锡分院）了。
该医院为三甲综合医院，医疗条件较好。
/上海瑞金医院无锡分院
旅游小镇：地块周边汇集了丰富的生态景观资源。去年年末，鸿山已正式升格为“省级旅游度假区”。
泰伯墓景区、鸿山风景区、中华赏石园、梁鸿湿地公园等环伺。
还有较为知名的鸿山生态葡萄园。
优美的生态环境也赋予了该地块更多人居价值。
/鸿山物联网小镇展示中心
物联网小镇：鸿山物联网小镇，则为江苏公布的首批25家省级特色小镇。
万事开头难，尽管在一片唱衰中，它还是出效果了！
笔者据网上公布的信息来看，很有高科技感。
荒芜！网路在建，近距离啥都没有
劣势也很明显。
地块南、北两侧，都为待开发的净地。一眼望去，略感荒芜。
近距离除北面的医院外，无任何生活配套。
且附近网路没有搞好，至礼路、至宾路都在施工中。
南边，隔着一条路、一块净地，有2座肉眼可见的热电厂大烟囱。
/地块东边的马路
/南边，在建中的至宾路；西边，远远的小区掠影
/南边大烟囱
亟待补充房源，周边房价均过万
鸿山板块需求＞供给，亟待补充新房源。
地块周边在售新盘仅融创枫丹御园一个项目，且已经进入尾盘。
即将入市的也只有奥体紫兰园。
未来这幅地块与金融街地块入市后，竞争对手较少。
你觉得这块地怎么样？
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