番禺长隆、星河湾西侧、荔湾陈家祠…广州首轮土拍名单曝光
来自市场的消息，最快这个月，2023年广州第一轮集中供地，就要拉开大幕了。
一批地的上线，有两个重要意义：
一是，集中供地“取消”传言，并未最终落地；
二是，宅地开年第一拍，是市场情绪以及未来走势的风向标，开门红还是一脸土，到时成绩说了算。
宏观层面的政策利好，支持力度绝对算得上空前，虽然在限购限售等方面，还谈不上深入骨髓，但广州难免要顾及一线城市体面，再放，也不可能全放。
所以，让多方望眼欲穿的土拍饕餮盛宴，能不能再度呈现，还是要看广州在土地竞拍规则以及素质上拿出的诚意。
而竞拍规则在过去的7轮土拍中，除了管控资金来源、严格限制马甲，其余的基本上已经全部松动。
值得关注的，是回炉地块以及核心地块，在价格、配建等方面，有没有针对性的让利。
而地块素质，其实目前已经有一版名单流传出来了，不过还不是最终版，只能作为参考，看完大家评判。
首先，从供地数量来看，广州依旧谨慎，一批次或仅有11宗地上线，有试水的成分在。
不过，如果参考去年“少量多次”的战略，进行4轮或者更多，甚至回归常态化，规模也不小。
2021-2022年广州集中供地挂牌情况 | ||||
时间 | 批次 | 地块宗数 | 计容建面 | 挂牌总价 |
21年 | 第一批 | 48宗 | 928.5万 | 901亿 |
第二批 | 48宗 | 879万平 | 1124亿 | |
第三批 | 17宗 | 294万平 | 434亿 | |
22年 | 第一批 | 18宗 | 276万平 | 368亿 |
第二批 | 14宗 | 146万平 | 253亿 | |
第三批 | 20宗 | 389万平 | 538亿 | |
第四批 | 6宗 | 106.3万平 | 247亿 |
不过，各地的供应极度不均。老四区靠荔湾在扛大旗，天河的智慧城地块还在争取，越秀、海珠两区的供应为0；
天河区
土地供应大年之后，天河依旧没停下奔跑的脚步，又双叒叕甩出了智慧城南部居住地块。
其位于华观路以南、大观路以西，距离地铁智慧城站约800米，占地1.2万平，总计容约38万方。
当我们把过去一年成交的地块拉出来看，会发现这宗地已经被全方位包围，南侧1.3公里处还有红盘保利天汇，可以说东西南北均有“敌手”，压力不小。
比较能拿得出手的优点，可能就是地铁了，距离21号线天河智慧城站约800米，另外东侧有清华附中湾区学校（筹）。
荔湾区
首轮土拍中，荔湾预计供应三宗地块，两宗在白鹅潭，一宗在老西关。
其中，位于康王北路的小梅大街地块，属于老西关陈家祠板块。
这宗地块，原先是皇上皇的厂房，其占地面积约4000㎡，计容建面约1万㎡，堪称“迷你”，货量极为有限。
但价值，肯定是没得说的。
一方面，是区位足够核心；
真正的老西关，生活、教育、医疗配套等一应俱全，又地处1号线、8号线、11号线、13号线沿线，与彩虹桥站、陈家祠站仅约500米的距离，交通便利。
另一方面，是稀缺性足够强。
毕竟十年来，西关只出让过3宗地，包括西湾路地块（珠江西湾里）、冷冻厂地块（保利天珺）以及南岸仓地块，其中天珺已经卖到了八、九万。
而位于地块的力迅.西关雅筑，在产权缩水多年的情况下，依旧能卖到7万+。
相较于力迅项目，小梅大街地块的容积率要低得多，仅有2.6，在寸土寸金的老城不多见，或许会再度引发房企“鼠标大战”。
话题度居高不下的白鹅潭，或会拿出羊城食品厂地块及桥梓大街地块。
其中，羊城食品厂地块位于花地河旁，花海路以南、涌岸路以北，总用地面积8126㎡，计容建面约2.8万方。
地块往东是醉观公园，西侧是省中医芳村医院，距离康有为纪念小学（东校区）的距离仅350米，地铁1号线芳村站也在附近，接下来还有重磅商业万象城要落地，配套齐全。
