2.7万，知识城地价拉平老黄埔，但下半年供应凶猛

广州第一季度史诗级土拍，实实在在给大家“上了一课”：

诞生的四宗摇号地块里，有三宗位于黄埔；

而黄埔“三兄弟”，就有两位是“同家”——知识城。

｜知识城E3摇号现场

知识城E3地块，共计有12组开发商参与摇号，1号球广州泉西实业发展有限公司中签，即越秀地产。

知识城E2地块，共计有5组开发商参与摇号，2号球广州丰博企业管理有限公司中签，背后股东为德信。

从地块出让条件来看，虽然是一类居住用地，基本可以确定未来会推出别墅产品，但2.7万/平的地价，直接拉平了科学城，老黄埔的地价，还是让人对知识城楼市，有了更多的期待。

｜地块信息图

值得一提的是，这是知识城南起步区自2012年以来，公开市场首次出让的两宗宅地。

即使在整个知识城，近9年来总共也才成交3宗宅地。

不过，在土地市场的另一个领域，旧改却是全面开花。

每次路过知识城，都不免感叹，变得太快了。

九龙大道、广汕公路上来来往往的工程车数不胜数，两侧的村屋，大多都处于“已拆”或是“待拆”状态。

巨大又鲜红的横幅格外显眼。

在黄埔2021清零“旧改”的号召下，相信用不了多久，这里就会变得完全不同。

|来源：黄埔区旧村改造三年行动计划

20个旧改项目，面积超3000万平！体量超过百万平的“巨无霸”，一共有13个。

当中，何棠下旧村改造项目计容总建面高达466.37万平，是广州获批的体量最大的旧改，据相关人员透露，今年8月或许可以入市。

｜知识城航拍@拆神出品

在广州市2021年重点项目计划中，红卫村(一、二社)旧村改造、大塱旧村改造和旺村(南)旧村改造，被列为城市更新重点建设项目。

从年初开始，旺村、洋田村、汤村五福堂片、新田村、双沙共5个项目陆续完成了招商表决工作，其中4个项目都属于知识城板块。

而回首过去一年，整个黄埔虽然拆掉了1489万平，但选定旧改合作企业的旧村，也仅有5条。

如今的黄埔，不仅是“拆”得快，确认合作企业的速度，也在加快。

作为黄埔旧改“排头兵”的知识城，未来的供应，将以旧改项目为主。

| 中新知识城

核心区：体量最大——何棠下

首先，我们来看当之无愧的“旧改航母”——何棠下旧村改造项目。

南临洋田村、旺村，北临佛塱村、枫下村，东至埔心村、迳下村，西至黄田村，这是地理上的何棠下。

其地处中新知识城核心区域，区位十分优越。

｜何棠下区位示意

去年12月25日，黄埔区人民政府发布了关于龙湖街何棠下旧村改造实施方案的批复。

|批复文件

改造范围内规划总用地面积128.39公顷，计算容积率总建筑面积466.37万平，改造成本约为134亿元。

去年6月，何棠下原股东安信信托暴雷，随后将何棠下股权责任和义务转让给世界500强企业雪松集团。

雪松集团在何棠下的项目公司，便是广州市景腾房地产投资有限公司，

目前，何棠下村九龙湖、牛往庄、联星旧村等房屋已实现拆迁100%清零，其他区域的集中拆迁工作也在持续推进中。

目前，何棠下复建区的样板间已经开放。

|何棠下复建区样板房

据相关人士透露，何棠下融资商品房，有望在今年8月入市。

主要面向刚需人群，产品为建面约68、78、102、119平的三居户型，价格待定。（仅供参考）

目前，何棠下附近商品房有位于知识城南起步区的保利拾光年、万科幸福誉。

其中，保利拾光年在售77平-86平三房，以及99平四房户型，均价2.9万/平；

万科幸福誉前五期产品已经售罄，二手均价3.45万/平。（来源：广州房天下、世联东一研究院、链家）

在未来，佛塱、枫下旧改逐渐熟化，也会成为其竞品。

北部：枫下、凤尾

接下来，我们再把目光转到知识城北部核心区的枫下村。

北连九龙工业园区，南靠九太路，西邻寻岭和石榄山，东接大尾和山塘，这是地理上的枫下。

14号线知识城地铁直线以及九龙大道，从这里穿城而过。

｜枫下区位

整个枫下项目，体量超440万平，涉及旧屋4000余栋。

在中新知识城规划之下，枫下村可以依托地铁、城轨TOD，构建“综合服务—专业研发” 的创新网络， 打造特色化、立体化的创新集聚区。

枫下村的前期服务公司，为广州志远城市更新投资有限公司（宝能）。

目前，项目签约率超93%，拆除率超90%，已进入拆迁攻坚收尾和全面启动建设阶段。

｜枫下

