买房体验 | 香港买房前不懂这件事，我损失了十几万！
上次讲了购买柏傲庄新盘（想看上一篇文章戳这里）的故事，我发现大家对如何拿“著数”（优惠）最感兴趣。好的，续集来了！今天就结合我个人的经历跟大家谈谈在买一手楼过程中如何“著数”，这绝对是AA（地产中介的香港俗称）不愿意透露的！
上篇文章的留言中，有经验的网友提到我所说的“著数”就是回佣，这个说法也对也不对。“回佣”是坊间的通俗叫法，它的正式名称不同地产公司略有不同，或称“置业礼券”（中原地产），或称“现金回赠”（美联物业），或称“置业贺礼”（利嘉阁）。
请大家记住这些叫法！因为有不少AA喜欢耍小心机，如果你能准确说出这些名称，会显得比较有置业经验，从而令AA不敢轻易忽悠你。
01
痛失谈回佣的最佳时机……
作为买一手楼的新手小白，我和很多人一样，一开始并不知道有回佣的存在。我只知道二手楼交易的买卖双方需要给AA成交价1%的佣金，所以当知道买一手楼不用交佣金时，已经觉得省下了十几万，根本就没有想过还能拿到更多的优惠。
我的AA算是一个朋友介绍的。在入票前，朋友曾隐晦地向他说过，希望买到楼后能给我“一些优惠”。我确定那时候AA知道“一些优惠”其实就是回佣的意思（除了回佣不可能有其他优惠），但他并沒有直接回应这个话题，而是不断强调“楼盘非常难抽，要抓紧时间入票”，“发展商尚未公布佣金比例”，“这种热卖盘地产中介只能赚到很少”之类的话。
我买的柏傲庄2期，非常难抢！
图片来源：squarefoot
当时我也觉得这些话挺有道理的，毕竟楼都没抽到，谈其他事情确实言之尚早，而且AA还没赚到钱，我就伸手向他要“著数”也不太好意思，甚至还一度怀疑拿回佣是否合法。因此，直到抽中前，我都没有提过任何有关回佣的事情。
后来一个偶然的机会，我进入了柏傲庄的买家群，看到其他人的分享，才惊觉回佣的存在，但那个时候已经错过了跟AA谈回佣的最佳时机。
买家群聊天记录截图
买一手楼俗称的“回佣”其实是佣金回赠。发展商在单位成交后会支付一笔佣金给AA，而AA为了吸引客人，通常都会将一定比例的佣金回赠给买家。对于新盘的回赠，地产代理监管局有相应的指引，所以买家向AA要求回赠并不违法。
话虽如此，有关回佣的比例却没有统一的标准，不同AA开出的价钱是不一样的。对于买家来说，入票之前谈回佣最有优势，那时候的主动权在买方，金额谈不拢的话，买方可以随时换AA，一旦入票之后，就变得被动许多，因为入票后再更换AA牵涉到很多手续，而抽中之后，AA的态度可以变得十分强硬，一分钱都不回也是有的。
你想，好不容易抽中的房子，难道因为没有回赠就不买了吗？很多AA都是吃准了客人的这个心理，使用“拖字诀”，想方设法先让客人入票，回佣的事情总是会用各种理由搪塞过去。还有一些AA知道有些买家碍于面子不太好意思主动开口要回佣（通常发生在熟人之间），“唔熟唔食”的人也不少。我并不是唯一的受害者，网上关于回佣的争议事件多不胜数，连香港艺人庄思敏也遇到过类似的问题。
庄思敏事件新闻截图
图片来源：星岛日报
这些教训提醒大家：
1.在入票前，一定要“货比三家”，多找几个AA询问回佣比例；
2.不要相信AA任何的口头承诺，不要以为熟人就可靠，更不要碍于面子，不好意思谈回佣；
3.切记将所有回赠内容落实到文字，以保障自己的权益。
02
如何防止中介变卦？
所谓“落实到文字”就是指要签订俗称“回佣纸”的文件。它的真身大概长这样：
置业礼券图
图片来源：网络
现金回赠确认书图
图片来源：网络
由于地产公司在买家完成按揭程序（俗称“上会”）之后才会支付回佣，对于非现房的交易来说，这笔钱要在一两年之后才能收到，即使有问题，买家也不会立刻知道，所以一些无良AA也会在回佣纸上做手脚。等到买家发现问题时，楼已买，人已走，追讨起来会十分麻烦。
