要出手，严控旧改天量供应，房价稳了
旧改天量供应，供需打破房价平衡？
这一次，官方终于要出手了。
还记得，去年我们出过一篇文章吗？第一次提出黄埔天量旧改供应，也引发了广泛的讨论，甚至其他公众号的diss。
一拆一建之间，把本地居民赶进商品房市场，但住宅供应短期难以满足需求，导致房租、房价上涨；
去年乃至今年年初，黄埔新房价格应声大涨近30%；而土拍市场则是逢拍必摇号，从庙头到黄陂，疯狂持续上演。
|黄埔军校小学地块摇号现场
但长期来看，随着多个旧改商品房入市，供应量增加，长期难以消化，影响房价稳定。
或价格战，抢去化；或长期横盘。
毕竟，经济学上，价格受供需的影响太大了。
怎么办？真的要把市场打趴下吗？
从稳地价、稳房价、稳预期的调控角度来看，显然不会。
而且相关的政策，已经在酝酿了。
先来看看，在广州市层面的政策。
还记得，我们之前提到过近期市场在热传一份文件，就有提及：
广州将强化城市更新项目的计划管控，合理控制节奏。确定了！101个字，广州旧改要这么干
这有什么好处？
首先，通过项目储备库、项目计划联动，合理控制城市更新规模、方式、节奏，防止短时间大拆大建；
其次，加强实施时序统筹，保障公共利益优先，高质量配套基础设施和公共服务设施；
第三，统筹一二级市场，建立城市更新与住房供应体系的联动机制，合理管控城市更新的住房量和供应节奏，促进住房租赁市场和房地产市场平稳健康发展。
|图片来源视觉中国（已获得授权）
简单来说，核心就是：
合理控制旧改供应节奏，稳房价。
从官方的文件中，看到严格控制旧改供应量，这说明我们之前对楼市的预判是正确的。
供应量对价格体系的冲击有多大？
近的，我们可以看看增城，公开土拍市场的一直在持续供应，就连新塘也发起了价格战。
比如，新塘某新房，价格回调到2.3万/平，而首期开盘是2.4-2.6/平，如果没有名校资源，下调更明显。
H的新房就不说了，现在卖2.6万/平，之前2.8万/平的时候，感觉限价都锤不了。
说完市里的意见，再来看看黄埔正在酝酿的政策。
黄埔66个旧村项目改造短时间内确实增加了市场需求，房源短缺，造成房价、租金上涨。
不过，可以肯定是，黄埔旧改三年攻坚两年完成的规划，是出于国家战略的理解与本地存量开发的需要。
大方向肯定是没有错的，而战术上的不完美要相信地方政府有足够多回旋应对的余地。
相关的讨论，之前我们说过了很多次，这里就就不再讨论了。
|拆神细鹏摄影
为了控制旧改供应量，接下来，黄埔会这么做：
其一：旧改项目，拟提出非常重磅的“双限房”，即限销售对象，限房价。
“双限房”的面积，不低于融资区住宅总建面5%的，与融资商品房同等装修品质，同步进行，但价格要低于融资区商品房的10%。
这些住房，未来要向符合购买资格条件的人才销售。
换句话说，一个旧改项目有100万平的商品房，那么要拿出5万平的面积作为双限房。
这样，在市场自由流通的商品房面积就少了。但是，相关的人才房增加了。
其二：规范回迁房入市流转，相当严厉了。
为此，我们梳理了一下，黄埔旧改进度靠前的几个项目，包括实施方案已经批复、已经过一级会的项目，来预测明年黄埔会有哪些旧改供应。
批复越靠前，越可能入市。
比如在老黄埔，万科沙步旧改——黄埔新城，体量超400万方，这绝对是明年黄埔楼市的焦点。
此外，文冲、富颐、珺合府，虽站稳了5.5万/平，但“三剑客”都还会有陆续的供应。
在知识城，何棠下、汤村、凤尾等旧改是妥妥的巨无霸。
汤村旧改，升龙·学府上城，近期也计划入市，已经在蓄客了，价格会对标万科幸福誉的大户型单位，吹风3字头。
此外，星河湾萝峰旧改，长岭居黄登旧改，估计也会鱼贯入市。
供应巨兽登场，科学城、南岗、知识城价格巷战，在所难免。当然，具体供应，还是要看节奏的把控。
黄埔商品房市场天量供应，根据目前旧改入市的节奏和供应量来看，并没有那么恐怖。
假设黄埔区自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长，约7年后可全部消化。
从近期黄埔楼市去化来看，都挺好的，比如保利翔龙天汇、星樾、星樾山畔等等。
总体来说，政策上是不会主动引发市场供应平衡的，无论是黄埔，还是其他板块。
毕竟，在公开市场，已经有集中供地这个大的调控，市场还是求稳为主。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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