上市银行个人房贷版图

  导言  

在金融监管部门 “直接”表态之后，关于个人存量房贷款利率的调整，将从呼唤、讨论，进入到落地阶段。

随着各家银行调整方案的明朗和市场的选择， 规模近40万亿元的银行个人房贷市场格局也将有所改变。

出品 | 厚雪研究

作者 | 潘言

7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款。”

存量房贷利率调整的背后，是一年来居民提前偿还房贷的现象在大幅增加。邹澜称，“上半年，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化……尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。”

根据人民银行的数据，我国银行房地产贷款余额目前一共50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元（注：其中上市银行约在35万亿元以上，国有大行占76%）。由于提前还贷的增加，上半年，个人住房贷款余额总体略降。

个人房贷是银行的优质资产，提前还款的大幅增加，对银行的贷款规模和收益会有一定的影响。而调整存量房贷利率，也将直接影响银行的阶段性收益水平，但有利于稳定其房贷规模。

由于利率调整将坚持“市场化和法制化的原则”，意味着并不会一刀切，各家银行的方案也会根据市场原则，在利率方式和水平、贷款置换、区域和客户门槛等方面有所差异，一些希望拓展房贷客户的银行则会更加积极。

目前，各家银行的相关方案仍在制定中，由于市场机制的存在，最终的方案也将形成一种相对均衡。对于银行来说，过往个人房贷规模和对其依赖度的不同，在存量房贷利率调整后的影响也将不同。

在本文中，厚雪研究将对A股中42家上市银行的个人房贷的规模、动向等做一对比，在存量房贷利率调整的档口，以供业内参考。

另外，关于银行房地产企业贷款的全面对比，可以参考此前《迎战房地产“灰犀牛”：国有行进，股份行退》一文。

 01 

个人房贷占涉房贷款的80%，国有行规模最大

42家A股上市银行样本，包括了6家国有大行，9家股份制银行、17家城商行和10家农商行，分布上比较有代表性。

厚雪研究基于Wind的统计显示，2022年，42家上市银行涉房贷款（对公+个人）总额为435861亿元，同比增长2.36%，远低于之前四年10%以上的增幅，也远低于2022年全部贷款11.23%的增长水平。

2022年，42家上市银行涉房贷款占各类贷款余额的比例为30.03%，是过去五年的最低水平。在过去五年中，涉房贷款占比出现先增后降的走势，最高点是2020年的33.02%。

个人房贷是涉房贷款的绝对主力，占全部涉房贷款的81.42%。2022年，42家上市银行（紫金银行数据缺失）个人住房贷款余额35.49万亿元，同比增长1.80%，远低于过去四年10%以上的增速。不过，个人房贷增速大幅下降，与住户的主动提前还贷也有关。

按银行类型来看，国有大行的个人房贷余额最高，2022年末共计270173.76亿元，占42家上市银行的76.13%，股份行个人房贷余额67062.65亿元，占18.9%，城商行和农商行占比分别为4.1%和0.89%。

从同比增幅来看，城商行个人房贷增速最高。在2022年，42家上市银行个人房贷总余额同比增长1.8%，其中城商行同比增长2.95%，股份行增长1.84%，国有大行增长1.8%，农商行则下降了3.62%。

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上市银行个人房贷排行及分析

2022年，在A股上市银行中，国有六大行个人房贷规模排名前六，其中建设银行、工商银行、农业银行居前三，且个人房贷规模均超过5万亿元，分别为65476.59亿元、64319.91亿元和53466.08亿元，同比分别增长1.52%、1.09%和1.99%。

在股份行中，招商银行、兴业银行和中信银行的个人房贷规模最高，分别为13892.08亿元、10973.24亿元和9758.07亿元，同比分别增长1.08%、-2.13%和0.25%。

2022年，北京银行、江苏银行和上海银行是个人房贷规模最高的城商行，分别为3390.75亿元、2450.13亿元和1647.47亿元，其中北京银行下降了3.02%；沪农商行、渝农商行和青农商行是规模最高的农商行，分别为1132.89亿元、969.65亿元和318.47亿元，同比均下滑。

从2022年个人房贷同比变化看，A股上市银行中25家上升，16家下降。其中，宁波银行个人房贷增速最为迅猛，其2022年个人房贷余额为642.83亿元，同比增长72.28%，而在2019年，其个人房贷仅为27.9亿元。

2022年，平安银行、浙商银行、齐鲁银行、长沙银行的个人房贷余额增长也超过了10%，分别为19.63%、18.06%、13.67%和11.91%，其中前两者为股份行，个人房贷余额分别为7833.93亿元和1072.49亿元。

厦门银行、瑞丰银行和无锡银行个人房贷同比降幅最大，分别下降12.38%、9.99%和7.78%。

从个人房贷业务的依赖度来看，2022年有9家上市银行个人房贷占全部贷款的比例超过了20%，均为国有行和股份行。其中，邮储银行、建设银行和中国银行占比最高，分别为31.37%、30.96%和28.08%。股份行中，平安银行、招商银行和兴业银行个人房贷占比最高，分别为23.53%、22.96%和22.02%。

有8家上市银行个人房贷占全部贷款的比例低于10%，其中宁波银行、贵阳银行和浙商银行最低，分别为6.15%、6.84%和7.06%。

有18家上市银行公布了2022年个人房贷的不良率，除了郑州银行为1.65%外，其他均低于1%，不良率较低。

参考资料：

2023年上半年金融统计数据新闻发布会文字实录

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