最近，一姐发现，佛山二手房挂牌量激增，目前，已经高达10万套（内外网）。据不完全统计，禅城至少有25个小区挂牌量超过100套，挂牌率最低2.55%，最高13.1%！有小区直降2-3千/㎡，无价无市......话不多说，一起来看。
11月，祖庙+石湾有12个小区挂牌量超100套，包括普君新城、星星凯旋、金色里程、东海国际等，其中，金色里程、天汇挂牌超200套，泷景超360套。普君新城、星星凯旋、九鼎国际等，年份都超10年了，入市价低，当初买的基本赚了。① 星星凯旋国际，2014年南区开盘，2016年均价1.4万/㎡，2017年毛坯价1.7-1.8万/㎡。再看成交，上半年共卖了8套，168㎡四房卖2.8万/㎡，80多㎡三房单价在2.3-2.6万/㎡；7-10月，只卖了3套房：86-89㎡三房，成交价2.1-2.3万/㎡，直降2-3千/㎡。目前这个二手价格算上利息的话，二期业主刚好保本。
这个小区体量很大，南北区都有泳池、球场，门口就有即将开通的镇安地铁站，地段不错，今年7月终于把物业“炒了”，铁军东小区和幼儿园终于也都要来了，苦尽甘来。目前80多㎡三房的挂牌量超一半，货量多、竞争大，降价猛。虽然星星凯旋跌得很惨，但还是有得赚。②金色里程就没那么好彩了，2017年首开卖1.7-1.8万/㎡，11月全款买家一口价1.3万/㎡，2018年卖1.68-1.86万/㎡，入市8个月即清盘，可谓完全在风口，万科转的盆满钵满！但二手成交方面，最惨不忍睹，上半年卖了11套，90多方三房单价在1.48-1.64万/㎡，80多方的卖1.37-1.6万/㎡；7-10月只卖了3套，2套90多方三房卖1.5-1.65万/㎡，80㎡卖1.49万/㎡。
金色里程位于城北，居住密度高，周边厂区众多、环境一般，学校一般，一手竞争大，无价无市。市场行情不好，当初17-18你啊按揭买了的业主，现在都赔本卖，令人唏嘘。
③奇槎的香海彼岸，2017年售价1.6-1.9万/㎡，2018年7月加推最后3栋，带装修2.1万/㎡。今年上半年，该小区卖了19套，96㎡三房单价在2.1-2.41万/㎡；7-10月只卖了9套，96㎡单价2.08-2.36万/㎡，小跌200-500元/㎡。2018年入手的业主，也亏本了。看看这套四房，单价2万，总价才240万，有幼儿园，有学校，性价比真的非常高，也是小区四房历史最低。
④保利碧桂园天汇2018年10月推出三期，带装修1.8-1.9万/㎡，贷款买家需验资100万，全款买家验资120万，看板房还要排队，不少二期老客户买入；2019年1月加推，毛坯价1.7-2万/㎡。上半年，该小区成交了6套，97㎡三房成交均价最低2万/㎡，最高2.3万/㎡；7-10月，只成交了4套，97㎡三房成交均价1.98万/㎡，直降3千+/㎡。作为奇槎板块的次新盘，如今在泰丰、五矿的竞争下，价格一点优势也没，就连望江的房子也要被二手龙光、保利去卷，体量很大，太难了！
张槎有4个小区挂牌量超100套，包括香槟花园、玖龙湾、凤凰熙岸、望江府等，后两个小区挂牌超200套，挂牌率超11%，每100套房中，就有11套挂牌。 ①望江府，2017年卖1.1-1.3万/㎡，2018年2月加推17栋，近8成投资客全款1.1-1.3万/㎡扫货，15栋只接受全款买家，2小时抢光；最后一栋16栋，毛坯价1.2-1.3万/㎡。上半年，望江府成交了14套，95㎡左右三房卖1.58-1.73万/㎡；7-10月成交了10套，95㎡左右三房卖1.54-1.75万/㎡，对比来看，价差不大。当初全款买走的业主，赚了个寂寞。 ②龙光玖龙湾，2016-2017年，卖1.3-1.8万/㎡，2018年，带装修卖1.6万/㎡。上半年，玖龙湾卖了17套房，133㎡左右四房单价在1.8-1.92万/㎡，7-10月只卖了4套房133㎡左右的成交价1.74-1.89万/㎡，量价齐跌。当初入手的业主小赚了一笔。融创、龙光两小区紧挨着，楼龄较新、环境安静，但货量也多、竞争大，只能降价卖。③中海凤凰熙岸，2016年入市价1.3万/㎡，2018年卖1.7-1.9万/㎡，带装修发售。上半年，该小区成交了12套房，100多方三房单价在1.68-1.91万/㎡；7-10月成交9套，100多方三房单价在1.62-1.93万/㎡，价差不大。
南庄有9个小区挂牌量超100套，包括涟岸、金茂绿岛湖、檀悦、港宏世家等，其中，金茂绿岛湖、檀悦、翡翠公馆等4小区挂牌量超200套，涟岸挂牌率更是高达13.1%。①翡翠公馆，2017年一期首开，1.2万/㎡左右，2018年二期带装修1.55-1.8万/㎡，2019年带装修1.7万/㎡，毛坯价1.65万/㎡，2020年2月1.5-1.8万/㎡。上半年，该小区卖了17套，90多方的单价1.74-1.82万/㎡，120多方四房在1.57-1.85万/㎡；7-10月卖了13套房，90多方单价1.75-1.8万/㎡，120多方四房卖1.63-1.83万/㎡。
对比看，只是当初一期入手的业主首开那波，赚了一些的，南庄的高峰，怕很难再突破。②金茂绿岛湖，2018年，98㎡三房卖1.5-1.6万/㎡，当时没板房、预售证，仅凭一张户型图就收筹5万，大平层最高卖1.8万/㎡；2020年2月，毛坯价1.25-1.7万/㎡。上半年，该小区成交了9套房，95㎡左右卖1.4-1.45万/㎡，172㎡卖1.42-1.48万/㎡；7-10月，只成交了3套房，94㎡卖1.2万/㎡，172㎡卖1.5万/㎡，小三房直降2-2.5千/㎡。降价的原因，最主要还是投资客太多，片区无配套，无学校，业主挂牌量太多，高达150多套，想出货只能被迫降价卖了。③檀悦，首开卖1.4-1.8万/㎡，2018年1.8万/㎡，2020年2月卖1.47-1.85万/㎡。上半年，这个小区成交了11套房，一套103㎡三房单价1.9万/㎡；7-10月只卖了4套，3套是100多方的大户型，成交周期超长，103㎡三房单价在1.6万/㎡，跌了近3千/㎡。
④佛山万科城，7区收官之作，2018-19年卖1.5-1.8万/㎡。上半年成交了16套，88㎡左右三房成交价1.23-1.43万/㎡；7-10月成交10套，同面积产品只卖1.1-1.34万㎡，跌了1千/㎡左右。小区就像一座城，自给自足， 位置比较偏，无地铁，早期业主买入几千块，体量大，挂牌量也大， 近几年入手的业主算是站在了高位。1、市场下行，非核心区，如果你的位置不如新房，次新、大花园一样没用，2、对投资客来说，体量大的二手盘慎入，价格便宜就是坑，3、当你的小区已经有超100套房源在挂牌，建议不要再挂了，出货难、也卖不起价，真心想卖房的话，最好一步降到位。4, 明年更多的新房会变成准现楼，明年就是国央企大战，买对房子越来越重要！
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