并购月报 | 央行支持收购存量土地，碧桂园“以房抵债”4.23亿 (2024年9月)

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-11-16

本月关注

• 央行支持收购存量地，政治局会议定调促楼市回稳

2024年9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括与收并购相关的政策包括研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房等。26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，要支持上市公司并购重组。进一步释放积极信号，预计后续一系列促进房地产市场“止跌回稳”的政策将加快出台。

• 中国信达逐步瘦身，未来加码新质生产力

四大AMC的盈利均出现下滑，在此背景下，AMC一方面寻找合适时机出售资产回流现金，另一方面也在调整投向的行业和产业。根据有关媒体统计，近期中国信达在各大平台拟转让企业股权近60家。在2024年中报展望中，中国信达提到要为新质生产力发展和绿色转型提供特色化金融服务，扎实做好金融“五篇大文章”。

• 碧桂园服务31亿出售万达商管股权回笼资金
本月重点监测房企共涉及22笔并购交易，有9笔未披露交易额，总交易额60.7亿人民币，环比下滑53%，同比减少80%。本月收并购交易关注，碧桂园服务31.42亿出售万达商管1.49%股权。9月25日，碧桂园服务宣布，其间接全资附属公司碧桂园物业香港已在2024年9月24日同意出售珠海万达商业管理约1.49%的股权，交易价格为31.42亿元。碧桂园服务表示，此次出售股权是集团战略聚焦和财务性投资规模收缩的一部分，有助于集团回笼资金，聚焦核心业务。同时，此次交易也提前实现了万达方履行其在补充协议下购回目标股份的责任。

01并购政策

央行支持收购存量地
政治局会议定调促楼市回稳

本月9月24日，国务院新闻办公室就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会。发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了多项重磅政策，包括降准0.5个百分点、政策性降息20个基点，以及降低存量房贷利率和下调二套房贷款最低首付比例等。与收并购相关的政策包括将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。除此以外，潘功胜还提到，今年5月下旬，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，拟将保障性住房再贷款政策中，人民银行的资金支持比例由60%提高至100%，加快推动商品房去库存。此外，金融监管总局局长李云泽表示：指导银行保险机构积极配合化解房地产和地方政府债务风险。伴随房地产地方债以及中小金融机构三大风险逐步化解和缓释，金融风险正在稳步收敛。此后9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。要支持上市公司并购重组，稳步推进公募基金改革，研究出台保护中小投资者的政策措施。在房地产行业弱复苏的情况下，本次政治局会议针对房地产的表述信息量比较大，进一步释放积极信号，对接下来房地产行业调整方向具有很强的指导意义，预计后续一系列促进房地产市场“止跌回稳”的政策将加快出台。

02并购金融

中国信达逐步瘦身
未来加码新质生产力

9月23日，上海联合产权交易所披露，中国信达二次挂牌转让所持河北信达金建100%股权。9月23日转让的河北信达金建成立于1998年，位于廊坊市，主要从事房地产业。截至今年6月，营业收入859.69万元，净亏损761.66万元，总资产总计7826.24万元，总负债685.62万元。该地产公司名下还有一块尚未开发的土地。转让方为中国信达旗下的信达投资，转让底价约1.56亿元。事实上，根据有关媒体统计，近期中国信达在各大平台拟转让企业股权近60家。如2024年6月，信达国际拟转让旗下信达国际上海、信达领先两家全资附属公司100%股权。7月，信达澳亚基金挂牌转让旗下全资子公司——信达新兴资管60%股权，转让底价为20.35万元。当前，四大AMC的盈利均出现下滑，其中：中国信达、东方资产及中国长城2024年上半年的净利润同比分别下降41%、5%及62%。在此背景下，AMC一方面寻找合适时机出售资产回流现金，另一方面也在调整投向的行业和产业。如9月19日，双杰电气拟协议转让5400万股份（占总股本的6.76%）给杭州赢信，总价2.67亿元。杭州赢信股权穿透后，最终由信达投资控制。据悉，双杰电气主要布局电力设备和新能源领域。可以看出中国信达在战略型新兴企业投资方面有所布局。在2024年中报展望中，中国信达提到要为新质生产力发展和绿色转型提供特色化金融服务，扎实做好金融“五篇大文章”。

03行业并购

碧桂园服务31亿出售万达商管股权回笼资金

根据CRIC监测，2024年9月重点监测房企共涉及22笔并购交易，有9笔未披露交易额，总交易额60.7亿人民币，环比下滑53%，同比减少80%。

交易进展来看，本月完成3笔交易，在进行中的共有7笔，进行中的收并购涉及交易规模高达36亿元。其中最受关注的是，本月碧桂园服务以31.42亿的价格出售珠海万达商管1.49%的股权。9月25日，碧桂园服务宣布，其间接全资附属公司碧桂园物业香港已在2024年9月24日同意出售珠海万达商业管理约1.49%的股权，交易价格为31.42亿元。碧桂园服务表示，此次出售股权是集团战略聚焦和财务性投资规模收缩的一部分，有助于集团回笼资金，聚焦核心业务。同时，此次交易也提前实现了万达方履行其在补充协议下购回目标股份的责任。此外还有一笔传言交涉中。9月9日，据市场消息，黑石集团正在就收购香港两座服务式公寓楼进行深入谈判，这可能标志着该集团即将正式进入香港租赁住宅市场，进一步拓展其在亚洲的房地产业务。据悉，此次收购总价可能高达7.5亿港元，若按此价格成交，每单位的价格将接近450万港元。

从交易标的物业类型看，7笔收并购交易涉及开发项目。其中9月9日，帝欧家居全资子公司佛山欧神诺陶瓷与碧桂园子公司上海碧荣投资、上海碧浦置业签订了《股权转让协议》。欧神诺以受让碧荣投资持有的碧浦置业100%股权及债权方式，取得碧浦置业持有的三项不动产，以等额冲抵欧神诺对碧桂园销售货物享有的4.23亿元债权。此外，15笔多元化资产交易中涉及7笔商办资产,4笔涉及物管。9月9日，华润集团在北交所挂牌出售其所持厦门唐润商业管理有限公司50%股权，底价1.83亿元。9月24日，世茂服务宣布出售无锡市金沙田科技有限公司60%的股权，交易对价为2.5亿元人民币。

附表

本月的重点收并购事件一览

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