并且，由于自身体量较小，总价不会高，风险可控，或会颇受房企关注。
不过，这一片区的供应量并不小，主要在沿江一带，一手项目就有江缦、凯粤湾、天际715，以及即将入市的华润置地白鹅潭悦府，堪称修罗场。
相较起来，退居二线的羊城食品厂地块，最好的选择或许是偏安一隅，利用好河景+地铁+成熟配套的优点，走走宜居且实惠的路子。
而桥梓大街地块，则位于芳村大道中西侧，荔湾区府以南，左手藤厂，右手卷烟厂仓库，周边环绕山村、五眼桥村等多个旧改项目。
配套方面，与羊城食品厂相近，但略逊一筹。
附近的南塘大街小学、五眼桥小学，排名都不靠前；交通方面，距离最近的地铁5号线滘口站也有约1.4公里的直线距离。
未来打造的产品，可能会偏刚需。
番禺区
番禺这次预计拿出的三宗地块，关注度都不低，是奔着打响“翻身战”来的。
焦点中心，要属“巨无霸靓地”长隆地块。
地块位于地处万博长隆板块，汉溪大道北侧，总计容达108万方，包括居住、商业以及商务用地（来源：蓝皮书）。
也就是说，地块的出让，不仅会给片区带来住宅的新增供应，商业配套也将进一步丰富。
而结合此前资料，以及去年12月地块收储的同意用地结案书来看，项目还规划有一宗占地7公顷的中小学用地，就位于瑞麓府临时营销中心的位置，挨着和樾府。
据说近期该营销中心已经启动搬迁，很快就会腾出场地。
若能顺利建成，将弥补和樾府在教育配套的短板，实现居住价值的跃升。
从最新的航拍情况来看，除了前述营销中心，大部分地块均已平整完毕。
其实，如此大体量的地块，不是实力房企很难啃下。
要论意向，越秀大概率是一个，和樾府即将收官，也是时候在财富“大本营”寻找下一个着力点了；
另外，长隆作为原业主，可能也会参与。
这两家企业，此前已经有过合作开发的经历，若再度联手，产品上和樾府2.0的可能性，还是要比麓府2.0要大一些。
其位于大石街，紧邻星河湾，距珠江仅100米+，通过迎宾路可接驳华南快速路、新光快速路，自驾10分钟可到达珠江新城。
从规划条件来看，地块总用地面积约3.2公顷，计容总建面约9.2万方，容积率3.0，此前拆除迁走的香江大酒店，就是其中的一部分。
经过多年的建设与开发，板块居住氛围颇为浓厚，集聚了执信、华师附中、番禺区第二人民医院等教育医疗配套；
5公里之内，就是万博中心。
更重要的是，地块周围已经有多年无新宅地释放，最近一次拍地还是6年前的官堂村地块，如今的金地壹阅府，售价最高曾去到11万/平。
最近的新盘，要去到三公里外的珠江铂世湾，均价4.8万/平，隔壁的二手星河湾楼龄已经超过20年，均价3.37万/平左右（来源：贝壳）。
而“回锅肉”番禺客运站北侧地块，相信大家都对其经历记忆尤深。
在去年的第三轮土拍中，这一前期摸排阶段的大热选手，最终因无人举牌而以流拍告终。
倒也不是因为地块素质不行，怎么说都是TOD旁，地价也不高，无奈当时市场实在是太差了。
这次回炉重造，不知道会不会带着新地价亮相。
白云区
从前述名单来看，白云区是不折不扣的供地大户，预计祭出四宗地！
不过，有两宗是老面孔了。
一宗，是遭遇与番禺客运站北侧地块无限接近的嘉禾望岗地块；
唉，看地的时候，房企都赞不绝口，正式拍卖，又都默默隐身。
一宗，是已经两度流拍的小坪村地块。
其实，这宗地为了促成交，身段已经低了又低，又是降地价，又是调整付款周期，无奈房企们都是“铁石心肠”，这次还有没有什么招，值得期待。
余下的两宗，是黄金围东区地块以及港澳青年创新创业基地地块，均位于白云区中部。
前者距离地铁8号线滘心站约500米，后者位于白云省实旁，预计将结合夏茅TOD进行开发。