行业透视｜月均投资额较高峰降七成，低密度、低总价、小体量地块受青睐

导语

未来优质土储资源加速向头部房企集中，行业竞争格局也将持续分化。

◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

近三年，受到市场走弱、现金流紧张等因素影响，房企投资意愿十分低迷，投资规模也在逐年走弱。据CRIC统计，2024年前9月投资百强单月拿地金额平均值仅有696亿元，与2021年高点相比大幅下降78%，销售百强房企的拿地销售比也从2021年的0.25下降至0.15。此外，在房企中期业绩会上，我们看到谨慎拿地、合理拿地是多数企业共识，低总价、低密度、小面积的宅地是企业关注的重点。

01

新增拿地百强月均投资金额不足千亿
较2021年高点下降78%

自2020年末三道红线政策出台以来，房企投资力度“一紧再紧”，投资规模“一降再降”，尤其是2021年下半年之后，投资规模大幅度收缩并维持在低位。以CRIC监测的新增拿地百强房企为样本，2021年月平均新增拿地金额为3159亿元，2022年、2023年分别为1375亿元和1290亿元，与2021年相比已有大幅下降，但2024年前9月，平均月度投资额进一步下降至696亿元，较2021年下降了78%，与2023年相比也有46.1%的降幅。除单月投资额大幅下降外，每月拿地金额的百强门槛值也在持续下降：2021年末，全年投资金额百强门槛值为93.5亿元，2022年和2023年末，投资金额百强门槛值降为37.9亿元和30.8亿元，还不及2021年6月末的水平。截止至2024年前9月，投资金额百强门槛值仅为16.4亿元，门槛的同比降幅为24%，投资收紧的力度可见一斑。

02

百强拿地销售比从0.25降至0.15
头部房企始终保持领先

当前，绝大多数企业的投资策略都已从上行周期的“积极扩张”往“以销定投”转变，因此除投资金额绝对值外，企业拿地销售比也在持续走低。从2017年到2024年9月，企业的拿地积极性持续下降：2017年行业处于高速增长期，企业均以提升规模为最大目标，拿地销售比高达0.58，投资态度积极；2018年-2020年，土地价格已经升高，百强房企的拿地销售比维持在0.35左右的水平；2020年下半年三道红线政策颁布以后，企业投资持续收紧，拿地销售比持续走低，降至0.2左右的水平。分梯队来看，无论在哪一年，即使百强拿地销售比整体持续下行，但头部房企相对而言总是拿地最为积极的梯队：2017年、2018年、2022年和2023年全年，TOP1-10房企是拿地销售比最高的梯队；2019年、2020年全年拿地销售比最高的梯队是TOP11-20房企；2021年和2024年1-9月，拿地销售比最高的梯队是TOP21-30房企，但主要是受到其中个别房企的影响较大。30强以后的房企在拿地销售比中很少超越前几个梯队的房企，按照这一趋势发展，土地资源（尤其是优质土储）将更加集中于头部房企，行业集中度将持续走高，一方面是未来可售货值集中在央国企手中，另一方面小型房企的生存空间堪忧。

03

房企普遍提升投资项目利润率的要求
拿地聚焦低密度、小体量、快周转地块

从CRIC的监测数据来看，房企近三年投资持续收紧已经十分明显。而从房企的表述来看同样印证了这一点：不少房企在2024年中报业绩发布会上，对投资拿地的相关表述均以稳健、谨慎为主，投资上“以销定投”，城市布局上则聚焦一二线核心城市等。

虽然总体拿地趋势较为相似，但从不同房企的表述中可以看出当前投资出现了一些新的特征，房企在投资收紧的过程中明确了更加符合企业特长、产品定位的项目类型，以便进行更加精准的投资。

• 对利润率的要求更加严格：绿城要求利润率两位数以上、华润要求税后利润率10%以上，龙湖要求毛利率达到15%-20%。体现在当前环境下，房企不能像过去一样依靠债务驱动，需要依靠盈利驱动，要求投资更加精准、对项目盈利的要求更高。所以，2024年核心城市土拍中也能看到，即便是核心城市非核心板块的地块，也会出现流拍甚至城投拖底的情况。

• 避免高溢价拿地：越秀地产在业绩发布会中提及，全年的投资目标400亿元，上半年坚持以销定投，尽量避免高溢价土地，下半年土地资源可能更优质，机会更多，企业今年投资还是以稳健为主。

• 重点关注低密度、低总价、小体量地块：绿城、华润今年拿地态度也保持谨慎，在项目的挑选上更加有针对性，绿城主要在一线和强二线进行投资，尤其是加大投资低密地块，一方面当前市场中改善型产品的韧性更佳、另一方面则是绿城本身的产品力更加善于打造改善型产品；华润则表示今年投资要量入为出，聚焦核心城市核心地段、小体量纯住宅快周转的项目，此类地块在当下的环境中更加“安全”。

总体来说，企业投资低迷的情况已经从2022年开始延续至今，目前仍在筑底的过程中，未来优质土储资源加速向头部房企集中，行业竞争格局也将持续分化。从投资态度的变化也可以看出，房地产市场的增量时代已经过去，未来主要将以盘活存量、新项目优中选优的发展方向为主，未来企业更关注利润，而非此前一味追求规模。此外，在谨慎投资、聚焦高能级城市的投资策略上，房企需要找到自身的优势项目类型，进行更加精准的投资。

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