林峰的“应变五决”
中国地产业最黄金的二十年，在2021年的雷暴声中永别了。活下去，也早已不再是一句口号。
2022年，将开启一个冰与火共存的青铜时代，企业不要期待着阶段性困难过去之后，又能春暖花开。
旭辉控股集团行政总裁林峰坦言，这是一场火与铁的考验，不仅对企业，也是对团队，对意志的考验，坚持到最后才有可能活下去。
而新时代下的生存法则，正如达尔文在《物种起源》中所写的那样：
能够生存下来的，不是那些最强壮的物种，也不是那些最聪明的物种，而是那些最能适应变化的物种。
所谓变化，林峰认为，总结下来便是：拐点、缩表、平稳、分化、变革。
拐点
2022年，地产行业将迎来规模与规则的拐点。过往的规模导向将彻底转为质量导向。所谓质量，就是有回款的销售和有现金的利润。未来，房企将不再关注规模，而是实实在在关注现金流和利润。
规模导向变化后，行业的发展模式也会迎来深刻变化，企业更加收缩和聚焦。合作项目会大幅减少，特别是开发商之间的合作。同时，区域布局收缩，节奏放缓，企业更加聚焦优势城市、板块和项目类型，挖深护城河。
缩表
未来十年，行业整体进入持续的缩表期，持续平稳降杠杆，中期目标会降到50%左右。这个过程一定是痛苦的，但趋势不会变，而且生病了总得治。
行业的高速增长期已经过去，地产的春天也不会再有，整体融资余额稳中有降。政策面对行业的融资会放松一些，但在总体方向上降杠杆趋势不变，会防止过快过急，融资增额会向央企国企和优秀头部企业倾斜。
在这一大趋势下，企业要换一种方式应对新的环境。行业不再是年轻人，不可以再喝酒蹦迪熬夜，要改成保温杯里泡枸杞的中年状态，企业更要放弃幻想，认认真真地降杠杆，养生才能活得久些。在未来五年，优秀企业的平均资产负债率有可能会降到50%以下。
旭辉一直坚持长期主义可持续发展，整体战略上也始终坚持做好稳健经营，做好产品服务，持续降杠杆，从一家房地产开发企业转型成“城市综合运营服务商”的角色。
据惠誉计算口径，旭辉2021年的杠杆比例预计在50%左右，而随着拿地强度稳定以及持有物业持续强劲增长，旭辉的杠杆比例将在2022-2023年降至50%以下。
平稳
从中央经济工作会议报告中，2022年的核心思想依旧是稳字当头，在房住不炒的大原则下，稳房价、稳地价、稳预期。这是一个大趋势，短期内的政策微调改变不了大趋势。
一季度房价由于传统淡季和集中支付的原因，有较大下行压力，二季度会在底部徘徊，三季度估计可能有所回升，全年均值会保持平稳。房价只有平稳发展，才能既不挤占发展资源，又不拖GDP后腿，才能持续改善居民居住水平，为实现社会主义基本现代化做出应有的贡献。
2022年的总体地价水平预计将与2021年第三批次出让持平，上半年有可能还会略低一些，下半年则会随房价回升，但总体依旧呈现出平稳的态势。
在中央的政策指导下，行业会进入一个快速的稳定期，而当下的困难是黎明前的黑暗。无论市场风云如何的变化，一家为客户创造价值和为社会创造价值的公司，一定有它的价值。
这正是旭辉要坚定不移走下去的康庄大道。在房住不炒、居购并举的大趋势下，旭辉已经迈出了破茧重生的步伐，要努力成为一家受人尊敬的城市综合运营服务商。未来旭辉将去除对规模的要求，转为对发展品质、效益上的追求，要做强、做厚、做久。
分化
经历了风雨洗礼的2021年，今年地产行业在城市和企业两个层面，分化都会很大，马太效应会加剧。整体来看，呈现出强者恒强的特点。
比如，一二线城市和三四线城市会进一步分化。一二线特别是经济发展和人口导入城市，销售和土地出让都会维持稳定。三四线和没有基本面支撑的弱城市，市场很难修复，整个行业规模缩减的部分也将大都集中在这些城市。
惠誉报告显示，旭辉的土储85%位于一二线城市，且土储规模足以支撑未来2-3年的发展。这让旭辉在市场下行期具有更强大的韧性。
另一层面上，房企的分化也将是行业来最剧烈的一年，特别是较大规模的民营房企。未来，估计有三分之一会倒下，另有三分之一会丧失发展的能力与意愿，这部分企业空出来的市场份额，将会被国央企、城投系，甚至是地方深耕的小房企分食。
变革
穷则变,变则通,通则久。三十年的发展，地产行业已经进入了成熟期，房企也逐渐步入中年。中年的企业，遇到中年的行业，唯有彻底变革，才能获得新生。而变革的关键核心是要有意志与决心，落实到行动上的转变则在于组织熵减，个体进化，机制创新。
比如，旭辉三五期间，面对VUCA时代，提出了要打造敏捷、活力的组织的变革。一方面，坚持四简四少四聚焦；另一方面，授权与约束机制调整，坚持“三个集中”不授权，同时对经营决策和重大关键事项加强管控；在一般项目的经营服务上，则更加灵活，加大授权。
比如，在考核和激励机制上，部分区域或者城市公司的业绩受调控政策影响，因地制宜地灵活调整等。
行业的导向与模式，企业的管理与创新，在雷暴声中正在发生着深刻地变革，同时也产生着新的机会，犹如寒武纪之后的物种大爆发，危机并生，适者生存。
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