人民法院案例库裁判要旨60：中介居间纠纷

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01、指导性案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

【裁判要旨】：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【案例文号】：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号

02、参考案例：某公司诉山西某公司中介合同纠纷案

【裁判要旨】：

中介合同约定中介人“对其提供的建议或工作不承担责任”。中介人提出的相关建议仅系其自身的主观认识，在不构成欺诈或恶意串通的情况下，该建议不应认定为委托人作出独立商业判断的基础，中介人对“建议”不承担责任的约定符合中介合同的性质。鉴于中介人的如实报告义务系其主要义务，有关其对“工作”不承担责任的约定，根据中介合同之目的、交易习惯及诚信原则，应解释为对中介服务所针对的交易结果不承担责任，而不宜认定中介人对履行包括如实报告义务在内的各项约定及法定义务均不承担责任。    

【案例文号】：（2019）最高法民终402号

03、参考案例：贾某诉上海某商贸有限公司居间合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、在居间合同中，居间人主要利用其专业知识、技巧及劳务等为委托人提供服务，降低委托人的风险，为委托人提供交易便利，积极促成委托人与第三人之间交易的完成。以权利义务对等的基本民法观点来理解，居间人的报酬水平应当与其居间行为在合同成立中的作用相适应，即按照公平原则和生活常理，居间人要获取全额的报酬，其在合同成立中的作用应当是“决定性”的。居间人的“决定性”作用一方面体现在居间人自身的资质和能力，另一方面体现为居间人在合同成立过程中的劳动量和自身劳动对于合同成立的原因力。

Ⅱ、在居间报酬纠纷案件的审理中，居间人应当就上述两方面充分举证，法院也应当着重从这两方面认定事实。居间人无法证明自身具备与合同成立这一结果相匹配的居间能力，且其付出的劳动量也不足以对合同成立起到决定性作用的，其获得的咨询服务费自然也不应当完全适用双方合同的约定。    

【案例文号】：（2013）沪二中民一（民）终字第483号

04、参考案例：王某诉北京某房地产经纪有限公司、北京某融资担保有限公司滥用市场支配地位纠纷案

【裁判要旨】：

基于在竞争主体、服务对象和内容、佣金收取方式、行业规范要求等方面存在明显不同，无论从需求替代还是从供给替代的角度分析，对于存量住房买卖经纪服务相关市场而言，存量住房租赁经纪服务、存量非住房买卖经纪服务、新建住房买卖经纪服务、存量房买卖自行成交等，一般对其不构成紧密替代。

经营者在相关市场的市场份额，可以根据被诉垄断行为发生时经营者一定时期内的相关商品或者服务的交易金额、交易数量、生产能力或者其他指标在相关市场中所占的比例确定。就中介服务市场而言，经营者实际撮合交易的数量，及其所掌握的潜在交易者信息，一般是评价其市场力量的恰当指标。经营者本身的机构规模、雇员数量等仅仅能够反映其服务规模，可以作为经营者财力和技术条件等的考量指标，但原则上不宜直接作为市场份额的评价指标。

【案例文号】：（2020）最高法知民终第1463号

05、参考案例：上海某物业顾问有限公司诉周某某居间合同纠纷案

【裁判要旨】：

二手房买卖中，委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。在认定是否构成“跳单”的审查中，应充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断。    

【案例文号】：（2021）沪02民终342号

06、参考案例：上海某测量公司诉西安某测量公司、M某公司及第三人上海某集团公司中介合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同约定付款义务人支付对价的币种的，该约定具有约束力。付款义务人逾期付款的，应赔偿汇率损失；该汇率损失的计算方式为付款义务人应当支付的币种金额乘以自合同约定的付款日起至判决生效之日止中国人民银行公布的汇率中间价之差。

Ⅱ、权利人同时要求赔偿汇率损失的利息的，应予支持，但该利息的币种为人民币；上述利息的计算方式为以第一款确定的汇率损失为基数乘以自合同约定的付款日的次日起至判决生效之日止的自然天数，并按中国人民银行同期贷款利率计付。

【案例文号】：（2012）杨民二（商）初字第S651号

07、参考案例：王某某诉上海某房地产经纪有限公司中介合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、中介人如实报告义务的范围应包含忠实义务和勤勉义务所要求报告的与交易相关的重要事项。违反上述义务的行为方式既包含故意隐瞒和提供虚假信息，也应包含知道或应当知道而未尽职告知的不作为。

Ⅱ、中介人违反如实报告义务导致购房人因房屋交易税收政策变化产生的税费损失，中介人应承担相应的赔偿责任。具体赔偿金额应考虑购房人实际损失、双方过错程度、对损害后果的原因力大小、居间协议的实际履行情况、中介人收取的佣金金额等因素后予以判定。    

Ⅲ、中介人提供服务过程中若造成委托人损失，故意违反如实报告义务可援引《民法典》第九百六十二条的规定予以裁判。

【案例文号】：（2022）沪02民终5071号

08、参考案例：某融资咨询公司、叶某等诉某建材集团中介合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同的性质应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。虽名为《融资协议》，但根据合同的主要内容，合同的主要目的是由一方当事人为另一方当事人提供订立合同的媒介服务，并获得相应报酬。该合同符合中介合同的特征，应认定为中介合同。

Ⅱ、从合同的内容看，中介人的主要义务是为委托人成功引荐投资者。即便合同约定多项内容，但如该内容是为了达到合同目的而具体细化的若干事项，并非独立的合同义务，亦非合同法上规定的主合同义务的附随义务。如中介人的行为确为实现合同目的付出努力且达到该目的，则应当认定中介人已经全面履行了合同义务。

Ⅲ、双方当事人约定中介报酬分两部分支付，一部分是以现金或汇款的方式支付，另一部分则并非现金支付，而是作为中介人注入委托人或其指定的上市公司的投资者的投资的方式支付。但该部分报酬面临公司法上的障碍，难以实现，可认为该约定仅是支付方式的约定，并不影响中介人根据中介协议的约定获得的总报酬额。鉴于第二部分的支付方式难以实现，可以酌定与第一部分采取同样的方式支付。

【案例文号】：（2014）民四终字第14号

09、参考案例：青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案    

【裁判要旨】：

禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。

【案例文号】：（2022）鲁02民终4730号

【往期回顾】：

人民法院案例库裁判要旨48：票据纠纷

人民法院案例库裁判要旨50：诉讼保全纠纷

人民法院案例库裁判要旨55：商品房买卖纠纷