瑞思快评丨保租房REITs扎堆扩募，怎么看？

保租房REITs正扎堆启动扩募。最早上市的4单保租房REITs中，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT自5月下旬以来相继宣布扩募计划。

5月23日，华夏北京保障房REIT宣布扩募计划，拟扩募项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。

5月30日，华夏基金华润有巢REIT宣布，拟扩募项目暂定为上海市保障性租赁住房项目。

6月1日，红土创新深圳安居REIT宣布，拟扩募项目为位于深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目，三个保障性租赁住房项目分别位于深圳市福田区、南山区和宝安区，建筑面积合计17.83万平方米，共3210套保障性租赁住房及配套停车位。

瑞思不动产金融研究院高级研究员杨成琳认为，扩募是REITs平台发挥优质资产投融资功能的重要一环，体现了REITs的核心价值之一。保租房REITs底层资产经营情况稳定，截至2024年一季度，各只产品全部底层项目出租率均维持在90%以上，拟扩募三单REITs底层保租房项目均超过94%，验证了该类资产的运营韧性与低波动性，为扩募创造良好条件。在此基础上，3只产品均扩募同城市不同区位资产，进一步在产品内部实现资产地理区位的风险分散，为投资人创造价值，也体现出优质资产利用REITs平台融资的重要意义。未来，通过不断扩募，装入优质资产，保租房REITs的投融资与资产运管价值将日益凸显，也将更好地展现保民生、促发展的重大意义。

业内专家关于扩募的观点
1月27日，瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会上，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬对2024年基础设施REITs发展进行了展望。他表示，鉴于前期辅导和评估机制的逐渐健全，预计今年推荐审核速度将显著加快，发行上市REITs数量和市场规模将翻番，国家重大工程有望入市。同时，更多投资主体将开始青睐REITs，扩募做大做强REITs渐成趋势，REITs平台化价值日益凸显。
4月25日，中国REITs论坛、瑞思不动产金融研究院主办的“公募REITs扩募：探索价值创造与机制创新”闭门研讨会上，招商蛇口财务部产融业务负责人范智坤表示，REITs扩募操作的价值，体现在助力资产多元化发展、优化投资组合表现、降低原始权益人负债水平等方面。同时，通过扩募“壮大”市场体量，还可以实现平滑二级买卖波动等防风险作用。
中金公司固定收益部董事总经理、产品组执行负责人潘伟将扩募比喻为底层资产的“二次深度体检”。他认为，没有深度的体检，基础资产的表现可能会被掩盖在财务报告的常规信息披露中，让投资者形成惯性判断。应该珍惜扩募带来的深度体检机会。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟认为，扩募并非是简单的二次融资行为，而更应被视作一种资本管理、市值管理的工具与手段。因此从原始权益人的视角出发，扩募也是调整投资人结构的一个好机会——在经历了市场起伏之后，管理人和运营方应意识到哪些投资机构会“转场”，哪些则更适合陪伴项目“长跑”。未来公募REITs市场可以进一步引入市场化的外部并购模式，适当放宽回收资金用途的限制，使其能够更自由地投向增值性并购等机会，并在利益上更好地平衡新老股东的关系。
在扩募形式上，首钢基金执行董事张宝强建议，未来我国公募REITs市场可以进一步结合其他市场的经验，激励投资人参与扩募形式多元化。例如可以参考新加坡等境外市场，推进私募发售、公开市场发售、优先配售等多种扩募方式相结合。
5月10日，在瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会上，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥表示，扩募资产类型应有利于价值创造，在进行选择时要全面考虑协同效应、规模经济、风险分散、产业方战略需要、投资者结构等因素；扩募方案应有利于加强与长期投资者的互信，方案需要考虑给予老股东（“中小投资者”）一定程度的优先权；扩募资产审慎定价，应以市场价格为锚，综合考虑市场法、收入法估值定价结果，权衡投资人、原始权益人利益，不断完善估值定价方式。

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