重磅发布丨中国REITs市场：2023年十大新闻盘点
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2023 SUMMARY
2023年，中国REITs市场跌宕起伏，但成就斐然。瑞思研究院和中国REITs论坛通过面向全行业的公开投票征集，评选了《2023年度中国REITs市场十大新闻事件》。回望2023年，开启中国REITs市场的专属年度记忆。
创新性推出消费基础设施REITs，6单进入上市前最后准备阶段
3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，将消费基础设施纳入基础设施REITs发行行业范围，社会广泛关注，业内高度好评。
截至2023年底，已有6只消费基础设施REITs进入上市前最后准备阶段，拟募集规模预计超过180亿元。推动发展消费基础设施REITs，将为REITs二级市场提供更丰富的投资产品，有利于提高消费基础设施项目流动性，有利于促进行业转型高质量发展，预计将得到更广泛关注。
首批4单扩募项目顺利落地，REITs平台价值初步呈现
6月16日，普洛斯、盐田港、张江、招商蛇口等首批4单扩募项目在沪深交易所上市，扩募发行50.65亿元，标志中国公募REITs市场首次实现扩募，为REITs的平台化发展奠定了基础。
首批扩募从沪深证券交易所2022年5月31日发布并施行《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》到实际落地历时一年左右，期间经历了市场走势和投资人情绪转变，以及个别项目拟扩募资产主要租约变动等意外情况，但在各方通力配合下最终顺利落地，为市场建设与可持续发展积累了重要经验。
申报项目规模持续增长，资产类别有序扩容
中国REITs市场保持提质扩容的发展态势。2023年，国家发展改革委共向证监会推荐25个基础设施REITs项目（含4个扩募项目），累计推荐项目总数达到54个，正式上市交易的REITs为29只，募集规模合计1005.16亿元（含扩募发行50.65亿元）。
按照沪深交易所网站公开信息统计，已受理但未上市的REITs共20只（上交所13只，深交所7只），募集规模合计约509.64亿元。目前已发行和待发行的REITs总规模约1500亿元。
基础设施REITs所覆盖的资产类别也在迅速扩容。2023年已获得证监会准予注册批复的新增资产类别有消费基础设施（含购物中心、社区商业）、水力发电等，国家发展改革委已受理的项目还涉及市政供热、水利、数据中心、文旅等新增资产类别。
二级市场波动引起关切，群策群力推动投资人结构持续优化
监管部门和沪深交易所积极关切REITs二级市场波动，提出增强市场流动性、优化估值体系和发行询价机制、培育专业投资者群体、优化投资者结构等一系列举措，包括推出相关指数/指数基金/ETF，推动FOF投资REITs，推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者投资REITs，推动REITs内地市场与香港市场互联互通，开展REITs立法研究等。
7月5日，多家基金管理公司密集官宣将REITs纳入FOF的投资范围；9月10日，国家金融监管总局在《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》中，将REITs的风险因子从0.6调整为0.5；12月6日，财政部、人社部在《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》中明确社保基金可以投资于REITs；长期困扰机构投资人的FVTPL和FVOCI会计记账问题，通过有关各方的努力，近期也有望形成政策举措。
所有REITs累计分红91.28亿元，综合收益率跑赢沪深300指数
截至2023年最后一个交易日，REITs收盘市值合计823.32亿元。中证REITs全收益指数2023年度收益率为﹣21.57%，低于沪深300指数（﹣11.04%）和中证红利全收益指数（7.06%）。我们认为这主要是因为投资人结构同质化以及对于权益属性认识不足所导致的超跌。REITs作为一种以稳定分红为鲜明特征的特殊权益产品，应关注更长持有期和分红，简单计算股价或指数变化可能存在误导。
据统计，2021年6月首批项目上市以来，所有REITs募集规模合计为1005.16亿元，所有REITs自上市以来累计分红91.28亿元。如将分红考虑在内，投资人从2021年6月REITs推出持有至今的综合收益率是﹣9%，优于沪深300（﹣12.37%）。
不动产私募投资基金试点成功推出，多层次REITs市场逐步走实
