一面10万+，一面2.5万，奥体黄村珠村旧改，能拯救被割裂的楼市吗？

先看一张蛮有意思的图。

这是广州各区已公布的城更投资情况，根据其“十四五”规划整理而来。

黄埔，意料之中遥遥领先——毕竟，在“拆迁前置”的模式之下，开弓没有回头箭；

被嘲讽为“贫民区”的荔湾，在“十四五”期间的城更投资，可谓是下了血本，约1209亿元，占比约86%；

至于番禺、增城、南沙、白云等，则是正常发挥，不多说了；

不过，天河跟越秀，倒像是一对“难兄难弟”，其中，越秀投资体量更少一些，不到黄埔的1/100；

而作为“经济一哥”的天河，在十四五期间的城更总投资为292亿，占比不到30%，像在挤牙膏。

是大哥没有钱了吗？

不是的。

中心区，特别是“宇宙中心”的旧改，没那么简单。

｜石牌航拍

饭要一口一口吃，路要一步一步走。

大哥先设立了一个小目标：

今年年底前，天河全部旧村需要完成基础数据调查工作。（根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的若干措施的通知》（穗天字【2020】5号）文件）

我们也可以看到，今年以来，天河旧改的动态大多与基础数据调查相关。

最近，又有两条被列入「十年改造规划」中的旧村，在筹备数据调查工作。

分别是黄村街黄村（除大观村外）、珠吉街珠村。

｜图源：群聊

借这个机会，我们也来聊一聊这两个项目，聊一聊天河割裂的楼市。

黄村

黄村曾名红村，位于广州城区东郊，下辖十三个经济社。

其中，第九经济社（大观村）被列入了「五年方案」，其余经济社的改造则为「十年规划」。

｜区位示意

不得不说，大观村的区位确实好，紧邻临奥体-牛奶厂板块，与世界大观、航天奇观同属天河智谷。

介入其改造的开发商，听说是海伦堡。

去年，大观村就已经完成了基础数据调查，随后发布了改造规划项目招标公告。

仅历时三天，招标就暂停了。

今年，大观村又刷了一波“存在感”。

先是再次发布基础数据调查成果，随后又再挂出项目规划终止招标的公告。

就在大家以为大观村改造可能要宣告“流产”之时，他又支棱了起来。

5月份，挂出了城市更新片区方案和详细规划方案编制项目采购招标公告。

反反复复，看不懂。

｜来源：南方招标与采购交易平台

至于黄村（除大观村外），往西，是广州国际金融城；往东，则是鱼珠CBD；往北，则是奥体-牛奶厂板块。

不过，都不是“紧挨着”，总隔着点什么，一条路，一个村啥的。

｜黄村（除大观村外）现状

今年6月，黄村街黄村（除大观村外）城中村改造基础数据调查项目招标成果，相信不久后就会启动。

｜来源：中国政府采购网

｜改造意向表

图源：网络

珠村

再看看“中国乞巧第一村”珠村，其起源于南宋，居民以潘、钟两姓为主。

村落向心布局，水乡风格突出，有历史建筑，也有古树名木。

｜珠村现状

从区位上看，珠村就在黄村（除大观村外）以东，临靠鱼珠片区。

其东北面为吉山村，是天河第一个，也是截止到目前唯一一个完成公开招商的旧村改造项目，两者同属珠吉街道。

｜区位示意

摆在珠村眼前的利好，还是蛮多的。

其一，学位能打；

按照地段划分，珠村和吉山村、牛奶厂，都在执信中学3KM以内，属于执信中学天河校区初中招生地段范围。

｜2020年广州市执信中学天河校区招生范围示意

｜2021年广州市执信中学天河校区初中招生公告

其二，地铁13号线二期站珠村站在建，预计2022年开通；

｜来源：广州地铁

其三，蹭一蹭吉山改造将兑现的利好。

在吉山的招商方案中，明确高新技术企业，明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。

|吉山招商方案

| 吉山村片区策划初步方案（最终以政府实际批复为准）

至于珠村的改造嘛，诚然，进行数据摸查动员，释放了一定的信号，但这只是旧村改造链条中非常靠前的一环。

村内有大量文物建筑、祠堂、庙宇等历史建筑的存在，改造难度可想而知。

｜珠村南海神祠

一条广园快速，划出了两个世界

打开搜房软件，可以发现黄村（除大观村外）和珠村，都被列入了「东圃」板块。

这一板块，相较于天河智谷、金融城，无论是界面还是规划，差的都不是一星半点。

不过嘛，有「天河」二字“黄袍加身”，蹭它热度的，也大有人在。

不用追求“X站到天河”，人家本身就在天河。

有点鸡头凤尾的意思。（没有侮辱鸡的意思）

｜黄村（除大观村外）、珠村都被列入了东圃板块

来源：链家地图找房

最直观的体现，就是房价差距，一条广园快速路，划出了两个世界。

板块	项目	挂牌价（万/平）
天河智谷 （奥体-牛奶厂）	帝景山庄	8.12-11.27
龙湖首开天宸原著	8.99-10
华润天合	9.97-15.96
招商雍华府	8.74-10
金地天河公馆	8.03-13.7
半山溪谷E墅	6.56-10.5
家和天曜（公寓）	3.07-4.26
黄村体育训练基地	3.51-5.02
东圃 （黄村-珠村）	振东花园	2.66-3.39
天雅居	3.7-5.06
园丁苑	3.5-4.72
康乐大厦	2.52-3.45
纵横白领公寓	2.94-5.35
富力花园	3-4.01
翠屏富通雅苑	7.08-12.09
安厦花园	5.12-7.11

｜数据来源：贝壳

很显然，靠着低容积率、强学位、高品质等优势的「天河国际社区」牛奶厂，售价一骑绝尘，动辄10万+/平。

｜品牌开发商扎堆的牛奶厂

相较之下，东圃中山大道以北部分，也就是黄村（除大观村外）—珠村一带，城市界面一般，基本上都是楼龄比较高的小区，而且很大一部分是房改房，没有什么规划利好，很难卖高价，大多在2.5-5万/平徘徊。

翠屏算是其中的佼佼者了，这个盘楼龄比较新，且有学位加持。

至于东圃“网红”美林和兰亭，在中山大道以南，不在讨论范围。

猎德、琶洲、杨箕、林和的蝶变，让旧改深入人心。

旧改带来的，不仅是居住环境的大幅改善，更是产业升级，是公共配套的增加。

借着改造的东风，黄村和珠村的动态，能否给片区的楼市打一针鸡血呢？

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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