瑞思月报（5月）：多层次REITs市场闭门会观点
一、市场概况
2024年5月，3只REITs（3只保障性租赁住房）发布拟扩募公告，4只REITs（1只光伏、1只仓储物流、1只消费基础设施、1只高速公路）获批通过，1只REITs（1只产业园）获交易所反馈，2只REITs（1只消费基础设施、1只保障性租赁住房）申报至交易所；截至月底，上市REITs数量达到36只，发行规模累计1055亿元。
月内，产权类REITs整体走强，其中产业园板块二级市场市值提升最为明显，较4月末上涨2.19%；经营权类REITs板块整体下跌，其中能源板块跌幅最大，较4月末下跌2.02%。
二、研讨会议
01
瑞思月度会：多层次REITs市场建设与展望
5月30日，2024年第三期瑞思月度会在京召开，来自产业方、公募基金、私募基金、券商自营、资管、投资机构中介服务机构近30家机构嘉宾参会。主要观点整理如下：
1. 资产方视角下的多层次REITs市场
公募REITs、持有型不动产ABS、私募股权基金（Pre-REITs）共同构成了多层次REITs市场，为投资人和原始权益人带来更多产品灵活性。公募REITs产品标准化程度高，有严格的上市审核和信披要求，同时市场流动性相对较高；持有型不动产ABS介于公募REITs和私募股权基金之间；私募股权基金产品设计灵活，可根据底层资产所处的不同运营状态满足投资人的需求，且监管环境较为宽松、信披由管理人和投资人共同决策，但市场流动性较低，退出渠道为市场大宗交易或扩募至公募REITs。
2. 基金管理人视角下的多层次REITs市场
私募REITs与公募REITs不同，它是基于资产交易，需要资产信用，是一种定制化的融资或资产交易模式。私募REITs向公募REITs转化过程中面临挑战，如资产合规性、估值问题和资产范围的限制。可以考虑建立转板机制，使持有型ABS能更简便地转为公募产品。呼吁关注个人投资者，他们对二级市场的建设至关重要。在首发时应为个人投资者提供一定的兜底保障，以稳定市场，要让广大投资者享受到中国基础设施发展的红利。
3. 私募股权基金（Pre-REITs）解析
产品定制化使得原始权益人和投资人之间的谈判成为了关键。通常按照底层资产成熟度由高到低可将Pre-REITs分为核心型、增值型和开发型，与投资人谈判时的重要条款需要关注管理费、基金及项目公司治理、增信安排和退出安排，特别是对于退出安排而言，需要充分考虑与公募REITs的对接、管理人权力的保留和投资人与原始权益人优先购买权的设计。
相关国有资本运作平台在开展Pre-REITs相关业务时观察到：投资者倾向于将Pre-REITs产品视为债务投资，而中央企业则希望盘活资产，这需要找到平衡点。涉及多原始权益人的项目在扩募和上市时存在困难，需要明确的后续安排。中央企业在进行资产重组时面临高成本和复杂性，尤其在REITs市场不明确的情况下。
4. 持有型不动产ABS解析
目前市场上对于持有型ABS的规则尚未完全明确，持有型ABS的结构类似于类REITs，但通常是平层结构，可能包含一定比例的杠杆；产品旨在突出资产信用，不通过结构化设计增厚优先级收益，更符合权益性私募基金的特点。持有型ABS的底层资产选择更为广泛，合规性要求相对宽松；产品期限可以很长，开放退出期也相对较长，提供了一定的流动性；募集资金的使用更为灵活，允许再投资；产品的治理机制更接近私募基金，原始权益人在项目经营层面有更多的话语权。
02
大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会
5月10日，大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州成功举办。会议由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司主办，中国建设银行广东省分行、越秀集团、广州交投集团协办，中国房地产业协会、中国公路学会、中国地方铁路协会、中国城市轨道交通协会、美国国家 REITs 协会、欧洲REITs 协会、亚太不动产协会、野村证券支持，产业方、投资机构、学术智库、中介服务机构等共400余位嘉宾参会。（详情点击）
三、研究共创邀请
瑞思研究院是致力于高水平的行业政策、市场趋势和学术研究的智库平台，坚持“服务市场建设、服务成员单位、服务行业监管”的定位，持续开展不动产金融相关的研究，推动建言献策与市场建设。以下为研究院近期拟开展的课题，邀请行业各方共创共建：
● 私募REITS与多层次市场：海外经验与国内创新
● 扩募：估值定价机制与一二级协同
● 社保年金等耐心资本长线资金与多层次REITS投资
● REITs相关投资者教育系列活动
● REITs指数与ETF相关投资策略
● 交通建筑能源类国企的存量资产盘活与市值管理
● 能源企业的投融资创新与优秀案例
● 充换储一体化基础设施与资产证券化
● 天气衍生品在REITs市场的应用创新
● 定期板块与个股分析
四、活动预告
2024年6-8月，瑞思研究院预计举办多场会议与相关活动，排布（暂定）如下：
附件：月度闭门会纪要目录（完整版仅向会员提供）
一、主题分享环节
（一）REITs市场月度回顾
（二）东久新宜的多层次基金管理
（三）持有型不动产ABS解析
（四）以运营公司特色资产管理手段助力多层次REITs市场高质量发展
（五）基金管理人视角下多层次REITs市场建设的探索之一
（六）基金管理人视角下多层次REITs市场建设的探索之二
（七）基金管理人视角下多层次REITs市场建设的探索之三
（八）多层次REITs市场展望
二、自由交流环节
嘉宾1：通过软性信用增强为稳定资产提供更优的成本配置
嘉宾2：长期稳定的ABS产品将非常有吸引力
嘉宾3：金融机构在面对私募基金和股权类产品时表现出犹豫
嘉宾4：呼吁监管机构放开私募基金的退出渠道
嘉宾5：可考虑通过境外市场来解决退出和流动性问
嘉宾6：公司正考虑如何参与中国REITs市场
嘉宾7：希望投资年化收益率在6%以上的资产
嘉宾8：核心问题是增量资金的来源
嘉宾9：可能存在第三条路径或更适合企业的解决方案
嘉宾10：央企的资产流通难题难以通过传统大宗交易市场解决
嘉宾11：随着市场规模的扩大和流动性的提升，产品的成长机会也会随之增加
嘉宾12：市场需要更标准化的产品
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为进一步推动相关机构和个人对多层次工具的理解和应用，并提升对底层资产价值判断与资管提升的认识，瑞思研究院拟于6月中旬在线上推出多层次REITs市场课程。本课程精心设计了5个模块，每个模块安排在每周日下午，课程时长约3小时，连续5周完成整个课程体系。
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