市场月报｜9月供应增而成交三连降，料10月政策发酵止跌回稳（2024年9月）

导语

预期10月新政落地发酵，市场预期改善料将成交止跌企稳

◎  文 / 克而瑞研究中心

9月新房供应小幅放量而成交延续降势，9月单月成交较上半年月均跌幅也到达17%，“金九”成色一般，二手房成交走弱，环比降10%，同比增幅收窄至5%，前三季度累计同比与去年持平。土地成交规模持续低位，热度略有回落，平均溢价率3.8%，较上月降0.3个百分点。

01新增供应

环比增12%持平上半年月均
一线显著放量环增25%

9月供应规模小幅微增，与上半年月均持平，30个重点城市新增供应908万平方米，环比上升12%，同比下降50%，绝对量为年内低位，与上半年月均值持平，前三季度累计同比降幅为34%。一线供应显著放量，环比大增，显著好于上半年月均。4个一线城市整体预计供应面积195万平方米，环比大涨25%，同比下降45%，较上半年月均水平增幅达10%。仅深圳一城显著缩量，同环比降幅均在6成以上，北京、上海、广州环比持增，广州增幅较为显著，单月供应量达80万平方米，达年内单月高点，其中花都区和黄浦区都迎来了多盘加推，累计供应房源量超2000套。二三线城市供应放量幅度不及一线，绝对量尚不及上半年月均。26个重点二三线城市合计供应714万平方米，环比上涨10%，同比下降52%，累计同比降幅为36%。从变化情况来看，成都、杭州、武汉、长沙、青岛、南京、苏州、宁波等核心城市环比增幅均超3成，对于成都、杭州等短期市场热度较高的城市，房企推盘积极性也相对较高；而武汉、南京、苏州、宁波经历了前期深度调整，目前市场也处于缓慢修复行情，整体供应量稳中有增，但前三季度累计供应与去年同期仍有差距。而郑州、昆明、济南、厦门、常州、福州、嘉兴9月供应显著回落，一方面源于部分城市上月提前放量，本月阶段性疲软；另一方面回落类城市多为短期内市场行情较为惨淡的弱二三线城市，“以销定产”模式之下房企推盘积极性一般，短期仍以去库存为主。
02新房成交规模三连降至近6年单月次低
京沪深皆环降3成
9月成交成色一般，延续8月低迷行情，即便供给量回升而成交延续稳中有降，为年内次低。据CRIC监测数据，9月30个重点城市整体成交859万平方米，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%，前三季度累计同比下降34%。一线规模稳中有降，4个一线环比下降15%，同比下降35%，较上半年月均下降12%，累计同比下降27%。除广州外，北京、上海、深圳三个一线城市同环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加高温、台风天气等不利因素影响，居民购房积极性不高。广州成交量回升主要得益于供应显著放量，成交积极性有一定回升。二三线城市成交环比降幅4%不及一线，但累计同比降幅均显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类：（1）前期热点城市西安、成都等市场增长动力略显不足，成都环比下降16%，西安微增1%，虽成交规模在二三线城市中居前，但因前期刚改需求集中释放，金九成色相对一般。（2）武汉、杭州、苏州、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，环比持增，同比回落，市场有筑底企稳态势。（3）嘉兴因上月基数较低，本月成交同环比倍增，迎来一波小幅放量。（4）多数城市延续低位波动行情，9月传统营销旺季，折扣力度有所上升，而成交表现还是略显低迷，同环比延续降势，青岛、昆明、无锡等同环比降幅均在2成以上。

