招商过去一年半 ，实探海珠鹭江、康乐村347亿旧改，关键内幕挖到了....
| 文章评论都在Q康乐村鹭江村改造
| 鹭江牌坊
和大多数中心城区旧改一样，由于政策的调整，行业调控，这个本身充满使命感，自带光环和话题的赛道，让人有点迷失方向。
因为政策，旧改调档降速，改造相关工作是不是搁置了？也有人说，是不是开发商没有信心了，选择躺平？
很多人对相关工作或者进度渐生疑虑，想要知道更准确的信息，为此我们也实地走访了康乐、鹭江现场。
|康乐村、鹭江村@细鹏拍摄
表面上，或许是没有实际的动作，但很多关于片策方案的工作，一直在推进和协调，甚至博弈，这是很多人所不了解的。
在某种程度上来说，海珠康乐村、鹭江村旧改现状，代表了政策刹车之后，广州核心区城市更新面临的难题与困境。
尤其是围绕公建配套，或建筑限高等等核心问题造成的：算得过账，摆不下量；摆得下量，算不过账的僵局。
抱着这样的想法，我们就把这个项目翻个“底朝天”。
|康乐村、鹭江村改造展厅@拆神拍摄
01
海珠康乐村、鹭江村在哪里
如果你有手上正好有一张广州地图，那你沿着城市新中轴线，珠江新城，广州塔一路向南，往地图左边看，中山大学那个位置。
而康乐村、鹭江村就在中轴线左侧，中山大学旁边，改造用地面积112公顷，改造建筑面积335.94万平方米，体量相当于1/3个珠江新城。
这代表了绝对的市中心。
|康乐村、鹭江村区位图
当然，说到康乐村、鹭江村，在很多眼里，另一个名字或许更为响亮，那就是“中大布匹市场”。
这是全球规模最大的纺织类专业市场，全国纺织看华南，华南纺织看中大，很多人在这里创业、淘金。
说几个数字吧。
行业高峰时期，中大布匹商圈拥有59个分市场，商铺约2.3万间、直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人，年交易额估算超过2000亿元。
繁荣的纺织专业市场，遍地的作坊工厂以及庞大的外来就业人口，使得康乐村、鹭江村在土地外包、自建房出租上，一直都有丰厚的收益。
|康乐村、鹭江村
再放大到政府层面的定位，凤和村康乐、鹭江、五凤村（沙溪、泰宁、五村）、瑞宝等所在的中大国际创新生态谷，一直都是定位为海珠发展极。
与琶洲人工智能与数字经济区、海珠新活力文商旅融合圈是同一站位、同一规格。
为什么要先讲地段，我是觉得地段的特殊性决定它会长期处于一个快速发展的板块。
而城市更新能够赋能的有太多想象力，从文化出发，到城市更界面改善、到居住升级、再到产业发力...
