中信信托深圳世茂龙岗项目暴雷投资人爆料中信风控存严重瑕疵

Original 自由海风金融欺诈与纠纷

2024-08-23

一、两个行业巨头的携手合作

中信信托深圳世茂龙岗融资集合信托计划总规模约60亿，分期发行，成立于2020年7月，项目期限为36个月，主要用于支持深圳世茂深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。

深圳世茂龙岗融资集合信托计划为中信信托有史以来最大募集规模的集合资金信托项目，涉及投资人上千人。

中信信托属于中信集团，而中信集团的前身为改革开放初期成立的第一家信托公司--中国国际信托投资公司，在行业中一贯拥有无可争辩的领袖地位，受托管理信托财产的规模长期经常性占据行业第一的位置。中信信托在信托行业中属于神一样的存在，一贯被认为属于管理规范，风控严格的信托公司。

世贸集团则是中国百强开发商的头部企业，长期跻身行业前十。世贸属于闽系房企，早期因开发上海浦东的江滨豪宅一战走红。2019年，也属于闽系头部房企的泰禾集团资金链断裂，世贸以接盘侠的身份大手笔并购接盘泰禾集团的数十个项目。

二、世茂龙岗项目暴雷

一流信托公司和一流地产集团合作操盘，一线城市的地标项目，有抵押、有质押，还有地产巨头世茂控股做担保，这项目看上去万无一失，非常安全吧？

没有想到，房地产行业在反复不断的调控加疫情打击之下，陷入全行业危机，世贸也未能幸免于难，中信信托深圳世茂龙岗项目也随之暴雷。

深圳龙岗融资集合资金信托计划其中的第一笔到期融资12.94亿元于2022年2月17日到期，剩余融资将于2022年4月-8月陆续到期。但项目在2022年2月17日时即出现了违约。经过中信信托公司和融资方世茂集团的反复协商，双方达成展期2年分期还款的协议，设置了观察期，第一个观察期从3月4日开始到5月31日为止，这段时间内每个工作日融资方都必须向信托公司划款。但4月18日，世茂再次违约，停止划款。

三、投资人严重质疑中信的风控与管理

目前，该信托计划已经有投资人向监管部门提交了举报信。举报信中质疑，中信信托在产品销售过程中存在违规宣传、项目违规放贷、违规挪用、项目管控形同虚设等问题，该信托产品已经超出买者自负范围。

投资人并认为，中信信托态度恶劣，严重忽视投资人利益，在公布相关产品临时管理报告后就不再向投资人提供其他信息，藐视信托法和监管法规赋予投资人的知情权。

投资人认为，中信信托的这款产品存在严重风控瑕疵，存在诸多疑点。

1、项目资金需求测算不合理。

根据项目材料，用款项目为地块1和地块10，地块1规划计容面积257,500m2，土地用途为商业用地和广场用地；地块10规划计容面积163,240M2,规划用途为商业用地。根据2020年大湾区参考工程造价，商品房计容建筑面积成本约2870元/平米，总建安成本约12亿元，与本项目融资总额87亿元存在巨大缺口，存在超需求融资嫌疑。

2、项目用款不规范，融资款项的使用与项目表观进度高度不匹配。

本项目早已放款完毕，但根据项目情况阶段性建设资料及现场观测情况，融资款项的使用与项目表观进度高度不匹配，款项的发放和支用环节审核不严格，融资款项发放进度远远超过了项目建设进度和实际需求，存在资金挪用的嫌疑。为项目风险埋下极大隐患。

3、项目还款来源落实不到位。

根据现场实地观测，龙岗项目的一期公寓销售完毕，预计很快交付，二期12A 、12B 、11楼为尾盘，剩余约1万平米，整栋还未开盘的T9A 、T9B、 T10A、 T10B，4栋合计可售面积为7万，即剩余货值为8万平，4栋未售的备案价格为4.2万，4栋均为大户型。按照目前深圳公寓市场行情，实际销售价可能更低，则可售货值约33.6亿，按以往提取还款比例50%计算，未来可用的还款资金可能不超过16.8亿。

另外，龙岗项目在建施工1号地为商业用地，全部自持，无法产生出现金流。而远期的办公楼周期更长，观察进度表明目前2、3、4地块基础均未出正负零，则可以判断未来龙岗项目2年内再无其他任何现金流可产生。

前期销售资金回款情况较好，基本已用于偿还融资款项，项目暂时缺乏自偿能力。根据项目资料，本项目还款来源包括项目销售，差额补足方补齐和担保方整体现金流。目前来看，世茂关联方很难履行差额补足或担保义务。