03项目去化

开盘环比增41%
平均去化率再降4pcts至25%

9月恰逢“金九”传统营销旺季，房企推盘积极性稳中有增，全月24个重点城市首开和加推共计230次，环比增长41%；不过市场热度略有降温继续，去化率较上月小幅微降，据CRIC调研数据，重点城市9月平均开盘去化率为25%，环比下降4pcts，同比下降12pcts；和上半年相比微降1pcts，去化率仍处于低位波动。分城市来看，上海、成都、天津、长沙热度居前，9月去化率均在5成以上，而从变化趋势来看，大体可分为以下几类：一是前期热点城市北京、上海、成都、西安等本月均存在不同程度降温迹象，去化率同环比齐跌，北京、西安去化率已经降至2成以内，除了因供给结构因素之外，需求略有疲软征兆；二是深圳、长沙、杭州等城市环比持增，而同比大幅回落，供给结构改善仅能刺激市场小幅升温，热度延续低位波动；三是合肥、武汉、重庆、昆明、佛山等城市整体市场已经出现企稳回升征兆，去化率保持同环比齐增，且较上半年月均也存在一定增幅，一方面这些城市经历了漫长的调整期，需求有了局部修复；另一方面，得益于供给结构优化，改善盘尚有购买力支撑，因而整体市场低位回升态势较为显著。
04库存供求比1.06致库存微增
济厦榕等去化周期改善
9月，因供应持增而成交回落，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.88增至1.06，供求持稳趋势延续，16城供求比为1以下，长沙、上海、杭州、北京等因供应显著放量，供求比增至1.5以上。30城库存面积为23768万平方米，环比微增0.2%，同比下降1.6%。仅济南、厦门、福州、嘉兴等4城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，嘉兴因本月0供应而成交倍增，去化周期降幅高达11%。30个重点城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有近8成城市消化周期超过18个月。
05二手住房成交环降10%、同比增幅收窄至5%
京苏莞等跌幅居前
9月，16个重点城市二手房成交面积预计为594万平方米，环比下降10%，同比增长5%，增幅进一步收窄。前9月累计成交面积预计为5781万平方米，累计同比增长0.2%。环比来看，9月二手房市场继续转冷，近7成城市成交回落，北京、苏州、东莞等二手房交易活跃度明显下降，成交环比降幅超过10%，跌幅居于重点城市前列，仅有的几个成交维持正增长的城市，如杭州、佛山等，增幅也普遍在10%以内，市场并无明显起色。同比来看，重点城市涨跌参半，北京、大连等转入负增长区间，成都、青岛等虽然成交规模仍高于去年同期，但同比增幅较上月也有所收窄。预判后市，在924央行多项重磅新政出台后，市场信心有望得以提振，10月及四季度二手房整体成交或将逐渐止跌企稳。
06土地市场成交面积环降12%
沪蓉等土拍平均溢价率破10%
9月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止9月25日，全国300城9月经营性土地成交规模仅5806万平方米，较上年同期基本持平。热度方面，至截稿时9月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%，上海更是刷新全国单价第二纪录，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。一线同比量涨价跌，二线量价齐降、三四线量跌价涨。CRIC监测数据显示，截止9月25日，一线城市本月共成交土地209万平方米，环比上月下降8%，同比上升15%；成交金额288亿元，环比增加5%，同比大降27%，由于本月上海曹家渡11万+地块成交，带动成交一定程度上升，环比增加13%，至13748元/平方米。具体来看，广州成交规模最高，达147万平方米，但地块质量相对一般，揽金额62亿元，涉及3宗涉宅地和5宗商办地，3宗宅地均底价成交，总体来看市场热度仍旧处于相对低位。相比之下，上海在优质地块刺激下保持一定热度，2宗涉宅地中，1宗地高溢价成交、1宗底价成交，曹家渡地块溢价率高达31.2%，楼板价高达114145元/平方米，仅次于徐汇滨江小米地王，成为上海单价第二地块。此外，北京底价成交2宗涉宅地和2宗商办地，深圳则零成交。二线城市成交规模同环比均降。具体来看，至25日二线城市成交建面761万平方米，环比下降32%，同比大降50%。楼板价同比亦大幅下降，降幅达38%，降至4758元/平方米，不过环比上月上涨了9%。具体到城市来看，榜首南京成交建面89万平方米，揽金额63亿元，涉及15宗涉宅地和1宗商办地，除汇通路G32地块1宗地溢价成交外，其余15宗地块均底价成交，整体溢价率仅有1%。居于第二位的济南成交建面81万平方米，揽金额仅28亿元，涉及12宗地，其中王舍人片区两宗住宅地块也溢价成交（8%、9%），其余地块均底价成交，整体溢价率仅有3.2%。值得注意的是，成都本月也有3宗宅块和1宗商办地块土拍，其中锦江柳江地块素质较佳，吸引了绿城、越秀等十多家房企参与竞拍，最终贝好家（贝壳）以楼面价27300元/平方米、总价约10.77亿元竞得，溢价率42%。该成交楼面价刷新成都市土地拍卖楼面价新高。除成都外，其余城市土拍热度较低，溢价率多在5%以下。三四线城市同环比表现为量跌价涨。截止9月25日，总成交建面4836万平方米，环比下降8%，同比更是大降三成；成交均价环比上涨12%，增至2160元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，盐城、温州、淮安和徐州四个城市成交规模超过100万平方米，榜首盐城成交建面175万平方米，温州、淮安分别位于第二、三位，成交建面分别为170、141万平方米。本月热度最高的城市为扬州，广陵区、仪征市、邗江区、宝应县多宗地高溢价成交，使得扬州本月整体溢价率显著上升（23%），成为三四线城市中热度最高的城市，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度延续低位。
07综观预期10月新政落地发酵
市场预期改善料将成交止跌企稳
预判10月，我们认为，因9月末中央到地方利好频频，先是924国新会推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，再是政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，而后广州南沙全面放开住房限购，沪广深等“四限”调整之后效果发酵，市场预期逐步改善，10月整体成交或将止跌企稳，而一线作为新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空间。二手房市场仍处于高位震荡行情，目前整体成交动能略有放缓，但是因刚需购房客群基数较大，叠加二手房业主延续以价换量策略，市场韧性还是略好于新房，预期10月整体成交规模还将延续高位。

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