02
招商过去一年半，改造有进度吗？
这是很多人关心的一个话题。
去年1月21日，经过村民代表公开投票表决，合生创展百分之百通过，成为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目合作企业。
招商文件显示，康乐村、鹭江村改造范围内总建筑面积335.94万平方米，改造投资总金额约为346.67亿元。
其中，复建安置资金约250.77亿元。
这是广州城市更新自公开招商以来，投资总额最大的项目。
|康乐村、鹭江村现状@拆神细鹏拍摄
根据改造初步设想，改造后的康乐村、鹭江村将成为海珠区宜居宜商最具发展潜力区域，其可以依托中山大学等知名品牌资源，引入高新产业，打造高端集聚区。
同时，两村改造还设想凭借纺织经济，打造国际化商贸基地。
|康乐村、鹭江村规划
规划很美好，但实践起来并没有这么容易。
招商超过一年半，为什么项目进展还是“水静河飞”？
其实是，也不是。
这个项目当前的重点，就是推进片区策划方案。
这里我列几个时间节点给大家看看：
• 2020年11月，片区策划方案规划成果征求市相关职能部门意见；
• 2021年3月，5家评估公司提交第二次楼面地价评估报告；
• 2021年3月，凤和（康乐、鹭江）片区策划方案征求市区相关职能部门意见；
• 2021年4月，凤和片（康乐、鹭江）综合交通方案进行专家咨询会。
|康乐村、鹭江村改造沙盘
看似一切按部就班推进。
不过，谁也没有想到，在2021年8月，住建部“63”号文防止大拆大建的文件出台。
这造成了相关职能部门对企业参与旧改工作态度不明确等问题。
这一点，体现在过去一年里，中心七区招商工作全面停滞，很多挂网招商的项目多是黄埔、增城。
总结起来，中心城区的改造，多多少少有几个难题。
比如，公建配套和限高导致项目出现“算得过账，摆不下量；摆得下量，算不过账”的僵局。
这是城区很多旧改在推进过程中面临的共同难题。
|珠江新城旁，广州石牌@拆神细鹏摄
具体到海珠康乐村、鹭江村也有自身的困局。
举一个例子，由于中大布匹市场经济效益的加持，有证面积比例较多，房屋层数普遍较高，建筑体量大。
这就涉及到政策与经济平衡的难题。
实际上，不仅仅是康乐村、鹭江村改造遇到困局。
前两年海珠招商的旧改，赤沙、石溪、红卫、五凤等都没有能够完成招商文件中的约定的节点。
有的合作方，还面临了债务危机，引发了不少遐想。
而作为上市民营企业，合生创展现金流稳健，在城市更新这条赛道依旧活跃，在黄埔也签约了不少项目。
同时，其在康乐村、鹭江村项目继续投入了大量的团队，积极推进，并没有躺平。
02
关于改造，有居民是这么说的
我们前面说过旧改，关乎新人口流入，关乎产业升级，关乎住房保障、学校、医疗配套改善等等。
当然，这是大的，很宏观的说法。
但是，对于个体来说，很多人都愿意住更大，住环境更好的房子，当然还有更稳定的收入。
依托广州中大布匹市场的纺织商圈，近年来，成百上千家的制衣作坊在康乐村、鹭江村落户。
这里是广州最大的纺织专业市场，每天有无数服装面料、辅料发往全国各地，带动了周边无数作坊工厂，也带来了庞大的外来就业人口。
纺织经济蓬勃发展，康乐、鹭江村“叠水”程度，让很多人羡慕。
现实问题是，和广州大多数城中村一样，密密麻麻的“握手楼”，部分楼宇过于老旧，头顶电线参差交错。
虽然中大商圈纺织服务业发展平稳，居民有稳定、可观的租金收入，商户也有较好的经营收入。
但低端的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套设施限制了村集体经济的升级和更高水平发展，亟需疏解与改善。
而且随着疫情爆发，外贸下行等经济大环境的影响，很多居民想要更好的发展。
这里我直接用一位康乐、鹭江居民的说法，更有说服力，她说她收租收够了，就是想要改造。
现在年轻人没有多少人愿意住旧房子了。
更好的居住环境，更好的生活，这是很多人对于改造最大的心愿。
实际上，城市更新行动一直都是国家十四五规划的重要议题。
具体到广州来看，政策也在频频吹暖风：
7月初，广州发布了一则重磅通知，即2022年城市更新项目年度计划，很多旧改重启加速。
至于康乐村、鹭江村为什么不在年度名单，我们听到一个小道消息是这么说的，大家可以参考。
进入年度名单需要片策策划方案批复，但是目前项目片策还是报批阶段。
此外，7月21日市住建局公开征求《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》。
︳图片来源：广州住建局
当中，意见稿取消了产业圈层的表述，但还是强调产业导入和公共配套的建设。
这一次，拟采用合作企业“量体裁衣”的新方向，为企业减负。
足以见得，接下来的政策将会越来越具适配性和可实操性。
所以，大家对于海珠，对于康乐村、鹭江村改造还是可以小小期待一下的。