新闻截图
图片来源：网络
回佣纸上，除了要写清楚购入单位的地址、日期、业主姓名外，还要写明回赠的金额。因为在签回佣纸时，买家可能还未选楼，无法标明具体数额，所以回赠金额这一栏通常会用“楼价的百分之几”这样的描述。最后，也是最重要的一点，回佣纸不能是AA个人的签名，一定要经理级别以上的签名才有效！
以上是我在发现回佣的存在之后，自己上网所做的功课。这些注意事项，AA并不愿意主动告诉买家，毕竟回佣会直接减少他们的佣金收入，能不给当然不给。“你不提，我不说”是AA一贯应对买家的态度，所以第一次买新楼的人最容易吃这个亏。
03
只拿到了一半回佣！
说回我的故事。上篇文章我提到“在签订临时买卖合约前，记得多做一步，分分钟可以为我们拿回几十万的‘著数’”。
现在大家应该知道，拿“著数”的最佳时间不是“签临时买卖合约前”而是“入票前”，但“签临时买卖合约前”确实是买家可以争取回佣的最后机会，因为在这之后，买楼已是板上钉钉的事情，AA不可能再向买家提供任何优惠。由于我在入票前没有与AA谈回佣，所以在签临时买卖合约前沒有任何谈判的优势，看在朋友的面子上，AA象征性地回了一点，这个价钱是远低于市场公价的。
相信大家一定会关心发展商给AA的佣金是多少，这个数字每个楼盘都不一样。不过可以肯定的是，房子越大，成交金额越高，佣金比例越高；不用抽签的房子比需要抽签的房子佣金高。以下是网上可以找到的近年一些楼盘的佣金：
佣金网络截图
图片来源：文汇报
由此可见，新盘佣金一般都在3%左右，有的甚至可以高达十几个百分点。最大热的新盘，佣金也不会低于楼价的2.5%。
那么到底买家可以从AA那里拿到多少回佣呢？这完全是因人而异的，很大程度上靠买家自己讨价还价。不过有一个例子可以供大家参考：观塘凯汇在发展商公布佣金比例前，有AA用热销盘一贯的2.5%比例估算，答应给买家2%的回佣，但最后发展商公布的佣金只有1.7%，变相AA需要贴钱给买家。
当年1.7%的回佣一度引起AA的强烈不满，成为地产新闻的头条。从这个故事中也可以看到，有的AA为了开单，只赚0.5%的佣金都能接受（暂且排除他们会在回佣纸上做手脚）。当然，还是要说一句公道话，买家在和AA谈回佣时不能过于进取，毕竟佣金是AA绝大部分的收入来源，我们也要尊重他们的劳动所得。
凯汇佣金争议事件新闻截图
图片来源：香港经济日报
以前，这样的画面令我觉得不可思议：
曾有地产中介因为争客而大打出手
图片来源：香港01
现在我明白了，多抢到一个客人，多卖出一间1000万的房子，就能多拿25-30万佣金，虽然这笔钱不会全数落入AA的口袋，但与公司拆账后，他们可拿的佣金也可能是普通打工仔几个月的工资，能不大打出手吗？
写这篇文章时，恰逢开学租房季，内地生租房被坑的事件令我唏嘘不已。
内地生被坑，花6000多租大围工人房
图片来源：小红书
其实港漂不仅是租房大户，也是香港新楼一个很大的消费群体，2021年首季，启德新盘有27.1%的买家是“新香港人”。然而，因为语言不通或对市场环境不熟，港漂也是最容易被无良AA欺骗的一群。
希望我的故事能帮助各位成为更精明的消费者。
-END-
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研
究
员
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@小C学姐
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