2022年5月，国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）首次提出探索建立多层次基础设施REITs市场。2023年多层次REITs市场建设不断取得新的进展，切实履行了服务于“盘活存量资产、扩大有效投资”的战略定位。
2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，允许符合要求的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。截至目前，已有两批10家基金管理人获得试点资格。
2023年以来已有众多Pre-REITs基金宣布设立，除了原始权益人依托既有公募REITs发起Pre-REITs之外，众多其他企业也积极参与Pre-REITs业务和一级市场投资，希望与公募REITs衔接联动，涵盖了产业园区、物流仓储、清洁能源、公用事业等诸多资产类别。
我国类REITs市场也在快速成长，截至目前，存续期产品单数超过130单，总发行规模突破2500亿元，可以为公募REITs起到前期培育的作用。资产证券化ABS产品也在持续创新，“中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”12月在上交所正式设立，发行规模19.60亿元，在估值方法、信息披露、治理机制等方面向基础设施REITs靠拢，进一步丰富了多层次REITs市场的内涵。
京东和物美成亮点，民营企业积极参与基础设施REITs试点
7月，国家发展改革委印发《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，鼓励民间投资项目发行基础设施REITs。
京东仓储物流REIT和物美REIT成为了民营企业发行REITs的典型代表，是资本市场支持民营企业的新样板，也为畅通民营企业融资渠道提供了新范例。此外还有一批民营企业发起人向国家发改委申报了多个民间投资REITs项目，涵盖清洁能源、数据中心、消费基础设施、仓储物流、产业园区等多个行业类别。
13只REITs原始权益人主动增持，持续提振市场信心
2023年，中国REITs市场发展面临市场情绪、逻辑认知、外部环境等因素的切换，二级市场波动加剧。年内，共有13只产品的原始权益人宣布使用自有资金进行增持，拟增持金额上限超过22亿元，体现了对REITs平台及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，有助于增强投资者信心，支持基础设施REITs持续、稳定、健康发展。
此外，原始权益人在通过增持积极应对市场变化的同时，积极联合运营管理机构、基金管理人，通过及时披露资产运营情况、召开业绩说明会等措施加强市场沟通，主动招商、做好资产运营管理，努力推动资产运营的规范化、专业化和透明化，持续为投资人注入信心并创造价值。例如，上海临港集团、杭州和达高科等原始权益人，通过联合瑞思不动产金融研究院等行业头部智库，组织各条线人员参与REITs集训，展现了共同推进基础设施REITs市场生态建设的不懈努力，体现了坚定不移做大做强REITs平台的决心。
投资司组织召开22次REITs开门办公会，多种形式提升项目推荐工作质效
2023年，国家发展改革委投资司会同中国证监会债券监管司、沪深证券交易所、行业专家等，组织召开22次开门办公会，与各地原始权益人、基金公司、地方政府部门和中介机构等单位面对面交流，先后为96个处于前期培育阶段的基础设施REITs项目答疑解惑。
3月，国家发展改革委投资司组织召开基础设施REITs政策现场解读会，邀请60家金融机构、118名业务骨干现场参会，对60余个共性问题集中回复，并形成书面问答；9月，国家发展改革委进一步规范了前期辅导工作机制，明确了政策规定、技术要点和流程制度，严格了工作纪律和管理要求；10月，国家发展改革委投资司组织召开基础设施REITs项目前期辅导专家培训会，来自50余家单位的260余位专家参加培训。
PPP新机制启航，特许经营与REITs相得益彰
11月8日，国务院办公厅转发了国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（简称PPP新机制），明确PPP项目应聚焦使用者付费项目，所有PPP项目必须采用特许经营模式，积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域REITs。
特许经营与基础设施REITs具有天然的融通性。在我国目前上市的基础设施REITs中，特许经营权资产主要集中在高速公路、污水处理等领域。PPP新机制回归本源，建立了以鼓励民间投资、发挥市场机制、遏制新增地方政府债务为特征的新模式，同时通过延长特许经营期限提升特许经营权资产估值、鼓励符合条件的国有企业通过特许经营模式规范参与盘活存量资产，有利于破解个别行业“收支两条线”等难题，为公募REITs市场注入新动能。