此前，与枫下村同步启动拆除工作的，还有凤尾村、红卫村等旧村。

去年年底，凤尾村完成了招商工作，引入合作企业——天誉置业。

按照招商文件要求，未来片区将规划建设超300米的地标。

南部：汤村、旺村

知识城南部，旧改项目转化速度还是比较快的。

比如九龙大道旁的汤村旧改——升龙学府上城、旺村旧改——奥园旺悦城。

｜知识城南部

首先，我们来看看改造范围的总用地面积为994.66万平的汤村旧改项目。

2019年6月，上海升龙正式成为汤村旧改的合作企业。

两年多的时间，商品房即将入市，速度确实很快。

| 汤村旧改

这个体量达到270万方的大城，不仅规划有住宅，还有商业办公。当中，商业商务办公的体量达到84万方。

据了解，项目首期主推91㎡-141㎡三四房，价格待定。

最大的卖点，就是隔壁的华南师范大学附属中学知识城校区。

整个学校投资18亿，占地300亩，总建筑面积149505㎡，设置78个班，提供3900个学位，覆盖初中、高中阶段。

当然，初中未来能否就近入读，还要以教育局官方公布为准。

上海的过江龙，来穗四年，第一个公开销售的楼盘，到时候会如何表现，我们拭目以待。

| 汤村旧改航拍

在九龙大道另一侧，是旺村旧改项目，规划总建筑面积约91万平方米，拆迁安置总投资额约人民币15.7亿元。

今年1月，旺村完成了招商表决工作，经确定奥园集团联合港龙（中国）地产、科学城集团合作企业；

3月，《旺村（南）旧村改造实施方案》正式获批。

未来，旺村拟打造成为集商业、办公、教育、居住的都市健康综合体。

｜旺村改造项目效果图（最终以规划审批方案为准）

其融资项目为奥园旺悦城，相关工作人员透露，目前规划还在调整，产品及开盘时间尚不能确定。

｜来源：奥园集团

值得一提的是，4月8日，奥园&东龙投资联合体，在与劲敌龙湖集团的较量中成功胜出，成为新田村更新改造项目合作企业。

经此一役，奥园知识城再落一子，更利于连片规划与改造。

｜新田村

楼市现状：僧多粥少

2、3月份，黄埔库存量明显不足，基本靠消化现有存货，去化周期再次下降。

作为黄埔成交大户的知识城片区，如今在售供应屈指可数。

南部的凯德中新里、保利拾光年，镇龙板块的星汇城、北部的旧改大盘时代印记等，目前主推均价约2.6-2.95万/平。（数据来源：世联东一研究院）

2字头的广州房价“洼地”，即使配套落地还需要一定时间，也不能阻碍“刚需客”的步伐。

2021开年前两月，其新房成交量仅次于科学城，成为中心六区板块热销“亚军”。

按最近12个月去化速率计算，去化周期，仅需2.8个月。

｜来源：克而瑞

就在4月30日，黄埔区宣布，人才绿卡政策延续实施一年，有效期延续至2022年5月4日！

虽然402、421两道新政，人才购房社保变1年，限售3年，但市场需求还在。

此外，而随着澳门塔、穗澳知识合作先行示范区、澳门中心、338米文化塔、330米知识塔、黄埔大学等“大礼包”的发放，未来知识城的热度，将只增不减。

所以，未来依靠旧改项目的转化以及宅地入市，供应量会逐渐上去，知识城的选择空间，也就更多一点。

有意思的是，购房客旺盛的需求，也为片区的回迁房市场，添了一把火。

据了解，枫下回迁房价格在8000元/平左右。

按照小户型约80方计算，总价100万出头就能买到地铁两房，相当于一手现房成本的3-5折。

关于回迁房买卖的风险，我们之前已经提示过了。

能否实现“低投资、高收益”，还是要打一个问号的。

毕竟，许多改造项目收楼时间还未能确定，房产证还需要等收楼后两年内才能办理。

还没拿到证，就充满了变数。

而不仅是枫下，目前知识城在售的回迁房还有佛塱、镇龙等。

｜中介朋友圈截图

我们有位粉丝，年初冲着价格实惠、能拿“红本”，以1万出头的均价，分期付款，购买了佛塱村的回迁房，现在也是忧心忡忡。

“一直不建也很慌，怕这两年内房子建不成，入住时间遥遥无期。”他说。

在这里，阿拆还是要提醒一句，即使看好知识城，也尽量在能力范围内选择最适合自己的，高风险的回迁房，入手要谨慎。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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