综上所述，龙岗项目销售进度，资金归集与可用于还款的现金流完全不匹配，未对工程进度、销售进度、销售回款进度等合理设置考核指标并严格执行，账户监管流于形式。

4、第二还款来源不足。

从抵押物情况来看，宗地1-宗地4，宗地6-宗地10及宗地13为本项目抵押地块。该综合用地出让时有较多附加绑定条款，1、2、3、4地块为商业自持和自持比例较高办公用地，其中1、3为学校自持用地，6、7、8、9地块的较大面积无偿代建。且主塔5号地块未纳入抵押物之内，极端违约情况下，未来处置抵押物极其困难。因有财力建设第一高楼的潜在受让方很少，且项目基本不能产生出现金流，能产生现金流的12期公寓均已销售或在售。

根据项目可行性调查报告，截至 2020 年 4 月末，深圳市写字楼库存约 160 万m，其中龙岗库存 12.53 万m，占总库存的 8%。从出清周期来看，近两年深圳及龙岗整体出清周期为 29 个月，近期受疫情影响出清周期明显加长，达到 40-50个月。

项目抵押物大多数为办公及商业物业，且部分需无偿移交，资产变现能力及其有限，在市场大幅波动的情况下，未对抵押物的价值有效重估，亦未采取其他增信措施，因此，本项目第二还款来源基本落空。

5、后期管理缺位，风险失控。

早在2021年9月，融资关联方即出现流动性困难，随后世贸集团上市公司股债双杀，外部评级接连下调。但中信信托对风险信号反应迟钝，未采取有效应对措施。

在第一和第二还款来源存在极大不确定性的情况下，作为受托人，中信信托未积极履职，采取增信或部分提前还款等手段，减小风险敞口，造成目前被动局面。目前，世茂已公告，暂停自持物业的建设，项目建设受到重大影响，项目风险进一步升级。

2022年2月，在还款方案谈判过程中，承包商中建三局对项目可售房源中的178套进行了司法冻结，中信信托却未进行任何风险披露，甚至默许展期方案的执行。

6、融资方与中信存在高度关联。

根据工商信息查询，项目母公司福建新里程投资发展有限公司持股30%的股东为上海隆汀企业管理有限公司，股权穿透可见，该公司为中信信托实际控制的合伙企业。

本项目为世茂控股于2017年12月6日，通过招拍挂方式竞价取得，而上海隆汀企业管理有限公司于2018.4通过增资入股福建新里程投资发展有限公司，并委派董事王汝鹏。时隔2年，本信托计划于2020年7-8月间分期成立。

本项目融资方与中信信托高度关联，交易结构复杂，股权直接穿透至信托方，存在表外融资甚至利益输送的风险。

四、信托人士差评中信

有信托行业人士点评中信信托，认为中信信托是金玉其外败絮其中。中信信托运作项目，偏爱大型融资项目，擅长运作正常项目，过分依赖融资主体所在集团的正常信用，只有主体集团信用健康，才可能全身而退。出现风险，就马上躺平。

具体就中信信托深圳世茂龙岗项目而言，该项目一味追求融资规模，大项目，高收益，过度依赖主体信用，对项目准入，风险管理等环节几乎失控，后期管理流于形式，任由融资方挪用资金，有价值的抵押物流失。而在融资项目出现风险后，中信的措施很不给力。

该信托业人士还称，彼时，曾有中信信托高级员工嘲笑同行涉房业务是裸奔，岂不知中信自己才做了行业最大的雷。环顾市场，哪个信托公司敢于发起这么大规模的集合信托？

该信托业人士表示，龙岗项目实质上已经烂尾，中信既控制不住资金，也控制不住有效资产，中信信托能说这个项目风控到位吗？中信信托过于依赖主体的信用，这表明其风控能力并不健全。

行业带头人被行业人士喝倒彩，可能与行业内部竞争和排名等因素有关，我们特别提示，该点评人带有一定的感情色彩，其点评未必公正客观。中信能够运作行业最大规模的集合资金信托项目，也表明中信信托至少在资源运作能量方面为行业翘楚。

但就投资人来说，他们对信托产品的内情并无了解，也缺乏专业能力判别产品的风控设计与信托公司的管理能力。显然，他们中的绝大多数人都是冲着“中信信托”的金字招牌才购买了产品，而中信信托的暴雷产品并非罕见，除了经济大环境的因素，风控措施是完美无瑕至少是存在疑问，在事后处置过程中还可能确实存在怠慢投资人等情况，因此，说中信信托辜负了投资人的信赖，则并不过分吧。

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